Podatek od zakupu lub sprzedaży nieruchomości- podsumowanie

W tym wpisie chciałbym podsumować kwestie związane z podatkami zarówno od strony kupującego, jak i sprzedającego. Zacznijmy od kupującego.

Podatek od zakupu nieruchomości

Kupujący ponosi różnego rodzaju opłaty przy zakupie nieruchomości niezależnie jaka to jest nieruchomość- dom, mieszkanie, działka.

Podatkom i opłatom różnego rodzaju koniecznym do uiszczenia przy zakupie nieruchomości poświęciłem osobny wpis dot opłat przy kupnie mieszkania, działki lub domu.

Poniżej tylko wyszczególnię raz jeszcze te opłaty:

• podatek od czynności cywilno- prawnych 2%


• opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej


• taksa notarialna


• wypisy aktu notarialnego


• opłata notarialna za sporządzenie wniosku o wpis do KW

oraz ewentualnie:

• opłata za wpis hipoteki do KW


• ubezpieczenie mieszkania


• ubezpieczenie kredytu


• prowizja od kredytu

Przyjęło się, ża wszelkie opłaty u notariusza pokrywa strona kupująca, dlatego taksę notarialną ująłem właśnie tutaj. Choć z formalnego punktu widzenia opłaty notarialne pokrywają obie strony transakcji solidarnie, czyli po równo. Zawsze można się potargować.

Podatek od sprzedaży nieruchomości

Podatek od sprzedaży nieruchomości ponosi oczywiście strona sprzedająca np mieszkanie. Sprzedający zgodnie z obowiązującymi przepisami jest zobligowany do zapłacenia (uiszczenia) 10% podatku od dochodu. Oznacza to, że płacimy 10% podatku od kwoty jaką otrzymaliśmy za nieruchomość minus koszty, np notariusza.

Ważne, że 10% podatek obowiązuje, jeżeli nieruchomość sprzedamy przed upływem 5 lat od momentu jej nabycia. Jeżeli zatem sprzedajemy nieruchomość nabytą (wszelkimi dostępnymi "metodami", czyli również np w spadku) w roku 2008, to podatek zapłacimy. Ale jeżeli została ona nabyta w roku 2006, to już nie.

Sprzedający ma prawo skorzystać z dwóch ulg, o których poczytacie na moich wcześniejszych wpisach dot ulgi meldunkowej, z której warto skorzystać w tym i przyszłym roku, oraz ulgi mieszkaniowej.

Wartości nieruchomości lepiej nie zaniżać

Uwaga dotycząca obu stron transakcji- wartość rynkową nieruchomości podajemy w akcie notarialnym sprzedaży zgodnie z prawdą. Próby zaniżenia tej wartości mogą okazać się problematyczne. Przy składaniu deklaracji PIT w urzędzie skarbowym (bądź przy okazji zapłaty od czynności cywilno- prawnych, bądź przy zapłacie podatku od sprzedaży) jeśli okaże się, że wartość przedmiotu nie odpowiada zdaniem urzędu skarbowego wartości rynkowej, urząd skarbowy wezwie strony do jej podwyższenia w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania. Jednocześnie urząd poda wartość według własnej wstępnej oceny. Jeśli strony nie dopłacą podatku, urząd dokona oceny wartości mieszkania lub domu na podstawie opinii biegłego. Jeżeli wartość określona w ten sposób przekroczy o 33 proc. podaną przez strony, koszty opinii ponoszą solidarnie strony czynności cywilnoprawnej. Urząd skarbowy ma na podważenie wartości nieruchomości trzy lata od końca roku, w którym sporządzono akt notarialny.

Aby uniknąć przykrych niespodzianek z urzędem skarbowym odnośnie wartości transakcji, najlepiej zaraz po podpisaniu aktu notarialnego udać się do właściwego urzędu i poprosić o wszczęcie postępowania dotyczącego naliczenia podatku, a przede wszystkim uznania wartości nieruchomości.

Jak sprzedać szybko i bezpiecznie mieszkanie, dom, nieruchomość? Pięć podstawowych porad.

Jeżeli planujesz sprzedaż mieszkania lub domu powinieneś zwrócić uwagę na pięć wymienionych poniżej najważniejszych porad, które w powinny Ci w tym pomóc.

Biuro nieruchomości czy sprzedaż samodzielna?

Sprzedaż nieruchomości z biurem/ agencją nieruchomości może być łatwiejsza i przyjemniejsza, o ile trafi się na fachowca. Niestety na rynku jest bardzo wielu pośredników, którzy oczekują od kilku do kilkunastu tysięcy złotych za pośrednictwo w sprzedaży, a całe ich zaangażowanie sprowadza się do odebrania telefonu od zainteresowanego klienta i przyjazdu z nim na oględziny nieruchomości. Decydując sie na współpracę w biurem nieruchomości musisz wybrać pomiędzy umową na wyłączność (kiedy tylko jedno biuro reprezentuje Twoje interesy), a współpracą z wieloma biurami. Tutaj możesz poczytać, jak wygląda sprzedaż bez umowy na wyłączność. Oczywiście na rynku są profesjonaliści, którzy potrafią i mają doświadczenie w sprzedaży nieruchomości. Jednak Ci najlepsi pracują tylko i wyłącznie na umowach na wyłączność. Jeżeli zdecydujesz się na współpracę z pośrednikiem, zwróć uwagę na takie kwestie jak klauzule niedozwolone w obrocie nieruchomościami, w szczególności na zapisy dotyczące wynagrodzenia pośrednika.
Przez cały proces sprzedaży nieruchomości na pewno łatwiej będzie przejść przy wsparciu pośrednika rynku nieruchomości, ale jak wspomniałem wyżej- profesjonalisty.

Jeżeli nie chcemy skorzystać z usług pośrednika, pozostaje nam zmierzyć się ze sprzedażą samodzielnie. Jak ro zrobić?

1. Wycena nieruchomości

Zastanów się jaką cenę za swoja nieruchomość chcesz otrzymać. Skonfrontuj to z ofertami zamieszczonymi na portalach ogłoszeniowych (otodom.pl, gratka.pl). Możesz również skorzystać z wyceny nieruchomości online. Zbyt wysoka cena może zniechęcić poszukującego do sprawdzenia szczegółów oferty. Z kolei zaniżona może wzbudzić niepotrzebnie podejrzenia i zniechęcić potencjalnego nabywcę.
Pamiętaj jednak o kilku istotnych elementach:

- ceny prezentowane na portalach ogłoszeniowych sa cenami ofertowymi, podlegającymi negocjacjom; często na portalach są również zamieszczane oferty "wabiki", nie mające nic wspólnego z rzeczywistą nieruchomością,

- ceny transakcyjne, czyli te, po których faktycznie zostały nieruchomości sprzedane/ kupione dostępne są tylko albo w ramach wyceny rzeczoznawcy majątkowego albo w ramach raportu AMRON,

2. Czy nieruchomość jest faktycznie Twoja?

Może powyższe pytanie brzmi dziwnie i abstrakcyjnie, ale skąd przyszły nabywca ma mieć pewność, że nie rozmawia z oszustem? Aby uwiarygodnić się w oczach potencjalnego nabywcy, należy pamiętać, aby przygotować wszystkie dokumenty poświadczające prawo własności – przede wszystkim kopię aktu notarialnego. W przypadku działek lub domów można ale również postarać się o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania terenu. W przypadku mieszkania spółdzielczego bez księgi wieczystej, powinieneś posiadać zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu.

3. Promocja ogłoszenia

Generalnie są trzy podstawowe metody promocji ogłoszenia:

- baner reklamowy- możesz zamówic baner reklamowy i wywiesić go na nieruchomości. Bardzo dużo osób jeździ w okolicy, w której planują kopić nieruchomość. Jest to dobry element, aby przykuć ich uwagę,

- drzwi otwarte- jest to standard w sprzedaży nieruchomości w Ameryce i Europie Zachodniej. U nas mniej popularna forma promocji. Jeżeli chcesz z niej skorzystać, pamiętaj o wylegitymowaniu osób i spisaniu ich danych w trakcie oględzin, oraz wykorzystaniu ogłoszeń na serwisach w celu poinformowania zainteresowanych o tym wydarzeniu,

- ogłoszenie w serwisie typu otodom.pl, gratka.pl- jest najpopularniejszy i najtańszy sposób promocji ogłoszenia. Ponieważ większość parametrów określających nieruchomość jest zdefiniowana w formularzach na stronach serwisu, przygotowanie oferty jest szybkie i wygodne. Pamiętaj, że jednym z najważniejszych elementów Twojego ogłoszenia są zdjęcia nieruchomości. Warto czasami zaangażować profesjonalnego fotografa.

4. Przygotuj się na ciężka pracę z klientem

Samodzielna sprzedaż nieruchomości wymaga od nas poświęcenia czasu na: odbieranie telefonów i odpowiadanie na e-maile od osób zainteresowanych kupnem, prezentację nieruchomości, załatwianie formalności. Ponadto dziesiątki biur nieruchomości będzie kontaktowało się z propozycją reprezentowania nas lub po prostu ogłaszania nieruchomości równolegle z naszą ofertą. Bądź cierpliwy.

5. Finalizacja transakcji

Gdy znajdziemy już kupca, pozostaje porozumieć się z nim w kwestii umowy przedwstępnej (czy w ogóle ją podpisujemy i w jakiej formie), zaliczki bądź zadatku, wynajęcia notariusza, który pomoże nam przygotować umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego,rozważenia czy możemy skorzystać z ulgi meldunkowej lub ulgi mieszkaniowej.

Po sprzedaży nieruchomości pozostaje również kwestia otrzymania zapłaty (w jakiej formie i kiedy zwłaszcza w kontekście tak popularnych dzisiaj kredytów hipotecznych) oraz jej wydania (pamiętaj o protokole zdawczo- odbiorczym).

Ulga mieszkaniowa- jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?

Ulga mieszkaniowa- definicja

Pozwala uniknąć zapłacenia podatku od sprzedaży nieruchomości, jeśli osoba, która sprzedaje nieruchomość nabytą po 1 stycznia 2009 r  uzyskane pieniądze wyda w ciągu dwóch lat na własne cele mieszkaniowe, np. zakup lokalu lub działki budowlanej.

Z początkiem 2009 r. weszły w życie znowelizowane przepisy ustawy o PIT, w których wprowadzono obowiązujące do dziś zasady rozliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 r. Opodatkowany jest dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Odliczyć można też inne wydatki konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku, np. koszty sporządzenia aktu notarialnego. Właściciel ma jednak prawo do zwolnienia z podatku, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, jeśli w ciągu dwóch lat od sprzedaży przeznaczy uzyskane pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Cele te zostały wymienione w art. 21 ust. 25 tej ustawy. Jest to m.in. nabycie domu, mieszkania, działki budowlanej, remont lokalu lub spłata zaciągniętego na te cele kredytu (wraz z odsetkami), zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży.

Jak skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Podstawowym warunkiem zwolnienia jest złożone w terminie zeznanie podatkowe na druku PIT-39. W rubryce nr 26 wpisuje się kwotę dochodu zwolnionego z PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, a więc na własne cele mieszkaniowe. Jeśli sprzedaż nastąpiła w 2012 r., termin na złożenie deklaracji upływa 30 kwietnia 2013 r. Ważne jest przy tym, że sama inwestycja może nastąpić później. Przepisy przewidują bowiem dwa lata na skorzystanie z ulgi. Okres ten liczy się od końca roku, w którym doszło do sprzedaży nieruchomości. Jeżeli stało się to w 2012 r., pieniądze na własne cele mieszkaniowe należy wydać do końca 2014 r. Jeśli złożymy deklarację w urzędzie, ale nie wydamy uzyskanych środków na cel uprawniający do zwolnienia w określonym terminie, będziemy musieli złożyć korektę zeznania i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę (w wysokości odsetek pobieranych od zaległości podatkowych). Nalicza się je od następnego dnia po upływie terminu płatności, czyli po upływie terminu na złożenie zeznania za rok podatkowy (30 kwietnia), w którym uzyskamy przychód z odpłatnego zbycia, do dnia zapłaty podatku włącznie.