wtorek, 6 sierpnia 2013

- Tylko co piąty poznański działkowiec będzie mógł ubiegać się o uwłaszczenie swojej działki, jeśli Sejm przyjmie poprawki do ustawy zaproponowane przez posłów PO i Solidarnej Polski - twierdzą działkowcy.

Polecam dzisiejszy artykuł na poznańskich stronach Gazety.

Co dalej z gródkami działkowymi?

Posted by Unknown on 23:30 No comments

- Tylko co piąty poznański działkowiec będzie mógł ubiegać się o uwłaszczenie swojej działki, jeśli Sejm przyjmie poprawki do ustawy zaproponowane przez posłów PO i Solidarnej Polski - twierdzą działkowcy.

Polecam dzisiejszy artykuł na poznańskich stronach Gazety.

czwartek, 10 stycznia 2013

Kilka dni temu ukazała się informacja, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ukarał dwie agencje nieruchomości za umieszczanie w umowach klientami, zawieranych na zasadzie wyłączności, niedozwolonych zapisów. Zapisami tymi były punkty/ paragrafy stanowiące o tym, że klient musi zapłacić agencji prowizję nawet wtedy, kiedy dojdzie do sprzedaży nieruchomości bez pośrednictwa agencji.
Czyli w praktyce chcesz sprzedać mieszkanie, podpisujesz z biurem nieruchomości umowę na wyłączność, przychodzi do ciebie klient (np znajomy znajomego, bo wszystkim dokoła mówiłeś,że chcesz sprzedać mieszkanie), kupuje je od ciebie a po pewnym czasie przychodzi pośrednik i żąda wynagrodzenia. Słusznie?
Ta kwestia od zawsze pozostawała pod znakiem zapytania- czy pośrednik przyczynił się do sprzedania mieszkania, czy też nie. W opisywanej sytuacji nie, ale życie nie jest często takie czarno- białe.
Co zrobić aby się zabezpieczyć przed takimi sytuacjami? Oto kilka pomysłów.

Umowa otwarta pośrednictwa

Jest to umowa, jaką większość z nas zawiera z pośrednikiem. Chodzi w niej o to, że pośrednik nie ma wyłączności na sprzedaż danej nieruchomości. Innymi słowy, Ty jako sprzedający możesz zawrzeć nieskończoną liczbę takich umów z różnymi pośrednikami, a wszystkie one będą dotyczyły jednej nieruchomości. I prowizję otrzyma ten pośrednik, który szybciej znajdzie klienta. Sytuacja, w której wielu pośredników sprzedaje tą samą nieruchomość może się klientowi wydawać korzystna, ale jak jest naprawdę możesz poczytać w moim wcześniejszym wpisie 'Dlaczego umowa z pośrednikiem na wyłączność?


Oczekuj od pośrednika rzetelnej pracy

Często powodem nie zawierania przez klientów umów na wyłączność jest obawa, będziemy uwiązani umową, a pośrednik nie dołoży należytej staranności aby naszą nieruchomość sprzedać. I pewnie częściową są to obawy uzasadnione. Z drugiej strony, pośrednik nie będzie się przykładał do swojej pracy, jeżeli wie, że tą samą nieruchomość próbuje sprzedać dziesięciu innych pośredników i będzie to łut szczęścia, jeżeli to akurat on przyprowadzi klienta. I koło się zamyka.

Moja rada jest taka- jeżeli pośrednik namawia cię do podpisania umowy na wyłączność, to poproś go o przygotowanie konkretnego planu promocji twojej nieruchomości, z datami i zakresem. Masz prawo oczekiwać jako klient, abyś został poinformowany o zamiarach pośrednika dotyczących twojego lokum, czyli kiedy pojawią się ogłoszenia, gdzie się pojawią, jak będą wyglądać (czy np będzie na nich narysowany rozkład pomieszczeń, a nie tylko opisany- ludzie kupują zdjęcia, nie tekst), czy będą organizowane drzwi otwarte, kiedy, czy będzie baner, jak będzie wyglądał, itd. Załącz to do umowy i wpisz również do niej zapis, że jeżeli pośrednik nie będzie realizował załączonego planu, to jest to jednoznaczne z nie realizowaniem umowy i masz prawo od niej odstąpić bez konsekwencji. Takie rozwiązanie zapewni Ci informację o tym jakie konkretne czynności pośrednik podejmie i za co płacisz. Da Ci także furtkę aby odstąpić od umowy, jeżeli pośrednik nie będzie de facto się starał Twoją nieruchomość sprzedać.

Oczywiście pośrednik musi ci raportować swoją pracę (powinien to robić również przy umowie otwartej). Powinieneś wymagać raportów cyklicznie, np raz na dwa tygodnie. Powinno tam być widać, co zostało zrobione i kiedy. Również kto dzwonił i ile było osób zainteresowanych Twoją nieruchomością. Z raportowaniem wiąże się jeszcze jeden bardzo ważny element- jeżeli pośrednik przyprowadza klientów zainteresowanych obejrzeniem danej nieruchomości, to masz prawo od niego wymagać, aby przed wpuszczeniem tych osób je wylegitymował, spisał ich dane i zebrał oświadczenie o przeprowadzonej prezentacji nieruchomości. Kupujący to są obce osoby wchodzące do Twojego mieszkania- masz prawo oczekiwać, że ujawnią swoją tożsamość. I wymienione oświadczenia powinny być również załączone do raportu ze zrealizowanych przez pośrednika prac.
Wydaje się, że powinien to być standard na rynku, jednak nie jest.

Zakres prac do wykonania powinien odzwierciedlać potencjalną prowizję (średnia prowizja pośrednika to około 2% od załóżmy mieszkania wartego 400tys, tj 8tys- pomyśl, czy zakres prac przedstawiony przez pośrednika odzwierciedla 8tys zł). Nie odzwierciedla?- negocjuj prowizję lub zwiększaj zakres!



Umowa z posrednikiem na wyłączność, a prowizja agenta

Posted by Unknown on 04:50 No comments

Kilka dni temu ukazała się informacja, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ukarał dwie agencje nieruchomości za umieszczanie w umowach klientami, zawieranych na zasadzie wyłączności, niedozwolonych zapisów. Zapisami tymi były punkty/ paragrafy stanowiące o tym, że klient musi zapłacić agencji prowizję nawet wtedy, kiedy dojdzie do sprzedaży nieruchomości bez pośrednictwa agencji.
Czyli w praktyce chcesz sprzedać mieszkanie, podpisujesz z biurem nieruchomości umowę na wyłączność, przychodzi do ciebie klient (np znajomy znajomego, bo wszystkim dokoła mówiłeś,że chcesz sprzedać mieszkanie), kupuje je od ciebie a po pewnym czasie przychodzi pośrednik i żąda wynagrodzenia. Słusznie?
Ta kwestia od zawsze pozostawała pod znakiem zapytania- czy pośrednik przyczynił się do sprzedania mieszkania, czy też nie. W opisywanej sytuacji nie, ale życie nie jest często takie czarno- białe.
Co zrobić aby się zabezpieczyć przed takimi sytuacjami? Oto kilka pomysłów.

Umowa otwarta pośrednictwa

Jest to umowa, jaką większość z nas zawiera z pośrednikiem. Chodzi w niej o to, że pośrednik nie ma wyłączności na sprzedaż danej nieruchomości. Innymi słowy, Ty jako sprzedający możesz zawrzeć nieskończoną liczbę takich umów z różnymi pośrednikami, a wszystkie one będą dotyczyły jednej nieruchomości. I prowizję otrzyma ten pośrednik, który szybciej znajdzie klienta. Sytuacja, w której wielu pośredników sprzedaje tą samą nieruchomość może się klientowi wydawać korzystna, ale jak jest naprawdę możesz poczytać w moim wcześniejszym wpisie 'Dlaczego umowa z pośrednikiem na wyłączność?


Oczekuj od pośrednika rzetelnej pracy

Często powodem nie zawierania przez klientów umów na wyłączność jest obawa, będziemy uwiązani umową, a pośrednik nie dołoży należytej staranności aby naszą nieruchomość sprzedać. I pewnie częściową są to obawy uzasadnione. Z drugiej strony, pośrednik nie będzie się przykładał do swojej pracy, jeżeli wie, że tą samą nieruchomość próbuje sprzedać dziesięciu innych pośredników i będzie to łut szczęścia, jeżeli to akurat on przyprowadzi klienta. I koło się zamyka.

Moja rada jest taka- jeżeli pośrednik namawia cię do podpisania umowy na wyłączność, to poproś go o przygotowanie konkretnego planu promocji twojej nieruchomości, z datami i zakresem. Masz prawo oczekiwać jako klient, abyś został poinformowany o zamiarach pośrednika dotyczących twojego lokum, czyli kiedy pojawią się ogłoszenia, gdzie się pojawią, jak będą wyglądać (czy np będzie na nich narysowany rozkład pomieszczeń, a nie tylko opisany- ludzie kupują zdjęcia, nie tekst), czy będą organizowane drzwi otwarte, kiedy, czy będzie baner, jak będzie wyglądał, itd. Załącz to do umowy i wpisz również do niej zapis, że jeżeli pośrednik nie będzie realizował załączonego planu, to jest to jednoznaczne z nie realizowaniem umowy i masz prawo od niej odstąpić bez konsekwencji. Takie rozwiązanie zapewni Ci informację o tym jakie konkretne czynności pośrednik podejmie i za co płacisz. Da Ci także furtkę aby odstąpić od umowy, jeżeli pośrednik nie będzie de facto się starał Twoją nieruchomość sprzedać.

Oczywiście pośrednik musi ci raportować swoją pracę (powinien to robić również przy umowie otwartej). Powinieneś wymagać raportów cyklicznie, np raz na dwa tygodnie. Powinno tam być widać, co zostało zrobione i kiedy. Również kto dzwonił i ile było osób zainteresowanych Twoją nieruchomością. Z raportowaniem wiąże się jeszcze jeden bardzo ważny element- jeżeli pośrednik przyprowadza klientów zainteresowanych obejrzeniem danej nieruchomości, to masz prawo od niego wymagać, aby przed wpuszczeniem tych osób je wylegitymował, spisał ich dane i zebrał oświadczenie o przeprowadzonej prezentacji nieruchomości. Kupujący to są obce osoby wchodzące do Twojego mieszkania- masz prawo oczekiwać, że ujawnią swoją tożsamość. I wymienione oświadczenia powinny być również załączone do raportu ze zrealizowanych przez pośrednika prac.
Wydaje się, że powinien to być standard na rynku, jednak nie jest.

Zakres prac do wykonania powinien odzwierciedlać potencjalną prowizję (średnia prowizja pośrednika to około 2% od załóżmy mieszkania wartego 400tys, tj 8tys- pomyśl, czy zakres prac przedstawiony przez pośrednika odzwierciedla 8tys zł). Nie odzwierciedla?- negocjuj prowizję lub zwiększaj zakres!



poniedziałek, 10 grudnia 2012

Dlaczego w jednym wpisie chcę omówić temat podatku od spadku i darowizn? Ponieważ obie te kwestie reguluje ta sama ustawa tj Ustawa o podatku od spadków i darowizn.


Jak dokonać darowizny nieruchomości?

Jak dokonać darowizny nieruchomości możecie przeczytać we wpisie 'Darowizna mieszkania, działki, domu'.


Jaki podatek muszę zapłacić otrzymując nieruchomość w darowiźnie lub spadku?

Ustawa podzieliła obdarowanych na trzy grupy, tzw grupy podatkowe:
1- zalicza się do niej małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów,
2-  zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych,
3- innych nabywców.

Podatek zależy właśnie od tego, w jakiej grupie się znaleźliśmy, czyli jak bardzo jesteśmy spokrewnieni lub powiązani węzłami rodzinnymi.
Zgodnie z ustawą członkowie najbliższej rodziny tj. małżonkowie, wstępni, zstępni , rodzeństwo, pasierb, ojczym i macocha (tzw. grupa zerowa) nie zapłacą podatku od darowizny i spadku.
Warunkiem jednak jest zgłoszenie w terminie sześciomiesięcznym darowizny do urzędu skarbowego.

Zwolnienie z podatku dotyczy również gospodarstwa rolnego ale tylko pod warunkiem, że gospodarstwo rolne będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia.

W pozostałych przypadkach po otrzymaniu spadku i darowizny należy zapłacić podatek jeżeli zgodnie z Art 9 Usatwy: opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywcę, od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej:

1) 9 637 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej;
2) 7 276 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej;
3) 4 902 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.
„Czysta wartość” oznacza wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów.

Jeżeli znajdujesz się w 2. grupie podatkowej,  a otrzymałeś darowiznę/ spadek o wartości 100 tys zł, to należny podatek oblicza się od różnicy: 100 000 - 7 276.
Stawka procentowa należnego podatku również jest uzależniona od grupy i ściśle zdefiniowana w Ustawie, jak niżej:



Wartość nabytej nieruchomości określa nabywca

Wartość nabytych nieruchomości (praw majątkowych) przyjmuje się w wysokości określonej indywidualnie przez nabywcę, pod warunkiem, że odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw.
Jak ustalić wartość rynkową? Należy uwzględnić przeciętne ceny stosowane w obrocie. Ponadto istotnym jest uwzględnienie miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia rzeczy. Wartości te ustala się na dzień powstania obowiązku podatkowego, czyli formalnego otrzymanie danej nieruchomości. Innymi słowy należy albo przejrzeć ogłoszenia z lokalizacji, w której znajduje się dana nieruchomość albo poprosić o wycenę rzeczoznawcę.

Co jeżeli wartość nieruchomości podana przez nabywcę będzie niezgodna z wartością rynkową?


W sytuacji, gdy wartość nabytego np mieszkania nie została określona lub też nie odpowiada, według oceny naczelnika urzędu skarbowego, wartości rynkowej, organ ten może wezwać Cię do jej ponownego określenia. Wyznaczony przez organ w wezwaniu termin nie może być krótszy niż 14 dni. W wezwaniu takim zostanie jednocześnie dokonana wstępna ocena własna urzędu. W przypadku, gdy pomimo wezwania, podana przez Ciebie wartość nieruchomości nadal nie będzie odpowiadać wartości rynkowej (wg urzędu!), naczelnik urzędu skarbowego sam dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez nabywcę wyceny rzeczoznawcy.
Musisz pamiętać także o tym, że w momencie, gdy wartość określona przez powołanego rzeczoznawczę różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez Ciebie, będziesz musiał pokryć koszty wyceny rzeczoznawcy.

Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn

Jako otrzymujący nieruchomość niezależnie od grupy podatkowej, w której się znajdujesz masz możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Pozwoli Ci uniknąć zapłacenia podatku. Aby z niej skorzystać, musisz spełnić łącznie następujące warunki:


1. Obywatelstwo polskie lub stałe miejsce pobytu w Polsce,
2. Osoba otrzymująca spadek lub darowiznę nie może być jednocześnie właścicielem innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego,
3. Zabrania osobie dysponowania spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu lub bycia właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
4. Zakaz bycia najemcą lokalu lub budynku. Gdy taka osoba jest najemcą musi rozwiązać umowę najmu.
5. Minimalny okres zamieszkania w nabytej nieruchomości wynoszący 5 lat.


Aby skorzystać z ulgi musisz poinformować o tym fakcie notariusza w formie oświadczenia o spełnieniu warunków do zastosowania ulgi, w momencie nabywania nieruchomości (notariusz oblicza należny podatek, dlatego u niego).

Jeżeli potrzebujesz dodatkowej pomocy przy wyliczeniu podatku, napisz do mnie- dawid.stamdo@gmail.com

Pełen tekst Ustawy znajdziecie na stronach Sejmu.

Podatek od darowizn i spadków

Posted by Unknown on 06:26 No comments

Dlaczego w jednym wpisie chcę omówić temat podatku od spadku i darowizn? Ponieważ obie te kwestie reguluje ta sama ustawa tj Ustawa o podatku od spadków i darowizn.


Jak dokonać darowizny nieruchomości?

Jak dokonać darowizny nieruchomości możecie przeczytać we wpisie 'Darowizna mieszkania, działki, domu'.


Jaki podatek muszę zapłacić otrzymując nieruchomość w darowiźnie lub spadku?

Ustawa podzieliła obdarowanych na trzy grupy, tzw grupy podatkowe:
1- zalicza się do niej małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów,
2-  zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych,
3- innych nabywców.

Podatek zależy właśnie od tego, w jakiej grupie się znaleźliśmy, czyli jak bardzo jesteśmy spokrewnieni lub powiązani węzłami rodzinnymi.
Zgodnie z ustawą członkowie najbliższej rodziny tj. małżonkowie, wstępni, zstępni , rodzeństwo, pasierb, ojczym i macocha (tzw. grupa zerowa) nie zapłacą podatku od darowizny i spadku.
Warunkiem jednak jest zgłoszenie w terminie sześciomiesięcznym darowizny do urzędu skarbowego.

Zwolnienie z podatku dotyczy również gospodarstwa rolnego ale tylko pod warunkiem, że gospodarstwo rolne będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia.

W pozostałych przypadkach po otrzymaniu spadku i darowizny należy zapłacić podatek jeżeli zgodnie z Art 9 Usatwy: opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywcę, od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej:

1) 9 637 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej;
2) 7 276 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej;
3) 4 902 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.
„Czysta wartość” oznacza wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów.

Jeżeli znajdujesz się w 2. grupie podatkowej,  a otrzymałeś darowiznę/ spadek o wartości 100 tys zł, to należny podatek oblicza się od różnicy: 100 000 - 7 276.
Stawka procentowa należnego podatku również jest uzależniona od grupy i ściśle zdefiniowana w Ustawie, jak niżej:



Wartość nabytej nieruchomości określa nabywca

Wartość nabytych nieruchomości (praw majątkowych) przyjmuje się w wysokości określonej indywidualnie przez nabywcę, pod warunkiem, że odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw.
Jak ustalić wartość rynkową? Należy uwzględnić przeciętne ceny stosowane w obrocie. Ponadto istotnym jest uwzględnienie miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia rzeczy. Wartości te ustala się na dzień powstania obowiązku podatkowego, czyli formalnego otrzymanie danej nieruchomości. Innymi słowy należy albo przejrzeć ogłoszenia z lokalizacji, w której znajduje się dana nieruchomość albo poprosić o wycenę rzeczoznawcę.

Co jeżeli wartość nieruchomości podana przez nabywcę będzie niezgodna z wartością rynkową?


W sytuacji, gdy wartość nabytego np mieszkania nie została określona lub też nie odpowiada, według oceny naczelnika urzędu skarbowego, wartości rynkowej, organ ten może wezwać Cię do jej ponownego określenia. Wyznaczony przez organ w wezwaniu termin nie może być krótszy niż 14 dni. W wezwaniu takim zostanie jednocześnie dokonana wstępna ocena własna urzędu. W przypadku, gdy pomimo wezwania, podana przez Ciebie wartość nieruchomości nadal nie będzie odpowiadać wartości rynkowej (wg urzędu!), naczelnik urzędu skarbowego sam dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez nabywcę wyceny rzeczoznawcy.
Musisz pamiętać także o tym, że w momencie, gdy wartość określona przez powołanego rzeczoznawczę różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez Ciebie, będziesz musiał pokryć koszty wyceny rzeczoznawcy.

Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn

Jako otrzymujący nieruchomość niezależnie od grupy podatkowej, w której się znajdujesz masz możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Pozwoli Ci uniknąć zapłacenia podatku. Aby z niej skorzystać, musisz spełnić łącznie następujące warunki:


1. Obywatelstwo polskie lub stałe miejsce pobytu w Polsce,
2. Osoba otrzymująca spadek lub darowiznę nie może być jednocześnie właścicielem innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego,
3. Zabrania osobie dysponowania spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu lub bycia właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
4. Zakaz bycia najemcą lokalu lub budynku. Gdy taka osoba jest najemcą musi rozwiązać umowę najmu.
5. Minimalny okres zamieszkania w nabytej nieruchomości wynoszący 5 lat.


Aby skorzystać z ulgi musisz poinformować o tym fakcie notariusza w formie oświadczenia o spełnieniu warunków do zastosowania ulgi, w momencie nabywania nieruchomości (notariusz oblicza należny podatek, dlatego u niego).

Jeżeli potrzebujesz dodatkowej pomocy przy wyliczeniu podatku, napisz do mnie- dawid.stamdo@gmail.com

Pełen tekst Ustawy znajdziecie na stronach Sejmu.

wtorek, 6 listopada 2012


Pojawił się komunikat Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), będącej zawodowym stowarzyszeniem m.in. pośredników w obrocie nieruchomościami dotyczący kwestii zmuszania klientów do podpisania umowy pośrednictwa przed prezentacją mieszkania, domu, innej nieruchomości.
Potwierdza się zatem to, o czym już pisałem w moich poprzednich wpisach 'czy wolno pobierać wynagrodzenie od obu stron?' oraz 'obowiązek okazania nieruchomości nawet bez podpisanej umowy pośrednictwa'.

Pośrednik nie ma prawa zmusić Was do podpisania umowy. Jeżeli tak zrobi, możecie to zgłosić do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej pośredników.

Federacja podważa również, zasadnie, reklamy pośredników opatrzone hasłem '0% prowizji'.
Po pierwsze jako kupujący nie musisz podpisać umowy co jest równoznaczne z prowizją 0%.
Po drugie pośrednik, jeżeli już podpisał z Tobą umowę, nie może pracować bez wynagrodzenia. Mówią o tym przepisy kodeksu zawodowego pośredników.

Całość komunikatu PFRN znajdziecie tutaj.

Obejrzenie nieruchomości nie może być zależne od podpisania umowy pośrednictwa

Posted by Unknown on 10:44 No comments


Pojawił się komunikat Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), będącej zawodowym stowarzyszeniem m.in. pośredników w obrocie nieruchomościami dotyczący kwestii zmuszania klientów do podpisania umowy pośrednictwa przed prezentacją mieszkania, domu, innej nieruchomości.
Potwierdza się zatem to, o czym już pisałem w moich poprzednich wpisach 'czy wolno pobierać wynagrodzenie od obu stron?' oraz 'obowiązek okazania nieruchomości nawet bez podpisanej umowy pośrednictwa'.

Pośrednik nie ma prawa zmusić Was do podpisania umowy. Jeżeli tak zrobi, możecie to zgłosić do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej pośredników.

Federacja podważa również, zasadnie, reklamy pośredników opatrzone hasłem '0% prowizji'.
Po pierwsze jako kupujący nie musisz podpisać umowy co jest równoznaczne z prowizją 0%.
Po drugie pośrednik, jeżeli już podpisał z Tobą umowę, nie może pracować bez wynagrodzenia. Mówią o tym przepisy kodeksu zawodowego pośredników.

Całość komunikatu PFRN znajdziecie tutaj.

piątek, 2 listopada 2012

Kontynuując poprzedni wpis o wynajmie nieruchomości, dzisiaj będzie o szeroko rozumianym bezpieczeństwie wynajmu mieszkania. 


7. Bezpieczeństwo 


Rozdział dotyczący bezpieczeństwa zacznę od zacytowania pana Sławka Muturi, założyciela firmy Mzuri oraz prezesa Stowarzyszenia Mieszkanicznik, utrzymującego się w 100 proc. z wynajmu lokali- "..Szacuje się, że w Anglii ok. 3 – 5 proc. najemców to profesjonalni oszuści, których ambicją jest przez całe życie mieszkanie w wynajmowanych mieszkaniach za darmo...". Niestety w Polsce również mamy do czynienia z takimi naciągaczami, a nie  rozwaga oraz nie znajomość prawa przede wszystkim właściwej ustawy, o której możecie poczytać na moim wcześniejszym wpisie 'Ustawa o ochronie praw lokatorów' może spowodować trudne do ogarnięcia problemy i stres. I nie chodzi bynajmniej o straszenie kogokolwiek- trzeba po prostu mieć świadomość ryzyk i je minimalizować.

Sprawdź potencjalnego najemcę


W Polsce istnieje szereg różnego rodzaju baz danych, które mogą Ci pomóc w weryfikacji potencjalnego najemcy. Oczywiście może być przesadą proszenie go o wszystkie niżej wymienione raporty, jednak warto mieć świadomość ich istnienia a w razie podejrzeń poprosić jednak najemcę o ich dostarczenie. Tym bardziej, że jeżeli najemy zależy, to je dostarczy.

- "Dokumenty zastrzeżone" oraz "Bankowy rejestr", który prowadzi Związek Banków Polskich (http://www.dokumentyzastrzezone.pl/). W bazie tego systemu są informacje o ponad 850 tys. zastrzeżonych dokumentów, m.in. dowodach osobistych, paszportach i prawach jazdy. Po odpowiedni raport najemca może udać się do biura obsługi klienta Związku Banków Polskich przy ul. Postępu 17A w Warszawie. Najemca może tam pójść po raporty na swój temat lub poprosić o ich przesłanie listem poleconym. Druki wniosków o udostępnienie informacji z systemu "Dokumenty zastrzeżone", a także o udostępnienie informacji z systemu "Bankowy rejestr" (informacja o ewentualnych zaległościach w spłacie kredytów) są na stronie internetowej Centrum Prawa Bankowego i Informacji (http://www.cpb.pl/index.php?option=com_content&view=section&layout=blog&id=4&Itemid=23).
Raz na pół roku takie dokumenty wydawane są bezpłatnie. Jeśli miałyby być przesłane listem poleconym, trzeba zapłacić 8 zł za przesyłkę.

- BIK udostępnia weryfikujące reputację finansową osób fizycznych. Wydaje je biuro obsługi klienta Biura Informacji Kredytowej (BIK). Mieści się ono również przy ul. Postępu 17A w Warszawie. Tę sprawę można też załatwić listownie. Druk wniosku, który należy wypełnić online, a następnie wydrukować, jest dostępny na stronie Biura Informacji Kredytowej (http://www.bik.pl/).

- InfoMonitor to kolejny raport weryfikujący reputację finansową, a pochodzi z Biura Informacji Gospodarczej "InfoMonitor", które prowadzi Centralną Ewidencję Dłużników. W tym raporcie zobaczymy trochę inny kontekst, ponieważ znajdują sie tam dane nie tyle o kredytach, ale problemach z płatnościami za telefon albo z alimentami. W bazie InfoMonitor są również rejestrowane firmy. Także w tym przypadku można załatwić tę sprawę osobiście w biurze obsługi klienta InfoMonitora (ul. Caneletta 4 w Warszawie), poprzez internet lub listownie (6,10 zł). Wniosek jest na stronie internetowej (http://www.infomonitor.pl/pl/nasza_oferta/dla_klientow_indywidualnych/wzory_dokumentow). Raz na pół roku raport wydawany jest bezpłatnie.

Jeżeli klient miał zaległości w spłacie kredytu lub opłaceniu podstawowych rachunków, to będzie to na tych raportach wyszczególnione. To powinno nam dać do myślenia, ponieważ w przyszłości możemy mieć problem z wyegzekwowaniem czynszu.

Pamiętaj również o dodatkowych kwestiach związanych z potencjalnym najemcą:

- przy podpisaniu umowy poproś potencjalnego najemcę o wylegitymowanie się dwoma rodzajami dokumentów, np. dowodem osobistym i prawem jazdy/paszportem,

- nie możesz bez zgody najemcy wejść do wynajmowanej nieruchomości, ale okazją do bieżącego nadzorowania jego stanu mogą być comiesięczne wizyty, w trakcie których najemca będzie regulował bieżące należności,

- aby zlikwidować ryzyko powstania zaległości w płatnościach za czynsz  odprowadzany do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni oraz opłaty za bieżącą eksploatację mediów, w umowie zagwarantuj sobie płatność wszystkich tych należności wraz z czynszem najmu.

Jaka umowa?


Wynajmowanie nieruchomości, ale przede wszystkim mieszkań może się odbyć za pomocą dwóch podstawowych rodzajów umów:

- najem okazjonalny – jest on korzystny dla wynajmującego. Szczegóły znajdziecie poniżej, w dalszej części wpisu.

- najem zwykły - jest on regulowany przez Ustawę o Ochronie Praw Lokatorów, przez co charakteryzuje się długimi okresami wypowiedzenia umowy i ochroną najemcy.

Jak skonstruować umowę najmu zwykłego, aby maksymalnie zabezpieczyć interes wynajmującego?


Prawidłowa, czyli bezpieczna konstrukcja umowa najmu wiąże się przede wszystkim z okresem jej trwania, okresem płatności i możliwością jej wypowiedzenia. Właśnie z uwagi na wypowiedzenie całość tego punktu opisałem przy okazji pkt 6 'Wypowiedzenie umowy', który znajdziesz w pierwszej części poradnika.

Najem okazjonalny


Najem okazjonalny jest odpowiedzią Państwa na problem wynikający z za bardzo restrykcyjnej Ustawy o ochronie lokatorów oraz szarą strefę wynajmu, czyli brak odprowadzania podatku z tego tytułu. Jednym słowem Państwo mówi do nas tak: pozwolimy Ci wyeksmitować najemcę, który nie płaci czynszu, jeżeli zarejestrujesz umowę w urzędzie skarbowym (czyli będziesz odprowadzał podatek), a najemca przed jej podpisaniem poświadczy, że ją rozumie (dostarczy zaświadczenie, że ma gdzie mieszkać, jeżeli go eksmitujemy). Pomysł niezły. A jak to wygląda w szczegółach dalej.

W ustawie określone są warunki, które musi spełniać umowa o najem okazjonalny. Przede wszystkim, można ją zawrzeć jedynie w formie pisemnej, na czas określony nie dłuższy niż 10 lat. W umowie musi znaleźć się oświadczenie najemcy o poddaniu się szczególnemu trybowi egzekucji w przypadku wypowiedzenia umowy. Najemca ma obowiązek podać adres, pod który będzie możliwa eksmisja oraz oświadczenie osoby, u której będzie miał zamieszkać, że wyraża na to zgodę. Po podpisaniu umowy o najem okazjonalny, wynajmujący lokal ma obowiązek zgłosić ten fakt w urzędzie skarbowym właściwym dla adresu nieruchomości. Niezgłoszenie zawarcia umowy może mieć bardzo poważne konsekwencje, ponieważ przestają wtedy skutkować przepisy szczególne dla najmu okazjonalnego, a najemcę chronią zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Umowę o najem okazjonalny można wypowiedzieć z trzech przyczyn:
- jeśli najemca, mimo pisemnego upomnienia, używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub zaniedbuje swoje obowiązki, przez co przyczynia się do powstania szkód w mieszkaniu,

- jeśli korzystający z lokalu nie uiszcza opłat przez co najmniej trzy miesiące, mimo pisemnych ostrzeżeń o eksmisji w przypadku nieuregulowania zaległości,

- jeśli najemca wynajął, podnajął lub bezpłatnie udostępnił lokal osobom trzecim bez zgody właściciela.

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta u notariusza. Poniżej dokumenty jakie są wymaga do jej zawarcia i opłaty:
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu), w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy i jego rodziny. Właściciel może żądać (ale nie musi), żeby oświadczenie było z notarialnie potwierdzonym podpisem. Uzyskanie takiego poświadczenia to nic trudnego. Trzeba się udać do notariusza z gotowym oświadczeniem i albo podpisać je w jego obecności, albo on poświadcza podpis już pod nim widniejący. Rejent nie bada jednak, czy dana osoba ma prawo do wskazanego w oświadczeniu lokalu. Takie poświadczenie kosztuje 20 zł (plus 22 proc. VAT), czyli w sumie 24,40 zł brutto,

- oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca zgadza się poddać dobrowolnie egzekucji i zobowiązuje się do wyprowadzki w razie rozwiązania umowy w terminie podanym w żądaniu. Wynagrodzenie notariusza z tego tytułu wnosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, obecnie 131,7 zł,

- wskazanie przez najemcę w umowie innego lokalu (trzeba podać adres), w którym będzie mógł zamieszkać w wypadku wykonania egzekucji, czyli przymusowej wyprowadzki. Wskazanie to może być zawarte w oświadczeniu najemcy sporządzonym w formie aktu notarialnego albo stanowić załącznik do umowy, równie dobrze wskazanie to może być podane w samej umowie.

Teoretycznie można jednym aktem notarialnym objąć dwa oświadczenia: najemcy i właściciela, oraz wskazać adres lokalu. Będzie to jednak trudne, gdy najemca i właściciel lokalu, do którego będzie się musiał ewentualnie przeprowadzić, mieszkają w różnych miejscowościach.

Protokół zdawczo-odbiorczy


Protokół zdawczo- odbiorczy jest bardzo istotnym elementem umowy najmu. Stanowi on o wyposażeniu mieszkania pozostawionego przez wynajmującego, stanu mieszkania, liczby wydanych kluczy do mieszkania. Strony podpisujące protokół potwierdzają w nim, że mieszkanie zostało przekazane najemcy właśnie w takim, a nie innym stanie. Może on być podstawą do jakichkolwiek przyszłych roszczeń.

Kaucja


Kaucja jest gwarancją dla wynajmującego, która może zostać przeznaczona kiedy:
- najemcy zdewastują (chociaż może to za mocne słowo) mieszkanie,
- płatności za mieszkanie lub rachunki za media nie zostały do końca uregulowane.
Gdy umowa wygasa, a wszystkie jej warunki są zrealizowane i wynajmujący nie zgłasza zastrzeżeń, kaucja musi być zwrócona w ciągu 30 dni.

Maksymalna kaucja jaką może zażądać wynajmujący, to zgodnie z Ustawą dwunastokrotność miesięcznego czynszu najmu. Najczęściej jednak wynosi ona równowartość miesięcznego czynszu.

Oczekiwania wobec najemcy


Sprecyzuj, najlepiej umieszczając to w umowie, jakie konkretnie masz wymagania i oczekiwania dotyczące najemcy. Wpisz tam to, co Ci przychodzi do głowy. Lepiej to powiedzieć (spisać) teraz, niż później mieć do siebie pretensje wynikające z tego, że coś zostało niedopowiedziane.

Ubezpieczenie


Podstawowe ubezpieczenia, kiedy wynajmujemy mieszkanie to:

- ubezpieczenie mieszkania, płatne przez właściciela (wynajmującego) na wypadek pożaru, zalania, itp,

- ubezpieczenie dedykowane dla najemcy. Jest to ubezpieczenie rzeczy ruchomych oraz od odpowiedzialności cywilnej. To ubezpieczenie zabezpiecza:
- ruchomości domowe od ognia i innych zdarzeń losowych

- ruchomości domowe od kradzieży z włamaniem, rabunku i dewastacji, oraz

- odpowiedzialność cywilną lokatora (najemcy) - tzw. OC w życiu prywatnym działające na terenie całej Polski

Ubezpieczenia takie oferuje na pewno Concordia i Warta. Warto się z nimi zapoznać.


Jak (bezpiecznie) wynająć mieszkanie? 7 porad dla wynajmującego- część 2

Posted by Unknown on 07:10 No comments

Kontynuując poprzedni wpis o wynajmie nieruchomości, dzisiaj będzie o szeroko rozumianym bezpieczeństwie wynajmu mieszkania. 


7. Bezpieczeństwo 


Rozdział dotyczący bezpieczeństwa zacznę od zacytowania pana Sławka Muturi, założyciela firmy Mzuri oraz prezesa Stowarzyszenia Mieszkanicznik, utrzymującego się w 100 proc. z wynajmu lokali- "..Szacuje się, że w Anglii ok. 3 – 5 proc. najemców to profesjonalni oszuści, których ambicją jest przez całe życie mieszkanie w wynajmowanych mieszkaniach za darmo...". Niestety w Polsce również mamy do czynienia z takimi naciągaczami, a nie  rozwaga oraz nie znajomość prawa przede wszystkim właściwej ustawy, o której możecie poczytać na moim wcześniejszym wpisie 'Ustawa o ochronie praw lokatorów' może spowodować trudne do ogarnięcia problemy i stres. I nie chodzi bynajmniej o straszenie kogokolwiek- trzeba po prostu mieć świadomość ryzyk i je minimalizować.

Sprawdź potencjalnego najemcę


W Polsce istnieje szereg różnego rodzaju baz danych, które mogą Ci pomóc w weryfikacji potencjalnego najemcy. Oczywiście może być przesadą proszenie go o wszystkie niżej wymienione raporty, jednak warto mieć świadomość ich istnienia a w razie podejrzeń poprosić jednak najemcę o ich dostarczenie. Tym bardziej, że jeżeli najemy zależy, to je dostarczy.

- "Dokumenty zastrzeżone" oraz "Bankowy rejestr", który prowadzi Związek Banków Polskich (http://www.dokumentyzastrzezone.pl/). W bazie tego systemu są informacje o ponad 850 tys. zastrzeżonych dokumentów, m.in. dowodach osobistych, paszportach i prawach jazdy. Po odpowiedni raport najemca może udać się do biura obsługi klienta Związku Banków Polskich przy ul. Postępu 17A w Warszawie. Najemca może tam pójść po raporty na swój temat lub poprosić o ich przesłanie listem poleconym. Druki wniosków o udostępnienie informacji z systemu "Dokumenty zastrzeżone", a także o udostępnienie informacji z systemu "Bankowy rejestr" (informacja o ewentualnych zaległościach w spłacie kredytów) są na stronie internetowej Centrum Prawa Bankowego i Informacji (http://www.cpb.pl/index.php?option=com_content&view=section&layout=blog&id=4&Itemid=23).
Raz na pół roku takie dokumenty wydawane są bezpłatnie. Jeśli miałyby być przesłane listem poleconym, trzeba zapłacić 8 zł za przesyłkę.

- BIK udostępnia weryfikujące reputację finansową osób fizycznych. Wydaje je biuro obsługi klienta Biura Informacji Kredytowej (BIK). Mieści się ono również przy ul. Postępu 17A w Warszawie. Tę sprawę można też załatwić listownie. Druk wniosku, który należy wypełnić online, a następnie wydrukować, jest dostępny na stronie Biura Informacji Kredytowej (http://www.bik.pl/).

- InfoMonitor to kolejny raport weryfikujący reputację finansową, a pochodzi z Biura Informacji Gospodarczej "InfoMonitor", które prowadzi Centralną Ewidencję Dłużników. W tym raporcie zobaczymy trochę inny kontekst, ponieważ znajdują sie tam dane nie tyle o kredytach, ale problemach z płatnościami za telefon albo z alimentami. W bazie InfoMonitor są również rejestrowane firmy. Także w tym przypadku można załatwić tę sprawę osobiście w biurze obsługi klienta InfoMonitora (ul. Caneletta 4 w Warszawie), poprzez internet lub listownie (6,10 zł). Wniosek jest na stronie internetowej (http://www.infomonitor.pl/pl/nasza_oferta/dla_klientow_indywidualnych/wzory_dokumentow). Raz na pół roku raport wydawany jest bezpłatnie.

Jeżeli klient miał zaległości w spłacie kredytu lub opłaceniu podstawowych rachunków, to będzie to na tych raportach wyszczególnione. To powinno nam dać do myślenia, ponieważ w przyszłości możemy mieć problem z wyegzekwowaniem czynszu.

Pamiętaj również o dodatkowych kwestiach związanych z potencjalnym najemcą:

- przy podpisaniu umowy poproś potencjalnego najemcę o wylegitymowanie się dwoma rodzajami dokumentów, np. dowodem osobistym i prawem jazdy/paszportem,

- nie możesz bez zgody najemcy wejść do wynajmowanej nieruchomości, ale okazją do bieżącego nadzorowania jego stanu mogą być comiesięczne wizyty, w trakcie których najemca będzie regulował bieżące należności,

- aby zlikwidować ryzyko powstania zaległości w płatnościach za czynsz  odprowadzany do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni oraz opłaty za bieżącą eksploatację mediów, w umowie zagwarantuj sobie płatność wszystkich tych należności wraz z czynszem najmu.

Jaka umowa?


Wynajmowanie nieruchomości, ale przede wszystkim mieszkań może się odbyć za pomocą dwóch podstawowych rodzajów umów:

- najem okazjonalny – jest on korzystny dla wynajmującego. Szczegóły znajdziecie poniżej, w dalszej części wpisu.

- najem zwykły - jest on regulowany przez Ustawę o Ochronie Praw Lokatorów, przez co charakteryzuje się długimi okresami wypowiedzenia umowy i ochroną najemcy.

Jak skonstruować umowę najmu zwykłego, aby maksymalnie zabezpieczyć interes wynajmującego?


Prawidłowa, czyli bezpieczna konstrukcja umowa najmu wiąże się przede wszystkim z okresem jej trwania, okresem płatności i możliwością jej wypowiedzenia. Właśnie z uwagi na wypowiedzenie całość tego punktu opisałem przy okazji pkt 6 'Wypowiedzenie umowy', który znajdziesz w pierwszej części poradnika.

Najem okazjonalny


Najem okazjonalny jest odpowiedzią Państwa na problem wynikający z za bardzo restrykcyjnej Ustawy o ochronie lokatorów oraz szarą strefę wynajmu, czyli brak odprowadzania podatku z tego tytułu. Jednym słowem Państwo mówi do nas tak: pozwolimy Ci wyeksmitować najemcę, który nie płaci czynszu, jeżeli zarejestrujesz umowę w urzędzie skarbowym (czyli będziesz odprowadzał podatek), a najemca przed jej podpisaniem poświadczy, że ją rozumie (dostarczy zaświadczenie, że ma gdzie mieszkać, jeżeli go eksmitujemy). Pomysł niezły. A jak to wygląda w szczegółach dalej.

W ustawie określone są warunki, które musi spełniać umowa o najem okazjonalny. Przede wszystkim, można ją zawrzeć jedynie w formie pisemnej, na czas określony nie dłuższy niż 10 lat. W umowie musi znaleźć się oświadczenie najemcy o poddaniu się szczególnemu trybowi egzekucji w przypadku wypowiedzenia umowy. Najemca ma obowiązek podać adres, pod który będzie możliwa eksmisja oraz oświadczenie osoby, u której będzie miał zamieszkać, że wyraża na to zgodę. Po podpisaniu umowy o najem okazjonalny, wynajmujący lokal ma obowiązek zgłosić ten fakt w urzędzie skarbowym właściwym dla adresu nieruchomości. Niezgłoszenie zawarcia umowy może mieć bardzo poważne konsekwencje, ponieważ przestają wtedy skutkować przepisy szczególne dla najmu okazjonalnego, a najemcę chronią zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Umowę o najem okazjonalny można wypowiedzieć z trzech przyczyn:
- jeśli najemca, mimo pisemnego upomnienia, używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub zaniedbuje swoje obowiązki, przez co przyczynia się do powstania szkód w mieszkaniu,

- jeśli korzystający z lokalu nie uiszcza opłat przez co najmniej trzy miesiące, mimo pisemnych ostrzeżeń o eksmisji w przypadku nieuregulowania zaległości,

- jeśli najemca wynajął, podnajął lub bezpłatnie udostępnił lokal osobom trzecim bez zgody właściciela.

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta u notariusza. Poniżej dokumenty jakie są wymaga do jej zawarcia i opłaty:
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu), w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy i jego rodziny. Właściciel może żądać (ale nie musi), żeby oświadczenie było z notarialnie potwierdzonym podpisem. Uzyskanie takiego poświadczenia to nic trudnego. Trzeba się udać do notariusza z gotowym oświadczeniem i albo podpisać je w jego obecności, albo on poświadcza podpis już pod nim widniejący. Rejent nie bada jednak, czy dana osoba ma prawo do wskazanego w oświadczeniu lokalu. Takie poświadczenie kosztuje 20 zł (plus 22 proc. VAT), czyli w sumie 24,40 zł brutto,

- oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca zgadza się poddać dobrowolnie egzekucji i zobowiązuje się do wyprowadzki w razie rozwiązania umowy w terminie podanym w żądaniu. Wynagrodzenie notariusza z tego tytułu wnosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, obecnie 131,7 zł,

- wskazanie przez najemcę w umowie innego lokalu (trzeba podać adres), w którym będzie mógł zamieszkać w wypadku wykonania egzekucji, czyli przymusowej wyprowadzki. Wskazanie to może być zawarte w oświadczeniu najemcy sporządzonym w formie aktu notarialnego albo stanowić załącznik do umowy, równie dobrze wskazanie to może być podane w samej umowie.

Teoretycznie można jednym aktem notarialnym objąć dwa oświadczenia: najemcy i właściciela, oraz wskazać adres lokalu. Będzie to jednak trudne, gdy najemca i właściciel lokalu, do którego będzie się musiał ewentualnie przeprowadzić, mieszkają w różnych miejscowościach.

Protokół zdawczo-odbiorczy


Protokół zdawczo- odbiorczy jest bardzo istotnym elementem umowy najmu. Stanowi on o wyposażeniu mieszkania pozostawionego przez wynajmującego, stanu mieszkania, liczby wydanych kluczy do mieszkania. Strony podpisujące protokół potwierdzają w nim, że mieszkanie zostało przekazane najemcy właśnie w takim, a nie innym stanie. Może on być podstawą do jakichkolwiek przyszłych roszczeń.

Kaucja


Kaucja jest gwarancją dla wynajmującego, która może zostać przeznaczona kiedy:
- najemcy zdewastują (chociaż może to za mocne słowo) mieszkanie,
- płatności za mieszkanie lub rachunki za media nie zostały do końca uregulowane.
Gdy umowa wygasa, a wszystkie jej warunki są zrealizowane i wynajmujący nie zgłasza zastrzeżeń, kaucja musi być zwrócona w ciągu 30 dni.

Maksymalna kaucja jaką może zażądać wynajmujący, to zgodnie z Ustawą dwunastokrotność miesięcznego czynszu najmu. Najczęściej jednak wynosi ona równowartość miesięcznego czynszu.

Oczekiwania wobec najemcy


Sprecyzuj, najlepiej umieszczając to w umowie, jakie konkretnie masz wymagania i oczekiwania dotyczące najemcy. Wpisz tam to, co Ci przychodzi do głowy. Lepiej to powiedzieć (spisać) teraz, niż później mieć do siebie pretensje wynikające z tego, że coś zostało niedopowiedziane.

Ubezpieczenie


Podstawowe ubezpieczenia, kiedy wynajmujemy mieszkanie to:

- ubezpieczenie mieszkania, płatne przez właściciela (wynajmującego) na wypadek pożaru, zalania, itp,

- ubezpieczenie dedykowane dla najemcy. Jest to ubezpieczenie rzeczy ruchomych oraz od odpowiedzialności cywilnej. To ubezpieczenie zabezpiecza:
- ruchomości domowe od ognia i innych zdarzeń losowych

- ruchomości domowe od kradzieży z włamaniem, rabunku i dewastacji, oraz

- odpowiedzialność cywilną lokatora (najemcy) - tzw. OC w życiu prywatnym działające na terenie całej Polski

Ubezpieczenia takie oferuje na pewno Concordia i Warta. Warto się z nimi zapoznać.


poniedziałek, 1 października 2012

W tym wpisie chciałbym podsumować kwestie związane z podatkami zarówno od strony kupującego, jak i sprzedającego. Zacznijmy od kupującego.

Podatek od zakupu nieruchomości


Kupujący ponosi różnego rodzaju opłaty przy zakupie nieruchomości niezależnie jaka to jest nieruchomość- dom, mieszkanie, działka.

Podatkom i opłatom różnego rodzaju koniecznym do uiszczenia przy zakupie nieruchomości poświęciłem osobny wpis dot opłat przy kupnie mieszkania, działki lub domu.

Poniżej tylko wyszczególnię raz jeszcze te opłaty:

  • podatek od czynności cywilno- prawnych 2%

  • opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej

  • taksa notarialna

  • wypisy aktu notarialnego

  • opłata notarialna za sporządzenie wniosku o wpis do KW

oraz ewentualnie:

  • opłata za wpis hipoteki do KW

  • ubezpieczenie mieszkania

  • ubezpieczenie kredytu

  • prowizja od kredytu

Przyjęło się, ża wszelkie opłaty u notariusza pokrywa strona kupująca, dlatego taksę notarialną ująłem właśnie tutaj. Choć z formalnego punktu widzenia opłaty notarialne pokrywają obie strony transakcji solidarnie, czyli po równo. Zawsze można się potargować.

Podatek od sprzedaży nieruchomości


Podatek od sprzedaży nieruchomości ponosi oczywiście strona sprzedająca np mieszkanie. Sprzedający zgodnie z obowiązującymi przepisami jest zobligowany do zapłacenia (uiszczenia) 10% podatku od dochodu. Oznacza to, że płacimy 10% podatku od kwoty jaką otrzymaliśmy za nieruchomość minus koszty, np notariusza.

Ważne, że 10% podatek obowiązuje, jeżeli nieruchomość sprzedamy przed upływem 5 lat od momentu jej nabycia. Jeżeli zatem sprzedajemy nieruchomość nabytą (wszelkimi dostępnymi "metodami", czyli również np w spadku) w roku 2008, to podatek zapłacimy. Ale jeżeli została ona nabyta w roku 2006, to już nie.

Sprzedający ma prawo skorzystać z dwóch ulg, o których poczytacie na moich wcześniejszych wpisach dot ulgi meldunkowej, z której warto skorzystać w tym i przyszłym roku, oraz ulgi mieszkaniowej.

Wartości nieruchomości lepiej nie zaniżać


Uwaga dotycząca obu stron transakcji- wartość rynkową nieruchomości podajemy w akcie notarialnym sprzedaży zgodnie z prawdą. Próby zaniżenia tej wartości mogą okazać się problematyczne. Przy składaniu deklaracji PIT w urzędzie skarbowym (bądź przy okazji zapłaty od czynności cywilno- prawnych, bądź przy zapłacie podatku od sprzedaży) jeśli okaże się, że wartość przedmiotu nie odpowiada zdaniem urzędu skarbowego wartości rynkowej, urząd skarbowy wezwie strony do jej podwyższenia w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania. Jednocześnie urząd poda wartość według własnej wstępnej oceny. Jeśli strony nie dopłacą podatku, urząd dokona oceny wartości mieszkania lub domu na podstawie opinii biegłego. Jeżeli wartość określona w ten sposób przekroczy o 33 proc. podaną przez strony, koszty opinii ponoszą solidarnie strony czynności cywilnoprawnej. Urząd skarbowy ma na podważenie wartości nieruchomości trzy lata od końca roku, w którym sporządzono akt notarialny.

Aby uniknąć przykrych niespodzianek z urzędem skarbowym odnośnie wartości transakcji, najlepiej zaraz po podpisaniu aktu notarialnego udać się do właściwego urzędu i poprosić o wszczęcie postępowania dotyczącego naliczenia podatku, a przede wszystkim uznania wartości nieruchomości.

Podatek od zakupu lub sprzedaży nieruchomości- podsumowanie

Posted by Wspólne czytanie on 04:07 No comments

W tym wpisie chciałbym podsumować kwestie związane z podatkami zarówno od strony kupującego, jak i sprzedającego. Zacznijmy od kupującego.

Podatek od zakupu nieruchomości


Kupujący ponosi różnego rodzaju opłaty przy zakupie nieruchomości niezależnie jaka to jest nieruchomość- dom, mieszkanie, działka.

Podatkom i opłatom różnego rodzaju koniecznym do uiszczenia przy zakupie nieruchomości poświęciłem osobny wpis dot opłat przy kupnie mieszkania, działki lub domu.

Poniżej tylko wyszczególnię raz jeszcze te opłaty:

  • podatek od czynności cywilno- prawnych 2%

  • opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej

  • taksa notarialna

  • wypisy aktu notarialnego

  • opłata notarialna za sporządzenie wniosku o wpis do KW

oraz ewentualnie:

  • opłata za wpis hipoteki do KW

  • ubezpieczenie mieszkania

  • ubezpieczenie kredytu

  • prowizja od kredytu

Przyjęło się, ża wszelkie opłaty u notariusza pokrywa strona kupująca, dlatego taksę notarialną ująłem właśnie tutaj. Choć z formalnego punktu widzenia opłaty notarialne pokrywają obie strony transakcji solidarnie, czyli po równo. Zawsze można się potargować.

Podatek od sprzedaży nieruchomości


Podatek od sprzedaży nieruchomości ponosi oczywiście strona sprzedająca np mieszkanie. Sprzedający zgodnie z obowiązującymi przepisami jest zobligowany do zapłacenia (uiszczenia) 10% podatku od dochodu. Oznacza to, że płacimy 10% podatku od kwoty jaką otrzymaliśmy za nieruchomość minus koszty, np notariusza.

Ważne, że 10% podatek obowiązuje, jeżeli nieruchomość sprzedamy przed upływem 5 lat od momentu jej nabycia. Jeżeli zatem sprzedajemy nieruchomość nabytą (wszelkimi dostępnymi "metodami", czyli również np w spadku) w roku 2008, to podatek zapłacimy. Ale jeżeli została ona nabyta w roku 2006, to już nie.

Sprzedający ma prawo skorzystać z dwóch ulg, o których poczytacie na moich wcześniejszych wpisach dot ulgi meldunkowej, z której warto skorzystać w tym i przyszłym roku, oraz ulgi mieszkaniowej.

Wartości nieruchomości lepiej nie zaniżać


Uwaga dotycząca obu stron transakcji- wartość rynkową nieruchomości podajemy w akcie notarialnym sprzedaży zgodnie z prawdą. Próby zaniżenia tej wartości mogą okazać się problematyczne. Przy składaniu deklaracji PIT w urzędzie skarbowym (bądź przy okazji zapłaty od czynności cywilno- prawnych, bądź przy zapłacie podatku od sprzedaży) jeśli okaże się, że wartość przedmiotu nie odpowiada zdaniem urzędu skarbowego wartości rynkowej, urząd skarbowy wezwie strony do jej podwyższenia w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania. Jednocześnie urząd poda wartość według własnej wstępnej oceny. Jeśli strony nie dopłacą podatku, urząd dokona oceny wartości mieszkania lub domu na podstawie opinii biegłego. Jeżeli wartość określona w ten sposób przekroczy o 33 proc. podaną przez strony, koszty opinii ponoszą solidarnie strony czynności cywilnoprawnej. Urząd skarbowy ma na podważenie wartości nieruchomości trzy lata od końca roku, w którym sporządzono akt notarialny.

Aby uniknąć przykrych niespodzianek z urzędem skarbowym odnośnie wartości transakcji, najlepiej zaraz po podpisaniu aktu notarialnego udać się do właściwego urzędu i poprosić o wszczęcie postępowania dotyczącego naliczenia podatku, a przede wszystkim uznania wartości nieruchomości.

czwartek, 27 września 2012

1. Z pośrednikiem, czy bez?


Jaki jest zakres czynności wykonywanych przez pośrednika?


Pośrednik w obrocie nieruchomościami sprawdza dokumenty związane z prawem własności do lokalu, tak aby nie było problemów po zawarciu umowy najmu.  Pośrednik powinien obejrzeć zgłoszony lokal i sprawdzić fachowo stan techniczny oraz czy wyposażenie jest zgodne ze spisem inwentaryzacyjnym.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien również doradzić jak sporządzić umowę najmu. Umowa musi opisywać uzgodnienia stron a także cechy samego lokalu. Umowie trzeba nadać właściwą formę prawną (umowa najmu okazjonalnego, zwykła umowa najmu, jakie zapisy w niej powinny się znaleźć- patrz w dalszej części mojego wpisu).

Pośrednik będzie również pierwszą osoba postronną, oglądająca Twoje mieszkanie- może być to wartościowe, ponieważ mamy tendencję do subiektywnego postrzegania naszego lokum.

Ile trzeba zapłacić pośrednikowi za znalezienie najemcy?


Za usługę pośrednictwa w wynajmie mieszkania pośrednik pobiera wynagrodzenie. Jest to zwyczajowo 1-miesięczny czynsz płatny po podpisaniu umowy najmu.

Dalszą część wpisu opisuje sytuację, kiedy jednak nie zamierzamy skorzystać z usług pośrednika.

2. Ustal cenę


Zanim twoje ogłoszenie trafi w świat, zastanów się poważnie nad ceną, jakiej oczekujesz od najemcy. Dobrze jest zapoznać się wcześniej z innymi ogłoszeniami z Twojego miasta. Pomoże Ci w tym przegląd baz ofert na portalach takich jak np gratka.pl, otodom.pl. Podczas ustalania ceny musisz wziąć pod uwagę trzy podstawowe czynniki: metraż, lokalizację oraz standard mieszkania. Zdecyduj, czy jesteś skłonny do negocjowania ceny, czy twoja oferta jest ostateczna.

3. Przygotuj ogłoszenie


Przygotowanie ogłoszenia wydaje się rzeczą banalną, ale doświadczenia pokazują, że nie dla każdego jest oczywiste, jak powinno wyglądać dobrze przygotowane ogłoszenie. W internecie nadal można natknąć się np. na takie, w których... nie ma podanego adresu, rozkładu pomieszczeń, itp. Dobrze przygotowane ogłoszenie musi zawierać:

- adres - jeżeli nie chcesz podawać dokładnej lokalizacji, podaj przynajmniej ulicę lub osiedle z numerem bloku- potencjalnemu najemcy zależy na tym!;

- liczbę pokoi i rozkład mieszkania - napisz dokładnie jaką powierzchnię ma mieszkanie, jaki jest metraż pokoi z podaniem kierunku, na który wychodzą okna (jak wiadomo południowa strona budynku jest dużo cieplejsza od północnej);

- wyposażenie - podaj informację o stanie umeblowania i wyposażeniu (pralka, lodówka, kuchenka mikrofalowa, piekarnik). Jest to bardzo istotny element wyposażenie dla studentów, którzy raczej nie posiadają mebli czy wyposażenia kuchni;

- informację o budynku - są ludzie, którzy z zasady wybierają kamienice zamiast bloków z wielkiej płyty... i na odwrót;

- informacje o lokatorach - jeżeli wynajmujesz tylko część mieszkania, na przykład jeden pokój, napisz, kto mieszka w pozostałych pokojach;

- rodzaj ogrzewania - wpływa na koszty i komfort mieszkania, ma duże znaczenie zwłaszcza dla studentów;

- dokładną cenę mieszkania - zaznacz wyraźnie, ile wynosi koszt najmu i jakie opłaty dodatkowe poniesie najemca. Określ szacunkową wysokość dodatkowych opłat z wyszczególnieniem ich- prąd, woda, kablówka, internet, ogrzewanie. Napisz, czy i w jakim trybie pobierasz kaucję;

- zdjęcia - pamiętaj, że ludzie kupują patrząc na zdjęcia czy też obrazki, a nie czytając tekst. Zdjęcia zrób w słoneczny dzień, robiąc w mieszkaniu najpierw porządek- może nawet warto wynieś kilka mebli z pokoju, aby wydawał sie większy?;

- informacje kontaktowe - nie zapomnij podać numeru telefonu i adresu e-mail; najlepiej zaznacz też, jaką formę kontaktu i w jakich godzinach preferujesz.

4. Obowiązki najemcy i wynajmującego


Obowiązki najemcy i wynajmującego powinny zostać sprecyzowane w umowie. To nic innego jak własne oczekiwania co do odpowiedzialności poszczególnych stron umowy. Musicie przy tym pamiętać, że również Ustawa reguluje ten element umowy pomiędzy Wynajmującym a Najemcą. I tak Art. 6a – 6f Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów dokładnie reguluje, kto dokonuje napraw w wynajętym lokalu (jednocześnie stanowi, że strony umowy mogą ustalić swoje zasady w tym zakresie). Zgodnie z tymi przepisami:

- właściciel m.in. wymienia stolarkę okienną i drzwiową, tynki, posadzki, wykładzinę podłogową. Naprawia je i konserwuje najemca,

- najemca dba też o znajdujące się w kuchni oraz łazience ścienne okładziny ceramiczne, naprawia i konserwuje okna i drzwi, meble wbudowane w ściany (także je wymienia), kuchnie, trzony kuchenne, grzejniki wody przepływowej, podgrzewacze wody, wanny, brodziki, misy klozetowe, zlewozmywaki, umywalki łącznie z syfonami,

- najemca maluje (tapetuje) ściany, drzwi i okna (od wewnętrznej strony), wbudowane meble, a także zabezpiecza przed korozją urządzenia kuchenne, sanitarne i grzewcze oraz naprawia tynki.

Poza tym pod nieobecność lokatora właścicielowi nie wolno wejść do mieszkania bez policjanta lub strażnika miejskiego.

5. Podatek od wynajmu


Nie unikaj odprowadzania podatku za wynajem nieruchomości. Przy ewentualnych  kwestiach spornych z najemcą nie będziesz mieć oporów, by skierować sprawę do sądu.

Funkcjonują dwie formy rozliczania się z fiskusem:

- ryczałt- jest to prostszy sposób, ponieważ nie trzeba składać comiesięcznych czy kwartalnych deklaracji do urzędu skarbowego. Stawka podatku wynosi 8,5 proc. od przychodów, ale wadą jest to, że nie można odliczać żadnych kosztów (np remontu mieszkania). Podpisując umowę najmu pamiętaj, aby jasno odróżnić co jest opłatą z tytułu najmu, a co kosztem ponoszonym przez najemcę z tytułu użytkowania mieszkania (gaz, prąd, woda, czynsz). Jeżeli w umowie będzie jedna kwota (czynsz + opłaty) to będziesz musiał zapłacić od niej podatek (czyli od opłat, co jest bez sensu). Aby tak się nie stało, należy w umowie określić sam czynsz, a opłaty wymienić, bez podawania kwoty i rozliczać się z nimi na podstawie np rachunków.  Na przykład gdyby strony umówiły się, że co miesiąc za najem należna jest opłata w wysokości 1500 zł, z czego 400 zł właściciel musi odprowadzić do spółdzielni/ wspólnoty/ dostawców mediów, to opłata na rzecz właściciela w umowie powinna być określona w kwocie 1100 zł.

- jeśli planuje się duże nakłady na remont mieszkania, korzystniejsze będzie rozliczanie się na zasadach ogólnych albo w ramach działalności gospodarczej. Wtedy można też odliczać amortyzację (stawka może wynosić do 10 proc.).


6. Wypowiedzenie umowy


Umowa najmu może być zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony, jednakże najem zawarty na czas dłuższy niż dziesięć lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Umowę na czas nieoznaczony (nieokreślony) można zgodnie z ustawą wypowiedzieć 3 lata naprzód i to tylko wtedy, kiedy sami zamierzamy w tym mieszkaniu zamieszkać (wypowiedzenie umowy najmu jest regulowane przez Ustawę (dokładnie art. 11), której opis znajdziecie na moim wcześniejszym wpisie 'Ustawa o ochronie praw lokatorów'). Art 11 tejże Ustawy daje nam pewną furtkę od tej zasady określoną w pkt 2-5.

Najem zawarty na czas oznaczony zarówno najemca jak i wynajmujący mogą wypowiedzieć wyłącznie w przypadkach określonych w umowie (zgodnie z Art. 673 § 3 kodeksu cywilnego). Oznacza to, że brak w umowie postanowień określających przypadki, w których najemca bądź wynajmujący będą mogli rozwiązać umowę zawartą na czas określony, skutkować będzie koniecznością trwania umowy przez cały okres, na który umowa została zawarta (umowa na czas oznaczony musi mieć termin rozpoczęcia jak i zakończenia). Przykładowe zapisy do umowy na czas oznaczony umożliwiające jej wcześniejsze rozwiązanie:

- zaleganie z płatnościami- tutaj Kodeks Cywilny bardzo precyzyjnie reguluje tą kwestię. I tak: Art. 672. -Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Art. 673. § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. § 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód. § 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

- podnajęcie przedmiotu umowy bez zgody wynajmującego (najemca może podnajmować nasze mieszkanie ale tylko wtedy, kiedy wyraźnie wskażemy taką możliwość w umowie),

Umowa najmu może zostać również rozwiązana na podstawie porozumienia stron. W takim wypadku strony ustalają zasady na jakich rozwiązanie nastąpi oraz termin rozwiązania umowy.


Post scriptum


Jest możliwość ominięcia Ustawy o ochronie lokatorów. Wystarczy, że nie będziemy wynajmować mieszkania jako mieszkanie, ale jako pokoje gościnne. Ale to już pozostawiam do samodzielnej analizy.



Tutaj jest dostępna część druga poradnika dotyczącego wynajmu nieruchomości.

Jak (bezpiecznie) wynająć mieszkanie? 7 porad dla wynajmującego- część 1

Posted by Wspólne czytanie on 04:59 1 comment

1. Z pośrednikiem, czy bez?


Jaki jest zakres czynności wykonywanych przez pośrednika?


Pośrednik w obrocie nieruchomościami sprawdza dokumenty związane z prawem własności do lokalu, tak aby nie było problemów po zawarciu umowy najmu.  Pośrednik powinien obejrzeć zgłoszony lokal i sprawdzić fachowo stan techniczny oraz czy wyposażenie jest zgodne ze spisem inwentaryzacyjnym.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien również doradzić jak sporządzić umowę najmu. Umowa musi opisywać uzgodnienia stron a także cechy samego lokalu. Umowie trzeba nadać właściwą formę prawną (umowa najmu okazjonalnego, zwykła umowa najmu, jakie zapisy w niej powinny się znaleźć- patrz w dalszej części mojego wpisu).

Pośrednik będzie również pierwszą osoba postronną, oglądająca Twoje mieszkanie- może być to wartościowe, ponieważ mamy tendencję do subiektywnego postrzegania naszego lokum.

Ile trzeba zapłacić pośrednikowi za znalezienie najemcy?


Za usługę pośrednictwa w wynajmie mieszkania pośrednik pobiera wynagrodzenie. Jest to zwyczajowo 1-miesięczny czynsz płatny po podpisaniu umowy najmu.

Dalszą część wpisu opisuje sytuację, kiedy jednak nie zamierzamy skorzystać z usług pośrednika.

2. Ustal cenę


Zanim twoje ogłoszenie trafi w świat, zastanów się poważnie nad ceną, jakiej oczekujesz od najemcy. Dobrze jest zapoznać się wcześniej z innymi ogłoszeniami z Twojego miasta. Pomoże Ci w tym przegląd baz ofert na portalach takich jak np gratka.pl, otodom.pl. Podczas ustalania ceny musisz wziąć pod uwagę trzy podstawowe czynniki: metraż, lokalizację oraz standard mieszkania. Zdecyduj, czy jesteś skłonny do negocjowania ceny, czy twoja oferta jest ostateczna.

3. Przygotuj ogłoszenie


Przygotowanie ogłoszenia wydaje się rzeczą banalną, ale doświadczenia pokazują, że nie dla każdego jest oczywiste, jak powinno wyglądać dobrze przygotowane ogłoszenie. W internecie nadal można natknąć się np. na takie, w których... nie ma podanego adresu, rozkładu pomieszczeń, itp. Dobrze przygotowane ogłoszenie musi zawierać:

- adres - jeżeli nie chcesz podawać dokładnej lokalizacji, podaj przynajmniej ulicę lub osiedle z numerem bloku- potencjalnemu najemcy zależy na tym!;

- liczbę pokoi i rozkład mieszkania - napisz dokładnie jaką powierzchnię ma mieszkanie, jaki jest metraż pokoi z podaniem kierunku, na który wychodzą okna (jak wiadomo południowa strona budynku jest dużo cieplejsza od północnej);

- wyposażenie - podaj informację o stanie umeblowania i wyposażeniu (pralka, lodówka, kuchenka mikrofalowa, piekarnik). Jest to bardzo istotny element wyposażenie dla studentów, którzy raczej nie posiadają mebli czy wyposażenia kuchni;

- informację o budynku - są ludzie, którzy z zasady wybierają kamienice zamiast bloków z wielkiej płyty... i na odwrót;

- informacje o lokatorach - jeżeli wynajmujesz tylko część mieszkania, na przykład jeden pokój, napisz, kto mieszka w pozostałych pokojach;

- rodzaj ogrzewania - wpływa na koszty i komfort mieszkania, ma duże znaczenie zwłaszcza dla studentów;

- dokładną cenę mieszkania - zaznacz wyraźnie, ile wynosi koszt najmu i jakie opłaty dodatkowe poniesie najemca. Określ szacunkową wysokość dodatkowych opłat z wyszczególnieniem ich- prąd, woda, kablówka, internet, ogrzewanie. Napisz, czy i w jakim trybie pobierasz kaucję;

- zdjęcia - pamiętaj, że ludzie kupują patrząc na zdjęcia czy też obrazki, a nie czytając tekst. Zdjęcia zrób w słoneczny dzień, robiąc w mieszkaniu najpierw porządek- może nawet warto wynieś kilka mebli z pokoju, aby wydawał sie większy?;

- informacje kontaktowe - nie zapomnij podać numeru telefonu i adresu e-mail; najlepiej zaznacz też, jaką formę kontaktu i w jakich godzinach preferujesz.

4. Obowiązki najemcy i wynajmującego


Obowiązki najemcy i wynajmującego powinny zostać sprecyzowane w umowie. To nic innego jak własne oczekiwania co do odpowiedzialności poszczególnych stron umowy. Musicie przy tym pamiętać, że również Ustawa reguluje ten element umowy pomiędzy Wynajmującym a Najemcą. I tak Art. 6a – 6f Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów dokładnie reguluje, kto dokonuje napraw w wynajętym lokalu (jednocześnie stanowi, że strony umowy mogą ustalić swoje zasady w tym zakresie). Zgodnie z tymi przepisami:

- właściciel m.in. wymienia stolarkę okienną i drzwiową, tynki, posadzki, wykładzinę podłogową. Naprawia je i konserwuje najemca,

- najemca dba też o znajdujące się w kuchni oraz łazience ścienne okładziny ceramiczne, naprawia i konserwuje okna i drzwi, meble wbudowane w ściany (także je wymienia), kuchnie, trzony kuchenne, grzejniki wody przepływowej, podgrzewacze wody, wanny, brodziki, misy klozetowe, zlewozmywaki, umywalki łącznie z syfonami,

- najemca maluje (tapetuje) ściany, drzwi i okna (od wewnętrznej strony), wbudowane meble, a także zabezpiecza przed korozją urządzenia kuchenne, sanitarne i grzewcze oraz naprawia tynki.

Poza tym pod nieobecność lokatora właścicielowi nie wolno wejść do mieszkania bez policjanta lub strażnika miejskiego.

5. Podatek od wynajmu


Nie unikaj odprowadzania podatku za wynajem nieruchomości. Przy ewentualnych  kwestiach spornych z najemcą nie będziesz mieć oporów, by skierować sprawę do sądu.

Funkcjonują dwie formy rozliczania się z fiskusem:

- ryczałt- jest to prostszy sposób, ponieważ nie trzeba składać comiesięcznych czy kwartalnych deklaracji do urzędu skarbowego. Stawka podatku wynosi 8,5 proc. od przychodów, ale wadą jest to, że nie można odliczać żadnych kosztów (np remontu mieszkania). Podpisując umowę najmu pamiętaj, aby jasno odróżnić co jest opłatą z tytułu najmu, a co kosztem ponoszonym przez najemcę z tytułu użytkowania mieszkania (gaz, prąd, woda, czynsz). Jeżeli w umowie będzie jedna kwota (czynsz + opłaty) to będziesz musiał zapłacić od niej podatek (czyli od opłat, co jest bez sensu). Aby tak się nie stało, należy w umowie określić sam czynsz, a opłaty wymienić, bez podawania kwoty i rozliczać się z nimi na podstawie np rachunków.  Na przykład gdyby strony umówiły się, że co miesiąc za najem należna jest opłata w wysokości 1500 zł, z czego 400 zł właściciel musi odprowadzić do spółdzielni/ wspólnoty/ dostawców mediów, to opłata na rzecz właściciela w umowie powinna być określona w kwocie 1100 zł.

- jeśli planuje się duże nakłady na remont mieszkania, korzystniejsze będzie rozliczanie się na zasadach ogólnych albo w ramach działalności gospodarczej. Wtedy można też odliczać amortyzację (stawka może wynosić do 10 proc.).


6. Wypowiedzenie umowy


Umowa najmu może być zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony, jednakże najem zawarty na czas dłuższy niż dziesięć lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Umowę na czas nieoznaczony (nieokreślony) można zgodnie z ustawą wypowiedzieć 3 lata naprzód i to tylko wtedy, kiedy sami zamierzamy w tym mieszkaniu zamieszkać (wypowiedzenie umowy najmu jest regulowane przez Ustawę (dokładnie art. 11), której opis znajdziecie na moim wcześniejszym wpisie 'Ustawa o ochronie praw lokatorów'). Art 11 tejże Ustawy daje nam pewną furtkę od tej zasady określoną w pkt 2-5.

Najem zawarty na czas oznaczony zarówno najemca jak i wynajmujący mogą wypowiedzieć wyłącznie w przypadkach określonych w umowie (zgodnie z Art. 673 § 3 kodeksu cywilnego). Oznacza to, że brak w umowie postanowień określających przypadki, w których najemca bądź wynajmujący będą mogli rozwiązać umowę zawartą na czas określony, skutkować będzie koniecznością trwania umowy przez cały okres, na który umowa została zawarta (umowa na czas oznaczony musi mieć termin rozpoczęcia jak i zakończenia). Przykładowe zapisy do umowy na czas oznaczony umożliwiające jej wcześniejsze rozwiązanie:

- zaleganie z płatnościami- tutaj Kodeks Cywilny bardzo precyzyjnie reguluje tą kwestię. I tak: Art. 672. -Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Art. 673. § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. § 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód. § 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

- podnajęcie przedmiotu umowy bez zgody wynajmującego (najemca może podnajmować nasze mieszkanie ale tylko wtedy, kiedy wyraźnie wskażemy taką możliwość w umowie),

Umowa najmu może zostać również rozwiązana na podstawie porozumienia stron. W takim wypadku strony ustalają zasady na jakich rozwiązanie nastąpi oraz termin rozwiązania umowy.


Post scriptum


Jest możliwość ominięcia Ustawy o ochronie lokatorów. Wystarczy, że nie będziemy wynajmować mieszkania jako mieszkanie, ale jako pokoje gościnne. Ale to już pozostawiam do samodzielnej analizy.



Tutaj jest dostępna część druga poradnika dotyczącego wynajmu nieruchomości.

Subskrybuj: Posty (Atom)