Kilka dni temu ukazała się informacja, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ukarał dwie agencje nieruchomości za umieszczanie w umowach klientami, zawieranych na zasadzie wyłączności, niedozwolonych zapisów. Zapisami tymi były punkty/ paragrafy stanowiące o tym, że klient musi zapłacić agencji prowizję nawet wtedy, kiedy dojdzie do sprzedaży nieruchomości bez pośrednictwa agencji.
Czyli w praktyce chcesz sprzedać mieszkanie, podpisujesz z biurem nieruchomości umowę na wyłączność, przychodzi do ciebie klient (np znajomy znajomego, bo wszystkim dokoła mówiłeś,że chcesz sprzedać mieszkanie), kupuje je od ciebie a po pewnym czasie przychodzi pośrednik i żąda wynagrodzenia. Słusznie?
Ta kwestia od zawsze pozostawała pod znakiem zapytania- czy pośrednik przyczynił się do sprzedania mieszkania, czy też nie. W opisywanej sytuacji nie, ale życie nie jest często takie czarno- białe.
Co zrobić aby się zabezpieczyć przed takimi sytuacjami? Oto kilka pomysłów.
Moja rada jest taka- jeżeli pośrednik namawia cię do podpisania umowy na wyłączność, to poproś go o przygotowanie konkretnego planu promocji twojej nieruchomości, z datami i zakresem. Masz prawo oczekiwać jako klient, abyś został poinformowany o zamiarach pośrednika dotyczących twojego lokum, czyli kiedy pojawią się ogłoszenia, gdzie się pojawią, jak będą wyglądać (czy np będzie na nich narysowany rozkład pomieszczeń, a nie tylko opisany- ludzie kupują zdjęcia, nie tekst), czy będą organizowane drzwi otwarte, kiedy, czy będzie baner, jak będzie wyglądał, itd. Załącz to do umowy i wpisz również do niej zapis, że jeżeli pośrednik nie będzie realizował załączonego planu, to jest to jednoznaczne z nie realizowaniem umowy i masz prawo od niej odstąpić bez konsekwencji. Takie rozwiązanie zapewni Ci informację o tym jakie konkretne czynności pośrednik podejmie i za co płacisz. Da Ci także furtkę aby odstąpić od umowy, jeżeli pośrednik nie będzie de facto się starał Twoją nieruchomość sprzedać.
Oczywiście pośrednik musi ci raportować swoją pracę (powinien to robić również przy umowie otwartej). Powinieneś wymagać raportów cyklicznie, np raz na dwa tygodnie. Powinno tam być widać, co zostało zrobione i kiedy. Również kto dzwonił i ile było osób zainteresowanych Twoją nieruchomością. Z raportowaniem wiąże się jeszcze jeden bardzo ważny element- jeżeli pośrednik przyprowadza klientów zainteresowanych obejrzeniem danej nieruchomości, to masz prawo od niego wymagać, aby przed wpuszczeniem tych osób je wylegitymował, spisał ich dane i zebrał oświadczenie o przeprowadzonej prezentacji nieruchomości. Kupujący to są obce osoby wchodzące do Twojego mieszkania- masz prawo oczekiwać, że ujawnią swoją tożsamość. I wymienione oświadczenia powinny być również załączone do raportu ze zrealizowanych przez pośrednika prac.
Wydaje się, że powinien to być standard na rynku, jednak nie jest.
Zakres prac do wykonania powinien odzwierciedlać potencjalną prowizję (średnia prowizja pośrednika to około 2% od załóżmy mieszkania wartego 400tys, tj 8tys- pomyśl, czy zakres prac przedstawiony przez pośrednika odzwierciedla 8tys zł). Nie odzwierciedla?- negocjuj prowizję lub zwiększaj zakres!
Czyli w praktyce chcesz sprzedać mieszkanie, podpisujesz z biurem nieruchomości umowę na wyłączność, przychodzi do ciebie klient (np znajomy znajomego, bo wszystkim dokoła mówiłeś,że chcesz sprzedać mieszkanie), kupuje je od ciebie a po pewnym czasie przychodzi pośrednik i żąda wynagrodzenia. Słusznie?
Ta kwestia od zawsze pozostawała pod znakiem zapytania- czy pośrednik przyczynił się do sprzedania mieszkania, czy też nie. W opisywanej sytuacji nie, ale życie nie jest często takie czarno- białe.
Co zrobić aby się zabezpieczyć przed takimi sytuacjami? Oto kilka pomysłów.
Umowa otwarta pośrednictwa
Jest to umowa, jaką większość z nas zawiera z pośrednikiem. Chodzi w niej o to, że pośrednik nie ma wyłączności na sprzedaż danej nieruchomości. Innymi słowy, Ty jako sprzedający możesz zawrzeć nieskończoną liczbę takich umów z różnymi pośrednikami, a wszystkie one będą dotyczyły jednej nieruchomości. I prowizję otrzyma ten pośrednik, który szybciej znajdzie klienta. Sytuacja, w której wielu pośredników sprzedaje tą samą nieruchomość może się klientowi wydawać korzystna, ale jak jest naprawdę możesz poczytać w moim wcześniejszym wpisie 'Dlaczego umowa z pośrednikiem na wyłączność?Oczekuj od pośrednika rzetelnej pracy
Często powodem nie zawierania przez klientów umów na wyłączność jest obawa, będziemy uwiązani umową, a pośrednik nie dołoży należytej staranności aby naszą nieruchomość sprzedać. I pewnie częściową są to obawy uzasadnione. Z drugiej strony, pośrednik nie będzie się przykładał do swojej pracy, jeżeli wie, że tą samą nieruchomość próbuje sprzedać dziesięciu innych pośredników i będzie to łut szczęścia, jeżeli to akurat on przyprowadzi klienta. I koło się zamyka.Moja rada jest taka- jeżeli pośrednik namawia cię do podpisania umowy na wyłączność, to poproś go o przygotowanie konkretnego planu promocji twojej nieruchomości, z datami i zakresem. Masz prawo oczekiwać jako klient, abyś został poinformowany o zamiarach pośrednika dotyczących twojego lokum, czyli kiedy pojawią się ogłoszenia, gdzie się pojawią, jak będą wyglądać (czy np będzie na nich narysowany rozkład pomieszczeń, a nie tylko opisany- ludzie kupują zdjęcia, nie tekst), czy będą organizowane drzwi otwarte, kiedy, czy będzie baner, jak będzie wyglądał, itd. Załącz to do umowy i wpisz również do niej zapis, że jeżeli pośrednik nie będzie realizował załączonego planu, to jest to jednoznaczne z nie realizowaniem umowy i masz prawo od niej odstąpić bez konsekwencji. Takie rozwiązanie zapewni Ci informację o tym jakie konkretne czynności pośrednik podejmie i za co płacisz. Da Ci także furtkę aby odstąpić od umowy, jeżeli pośrednik nie będzie de facto się starał Twoją nieruchomość sprzedać.
Oczywiście pośrednik musi ci raportować swoją pracę (powinien to robić również przy umowie otwartej). Powinieneś wymagać raportów cyklicznie, np raz na dwa tygodnie. Powinno tam być widać, co zostało zrobione i kiedy. Również kto dzwonił i ile było osób zainteresowanych Twoją nieruchomością. Z raportowaniem wiąże się jeszcze jeden bardzo ważny element- jeżeli pośrednik przyprowadza klientów zainteresowanych obejrzeniem danej nieruchomości, to masz prawo od niego wymagać, aby przed wpuszczeniem tych osób je wylegitymował, spisał ich dane i zebrał oświadczenie o przeprowadzonej prezentacji nieruchomości. Kupujący to są obce osoby wchodzące do Twojego mieszkania- masz prawo oczekiwać, że ujawnią swoją tożsamość. I wymienione oświadczenia powinny być również załączone do raportu ze zrealizowanych przez pośrednika prac.Wydaje się, że powinien to być standard na rynku, jednak nie jest.
Zakres prac do wykonania powinien odzwierciedlać potencjalną prowizję (średnia prowizja pośrednika to około 2% od załóżmy mieszkania wartego 400tys, tj 8tys- pomyśl, czy zakres prac przedstawiony przez pośrednika odzwierciedla 8tys zł). Nie odzwierciedla?- negocjuj prowizję lub zwiększaj zakres!
