Użytkowanie wieczyste

Prawo użytkowania wieczystego

Użytkownik wieczysty podobnie jak właściciel nieruchomości może swoje prawo sprzedać, podarować, może zagospodarować nieruchomość zgodnie z przepisami lub dokonać jej podziału. Jest jednak w swoich działaniach ograniczony nie tylko przepisami prawa, ale również postanowieniami umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Grunty są oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze umowy zawieranej w formie aktu notarialnego. Umowa określa:

• okres użytkowania wieczystego;


• sposób korzystania z gruntu;


• stawki opłat.

Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków, w umowie dodatkowo określa się:

• termin rozpoczęcia i zakończenia robót;


• rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie;


• warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego;


• wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego (zazwyczaj wartość rynkowa).

Wszystkie budynki wzniesione na gruncie w użytkowaniu wieczystym przez użytkownika wieczystego stają się jego własnością. Czyli jeżeli wybudujemy dom na działce, która jest tylko w użytkowaniu wieczystym, to jesteśmy nie użytkownikami wieczystymi tego domu, ale jest właścicielami- mamy tutaj do czynienia z dwoma prawami- prawo własności oraz użytkowanie wieczyste.

Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste

Postanowienia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania z tej nieruchomości są ujawniane w księdze wieczystej nieruchomości.

Użytkownika wieczystego wiążą wyznaczone w umowie terminy rozpoczęcia i zakończenia budowy. Za rozpoczęcie budowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie – wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym. Niedotrzymanie tych terminów może mieć poważne skutki. Użytkowanie wieczyste może bowiem zostać rozwiązane przed upływem ustalonego okresu, jeżeli użytkownik korzysta z nieruchomości w sposób oczywiście sprzeczny ze sposobem ustalonym w umowie, a w szczególności – jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie. W razie rozwiązania umowy przed terminem zwracane są tylko opłaty roczne wniesione z góry za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy. Na wniosek użytkownika wieczystego właściwy organ może przedłużyć termin zabudowy, jeśli nie mógł on być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika, na przykład na skutek przystąpienia gminy do zmiany planu miejscowego czy związanego z tym zawieszenia postępowań w sprawie wydania pozwolenia na budowę.

Opłaty za użytkowanie wieczyste

Za oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste pobierane są opłaty ustalone według stawki procentowej:

• pierwszą opłatę w wysokości od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej (gmina decyduje o wysokości opłaty) oraz


• opłaty roczne, których stawka zależy od przeznaczenia nieruchomości

Stawki opłat rocznych za użytkowanie wieczyste wynoszą (zgodnie z ustawą):

• 0,3% ceny – za nieruchomości gruntowe przeznaczone na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową;


• 1% ceny – za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe (domy, bloki, itp.), na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych, działalność sportową oraz na cele rolne;


• 2% ceny – za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną;


• 3% ceny – za pozostałe nieruchomości gruntowe, w tym przeznaczone na cele usługowe lub produkcyjne.

Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego: każdą do 31 marca, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się tylko za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego.

Zanim kupisz użytkowanie wieczyste, pamiętaj, że:

• nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dotychczasowego użytkownika wieczystego, jest zatem związany ustaleniami umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego zawartej przez sprzedającego z gminą lub Skarbem Państwa. Zażądaj kopii tej umowy przed podpisaniem aktu notarialnego.


• bez względu na to, czy kupujesz pustą działkę, rozpoczętą budowę, czy dom gotowy do zamieszkania, sprawdź, czy zbywca dotrzymał terminu rozpoczęcia i ewentualnie zakończenia budowy. Dowiedz się też, ile lat zostało do końca umowy i czy gmina nie planuje w tym miejscu jakiejś inwestycji publicznej.

Czytaj też:

• Jak przekształcić użytkowanie wieczyste we własność


• Opłata za użytkowanie wieczyste- jak ją obniżyć?

Jak przekształcić użytkowanie wieczyste we własność? Poradnik

Podstawa prawna przekształcenia użytkowania wieczystego we własność

Ustawa regulująca przekształcenie użytkowania wieczystego we własność (ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości z dnia 29 lipca 2005 r. - Dz.U. Nr 175, poz. 1459 z późn. zmianami) wymienia jako uprawnionych do żądania przekształcenia osoby fizyczne będące użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe (czyli domami) lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych.

W ograniczonym zakresie z możliwości przekształcenia mogą skorzystać też osoby prawne lub spółdzielnie mieszkaniowe. Decydujące dla oceny zasadności wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości ma ustalenie, jakim budynkiem ta nieruchomość została zabudowana (jaki budynek i kiedy został wybudowany), a bez znaczenia jest ewentualna późniejsza zmiana przeznaczenia tego budynku (na przykład z mieszkaniowego na usługowy).

Jak dokonać przekształcenia użytkowania wieczystego?

W celu przekształcenia należy złożyć odpowiedni wniosek we właściwym urzędzie. Oznacza to, że jeżeli jesteś użytkownikiem wieczystym działki (z domem lub bez- nie ma to znaczenia), musisz złożyć prawidłowo wypełniony wniosek dostępny często na stronach internetowych danego urzędu (przykład) lub w jego siedzibie. Najczęściej będzie to urząd gminy.

Do wniosku należy dołączyć stosowne dokumenty potwierdzające, że wnioskodawca jest uprawniony do złożenia wniosku oraz przysługuje mu prawo użytkowania wieczystego. Oznacza to, że do wniosku musimy załączyć odpis księgi wieczystej nieruchomości, tj. odpis księgi prowadzonej dla gruntu, a w przypadku, gdy współużytkowanie wieczyste związane jest z prawem własności wyodrębnionego lokalu (np. mieszkanie w kamienicy/ bloku znajdującym się na działce, będącej w użytkowaniu wieczystym)- również odpis księgi wieczystej prowadzonej dla tego lokalu (mieszkania). Stosowne odpisy można uzyskać w Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzonym przy właściwym Sądzie Rejonowym (przykład).

Oprócz odpisu z księgi wieczystej dokumentami potwierdzającymi stan prawny i faktyczny nieruchomości mogą być:

- umowa użytkowania wieczystego,

- umowa sprzedaży,

- umowa zamiany,

- postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku,

Ile kosztuje przekształcenie użytkowania wieczystego we własność?

Niestety za przekształcenie trzeba zapłacić. Z jednej strony są to opłaty za sam proces przekształcenia (czyli za pracę urzędu), ale również za zmianę prawa do władania nieruchomością. Innymi słowy państwo pozbywając się danej działki oczekuje od Ciebie rekompensaty. Jej wysokość stanowi różnicę pomiędzy wartością prawa własności nieruchomości a wartością przysługującego użytkowania wieczystego.

 Wyceny tych praw dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Oznacza to, że im dłużej trwa użytkowanie wieczyste, tym jego wartość rynkowa jest mniejsza, a w konsekwencji opłata za przekształcenie będzie wyższa.

Jednocześnie można starać się o bonifikatę od opłaty sięgającej nawet 99 proc. jej wartości, a także rozłożyć ją na raty, na czas nie krótszy niż dziesięć lat i nie dłuższy niż 20 lat. Odpowiednie szczegółowe informacje można uzyskać w odpowiedniej gminie.

Opłacalność przekształcenia będzie uzależniona od zakresu udzielonej bonifikaty. Z reguły na największe bonifikaty liczyć mogą użytkownicy wieczyści nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe oraz spółdzielnie mieszkaniowe ustanawiające odrębną własność lokali na rzecz członków spółdzielni.

Należy liczyć się z obowiązkiem zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty, jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż te, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty.

Użytkownik wieczysty nie poniesie natomiast opłat notarialnych i podatku od czynności cywilnoprawnych występujących przy nabywaniu nieruchomości na postawie umowy cywilnoprawnej.

Opłata za użytkowanie wieczyste zbyt wysoka?

Zachęcam do zapoznania się z artykułem Marka Wielgo z Gazety Wyborczej z dnia 07.12.2011 nt opłat za użytkowanie wieczyste. Kto, kiedy i na jakiej podstawie może podnieść opłatę za użytkowanie wieczyste? Jakie mamy możliwości odwołania sie od tej decyzji? Ile taka podwyżka może wynieść?

Odpowiedzi znajdziecie tutaj: Opłata za użytkowanie wieczyste zbyt wysoka? Broń się!.