Pokazywanie postów oznaczonych etykietą Wynajem nieruchomości. Pokaż wszystkie posty
Pokazywanie postów oznaczonych etykietą Wynajem nieruchomości. Pokaż wszystkie posty

piątek, 2 listopada 2012

Kontynuując poprzedni wpis o wynajmie nieruchomości, dzisiaj będzie o szeroko rozumianym bezpieczeństwie wynajmu mieszkania. 


7. Bezpieczeństwo 


Rozdział dotyczący bezpieczeństwa zacznę od zacytowania pana Sławka Muturi, założyciela firmy Mzuri oraz prezesa Stowarzyszenia Mieszkanicznik, utrzymującego się w 100 proc. z wynajmu lokali- "..Szacuje się, że w Anglii ok. 3 – 5 proc. najemców to profesjonalni oszuści, których ambicją jest przez całe życie mieszkanie w wynajmowanych mieszkaniach za darmo...". Niestety w Polsce również mamy do czynienia z takimi naciągaczami, a nie  rozwaga oraz nie znajomość prawa przede wszystkim właściwej ustawy, o której możecie poczytać na moim wcześniejszym wpisie 'Ustawa o ochronie praw lokatorów' może spowodować trudne do ogarnięcia problemy i stres. I nie chodzi bynajmniej o straszenie kogokolwiek- trzeba po prostu mieć świadomość ryzyk i je minimalizować.

Sprawdź potencjalnego najemcę


W Polsce istnieje szereg różnego rodzaju baz danych, które mogą Ci pomóc w weryfikacji potencjalnego najemcy. Oczywiście może być przesadą proszenie go o wszystkie niżej wymienione raporty, jednak warto mieć świadomość ich istnienia a w razie podejrzeń poprosić jednak najemcę o ich dostarczenie. Tym bardziej, że jeżeli najemy zależy, to je dostarczy.

- "Dokumenty zastrzeżone" oraz "Bankowy rejestr", który prowadzi Związek Banków Polskich (http://www.dokumentyzastrzezone.pl/). W bazie tego systemu są informacje o ponad 850 tys. zastrzeżonych dokumentów, m.in. dowodach osobistych, paszportach i prawach jazdy. Po odpowiedni raport najemca może udać się do biura obsługi klienta Związku Banków Polskich przy ul. Postępu 17A w Warszawie. Najemca może tam pójść po raporty na swój temat lub poprosić o ich przesłanie listem poleconym. Druki wniosków o udostępnienie informacji z systemu "Dokumenty zastrzeżone", a także o udostępnienie informacji z systemu "Bankowy rejestr" (informacja o ewentualnych zaległościach w spłacie kredytów) są na stronie internetowej Centrum Prawa Bankowego i Informacji (http://www.cpb.pl/index.php?option=com_content&view=section&layout=blog&id=4&Itemid=23).
Raz na pół roku takie dokumenty wydawane są bezpłatnie. Jeśli miałyby być przesłane listem poleconym, trzeba zapłacić 8 zł za przesyłkę.

- BIK udostępnia weryfikujące reputację finansową osób fizycznych. Wydaje je biuro obsługi klienta Biura Informacji Kredytowej (BIK). Mieści się ono również przy ul. Postępu 17A w Warszawie. Tę sprawę można też załatwić listownie. Druk wniosku, który należy wypełnić online, a następnie wydrukować, jest dostępny na stronie Biura Informacji Kredytowej (http://www.bik.pl/).

- InfoMonitor to kolejny raport weryfikujący reputację finansową, a pochodzi z Biura Informacji Gospodarczej "InfoMonitor", które prowadzi Centralną Ewidencję Dłużników. W tym raporcie zobaczymy trochę inny kontekst, ponieważ znajdują sie tam dane nie tyle o kredytach, ale problemach z płatnościami za telefon albo z alimentami. W bazie InfoMonitor są również rejestrowane firmy. Także w tym przypadku można załatwić tę sprawę osobiście w biurze obsługi klienta InfoMonitora (ul. Caneletta 4 w Warszawie), poprzez internet lub listownie (6,10 zł). Wniosek jest na stronie internetowej (http://www.infomonitor.pl/pl/nasza_oferta/dla_klientow_indywidualnych/wzory_dokumentow). Raz na pół roku raport wydawany jest bezpłatnie.

Jeżeli klient miał zaległości w spłacie kredytu lub opłaceniu podstawowych rachunków, to będzie to na tych raportach wyszczególnione. To powinno nam dać do myślenia, ponieważ w przyszłości możemy mieć problem z wyegzekwowaniem czynszu.

Pamiętaj również o dodatkowych kwestiach związanych z potencjalnym najemcą:

- przy podpisaniu umowy poproś potencjalnego najemcę o wylegitymowanie się dwoma rodzajami dokumentów, np. dowodem osobistym i prawem jazdy/paszportem,

- nie możesz bez zgody najemcy wejść do wynajmowanej nieruchomości, ale okazją do bieżącego nadzorowania jego stanu mogą być comiesięczne wizyty, w trakcie których najemca będzie regulował bieżące należności,

- aby zlikwidować ryzyko powstania zaległości w płatnościach za czynsz  odprowadzany do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni oraz opłaty za bieżącą eksploatację mediów, w umowie zagwarantuj sobie płatność wszystkich tych należności wraz z czynszem najmu.

Jaka umowa?


Wynajmowanie nieruchomości, ale przede wszystkim mieszkań może się odbyć za pomocą dwóch podstawowych rodzajów umów:

- najem okazjonalny – jest on korzystny dla wynajmującego. Szczegóły znajdziecie poniżej, w dalszej części wpisu.

- najem zwykły - jest on regulowany przez Ustawę o Ochronie Praw Lokatorów, przez co charakteryzuje się długimi okresami wypowiedzenia umowy i ochroną najemcy.

Jak skonstruować umowę najmu zwykłego, aby maksymalnie zabezpieczyć interes wynajmującego?


Prawidłowa, czyli bezpieczna konstrukcja umowa najmu wiąże się przede wszystkim z okresem jej trwania, okresem płatności i możliwością jej wypowiedzenia. Właśnie z uwagi na wypowiedzenie całość tego punktu opisałem przy okazji pkt 6 'Wypowiedzenie umowy', który znajdziesz w pierwszej części poradnika.

Najem okazjonalny


Najem okazjonalny jest odpowiedzią Państwa na problem wynikający z za bardzo restrykcyjnej Ustawy o ochronie lokatorów oraz szarą strefę wynajmu, czyli brak odprowadzania podatku z tego tytułu. Jednym słowem Państwo mówi do nas tak: pozwolimy Ci wyeksmitować najemcę, który nie płaci czynszu, jeżeli zarejestrujesz umowę w urzędzie skarbowym (czyli będziesz odprowadzał podatek), a najemca przed jej podpisaniem poświadczy, że ją rozumie (dostarczy zaświadczenie, że ma gdzie mieszkać, jeżeli go eksmitujemy). Pomysł niezły. A jak to wygląda w szczegółach dalej.

W ustawie określone są warunki, które musi spełniać umowa o najem okazjonalny. Przede wszystkim, można ją zawrzeć jedynie w formie pisemnej, na czas określony nie dłuższy niż 10 lat. W umowie musi znaleźć się oświadczenie najemcy o poddaniu się szczególnemu trybowi egzekucji w przypadku wypowiedzenia umowy. Najemca ma obowiązek podać adres, pod który będzie możliwa eksmisja oraz oświadczenie osoby, u której będzie miał zamieszkać, że wyraża na to zgodę. Po podpisaniu umowy o najem okazjonalny, wynajmujący lokal ma obowiązek zgłosić ten fakt w urzędzie skarbowym właściwym dla adresu nieruchomości. Niezgłoszenie zawarcia umowy może mieć bardzo poważne konsekwencje, ponieważ przestają wtedy skutkować przepisy szczególne dla najmu okazjonalnego, a najemcę chronią zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Umowę o najem okazjonalny można wypowiedzieć z trzech przyczyn:
- jeśli najemca, mimo pisemnego upomnienia, używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub zaniedbuje swoje obowiązki, przez co przyczynia się do powstania szkód w mieszkaniu,

- jeśli korzystający z lokalu nie uiszcza opłat przez co najmniej trzy miesiące, mimo pisemnych ostrzeżeń o eksmisji w przypadku nieuregulowania zaległości,

- jeśli najemca wynajął, podnajął lub bezpłatnie udostępnił lokal osobom trzecim bez zgody właściciela.

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta u notariusza. Poniżej dokumenty jakie są wymaga do jej zawarcia i opłaty:
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu), w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy i jego rodziny. Właściciel może żądać (ale nie musi), żeby oświadczenie było z notarialnie potwierdzonym podpisem. Uzyskanie takiego poświadczenia to nic trudnego. Trzeba się udać do notariusza z gotowym oświadczeniem i albo podpisać je w jego obecności, albo on poświadcza podpis już pod nim widniejący. Rejent nie bada jednak, czy dana osoba ma prawo do wskazanego w oświadczeniu lokalu. Takie poświadczenie kosztuje 20 zł (plus 22 proc. VAT), czyli w sumie 24,40 zł brutto,

- oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca zgadza się poddać dobrowolnie egzekucji i zobowiązuje się do wyprowadzki w razie rozwiązania umowy w terminie podanym w żądaniu. Wynagrodzenie notariusza z tego tytułu wnosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, obecnie 131,7 zł,

- wskazanie przez najemcę w umowie innego lokalu (trzeba podać adres), w którym będzie mógł zamieszkać w wypadku wykonania egzekucji, czyli przymusowej wyprowadzki. Wskazanie to może być zawarte w oświadczeniu najemcy sporządzonym w formie aktu notarialnego albo stanowić załącznik do umowy, równie dobrze wskazanie to może być podane w samej umowie.

Teoretycznie można jednym aktem notarialnym objąć dwa oświadczenia: najemcy i właściciela, oraz wskazać adres lokalu. Będzie to jednak trudne, gdy najemca i właściciel lokalu, do którego będzie się musiał ewentualnie przeprowadzić, mieszkają w różnych miejscowościach.

Protokół zdawczo-odbiorczy


Protokół zdawczo- odbiorczy jest bardzo istotnym elementem umowy najmu. Stanowi on o wyposażeniu mieszkania pozostawionego przez wynajmującego, stanu mieszkania, liczby wydanych kluczy do mieszkania. Strony podpisujące protokół potwierdzają w nim, że mieszkanie zostało przekazane najemcy właśnie w takim, a nie innym stanie. Może on być podstawą do jakichkolwiek przyszłych roszczeń.

Kaucja


Kaucja jest gwarancją dla wynajmującego, która może zostać przeznaczona kiedy:
- najemcy zdewastują (chociaż może to za mocne słowo) mieszkanie,
- płatności za mieszkanie lub rachunki za media nie zostały do końca uregulowane.
Gdy umowa wygasa, a wszystkie jej warunki są zrealizowane i wynajmujący nie zgłasza zastrzeżeń, kaucja musi być zwrócona w ciągu 30 dni.

Maksymalna kaucja jaką może zażądać wynajmujący, to zgodnie z Ustawą dwunastokrotność miesięcznego czynszu najmu. Najczęściej jednak wynosi ona równowartość miesięcznego czynszu.

Oczekiwania wobec najemcy


Sprecyzuj, najlepiej umieszczając to w umowie, jakie konkretnie masz wymagania i oczekiwania dotyczące najemcy. Wpisz tam to, co Ci przychodzi do głowy. Lepiej to powiedzieć (spisać) teraz, niż później mieć do siebie pretensje wynikające z tego, że coś zostało niedopowiedziane.

Ubezpieczenie


Podstawowe ubezpieczenia, kiedy wynajmujemy mieszkanie to:

- ubezpieczenie mieszkania, płatne przez właściciela (wynajmującego) na wypadek pożaru, zalania, itp,

- ubezpieczenie dedykowane dla najemcy. Jest to ubezpieczenie rzeczy ruchomych oraz od odpowiedzialności cywilnej. To ubezpieczenie zabezpiecza:
- ruchomości domowe od ognia i innych zdarzeń losowych

- ruchomości domowe od kradzieży z włamaniem, rabunku i dewastacji, oraz

- odpowiedzialność cywilną lokatora (najemcy) - tzw. OC w życiu prywatnym działające na terenie całej Polski

Ubezpieczenia takie oferuje na pewno Concordia i Warta. Warto się z nimi zapoznać.


Jak (bezpiecznie) wynająć mieszkanie? 7 porad dla wynajmującego- część 2

Posted by Unknown on 07:10 No comments

Kontynuując poprzedni wpis o wynajmie nieruchomości, dzisiaj będzie o szeroko rozumianym bezpieczeństwie wynajmu mieszkania. 


7. Bezpieczeństwo 


Rozdział dotyczący bezpieczeństwa zacznę od zacytowania pana Sławka Muturi, założyciela firmy Mzuri oraz prezesa Stowarzyszenia Mieszkanicznik, utrzymującego się w 100 proc. z wynajmu lokali- "..Szacuje się, że w Anglii ok. 3 – 5 proc. najemców to profesjonalni oszuści, których ambicją jest przez całe życie mieszkanie w wynajmowanych mieszkaniach za darmo...". Niestety w Polsce również mamy do czynienia z takimi naciągaczami, a nie  rozwaga oraz nie znajomość prawa przede wszystkim właściwej ustawy, o której możecie poczytać na moim wcześniejszym wpisie 'Ustawa o ochronie praw lokatorów' może spowodować trudne do ogarnięcia problemy i stres. I nie chodzi bynajmniej o straszenie kogokolwiek- trzeba po prostu mieć świadomość ryzyk i je minimalizować.

Sprawdź potencjalnego najemcę


W Polsce istnieje szereg różnego rodzaju baz danych, które mogą Ci pomóc w weryfikacji potencjalnego najemcy. Oczywiście może być przesadą proszenie go o wszystkie niżej wymienione raporty, jednak warto mieć świadomość ich istnienia a w razie podejrzeń poprosić jednak najemcę o ich dostarczenie. Tym bardziej, że jeżeli najemy zależy, to je dostarczy.

- "Dokumenty zastrzeżone" oraz "Bankowy rejestr", który prowadzi Związek Banków Polskich (http://www.dokumentyzastrzezone.pl/). W bazie tego systemu są informacje o ponad 850 tys. zastrzeżonych dokumentów, m.in. dowodach osobistych, paszportach i prawach jazdy. Po odpowiedni raport najemca może udać się do biura obsługi klienta Związku Banków Polskich przy ul. Postępu 17A w Warszawie. Najemca może tam pójść po raporty na swój temat lub poprosić o ich przesłanie listem poleconym. Druki wniosków o udostępnienie informacji z systemu "Dokumenty zastrzeżone", a także o udostępnienie informacji z systemu "Bankowy rejestr" (informacja o ewentualnych zaległościach w spłacie kredytów) są na stronie internetowej Centrum Prawa Bankowego i Informacji (http://www.cpb.pl/index.php?option=com_content&view=section&layout=blog&id=4&Itemid=23).
Raz na pół roku takie dokumenty wydawane są bezpłatnie. Jeśli miałyby być przesłane listem poleconym, trzeba zapłacić 8 zł za przesyłkę.

- BIK udostępnia weryfikujące reputację finansową osób fizycznych. Wydaje je biuro obsługi klienta Biura Informacji Kredytowej (BIK). Mieści się ono również przy ul. Postępu 17A w Warszawie. Tę sprawę można też załatwić listownie. Druk wniosku, który należy wypełnić online, a następnie wydrukować, jest dostępny na stronie Biura Informacji Kredytowej (http://www.bik.pl/).

- InfoMonitor to kolejny raport weryfikujący reputację finansową, a pochodzi z Biura Informacji Gospodarczej "InfoMonitor", które prowadzi Centralną Ewidencję Dłużników. W tym raporcie zobaczymy trochę inny kontekst, ponieważ znajdują sie tam dane nie tyle o kredytach, ale problemach z płatnościami za telefon albo z alimentami. W bazie InfoMonitor są również rejestrowane firmy. Także w tym przypadku można załatwić tę sprawę osobiście w biurze obsługi klienta InfoMonitora (ul. Caneletta 4 w Warszawie), poprzez internet lub listownie (6,10 zł). Wniosek jest na stronie internetowej (http://www.infomonitor.pl/pl/nasza_oferta/dla_klientow_indywidualnych/wzory_dokumentow). Raz na pół roku raport wydawany jest bezpłatnie.

Jeżeli klient miał zaległości w spłacie kredytu lub opłaceniu podstawowych rachunków, to będzie to na tych raportach wyszczególnione. To powinno nam dać do myślenia, ponieważ w przyszłości możemy mieć problem z wyegzekwowaniem czynszu.

Pamiętaj również o dodatkowych kwestiach związanych z potencjalnym najemcą:

- przy podpisaniu umowy poproś potencjalnego najemcę o wylegitymowanie się dwoma rodzajami dokumentów, np. dowodem osobistym i prawem jazdy/paszportem,

- nie możesz bez zgody najemcy wejść do wynajmowanej nieruchomości, ale okazją do bieżącego nadzorowania jego stanu mogą być comiesięczne wizyty, w trakcie których najemca będzie regulował bieżące należności,

- aby zlikwidować ryzyko powstania zaległości w płatnościach za czynsz  odprowadzany do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni oraz opłaty za bieżącą eksploatację mediów, w umowie zagwarantuj sobie płatność wszystkich tych należności wraz z czynszem najmu.

Jaka umowa?


Wynajmowanie nieruchomości, ale przede wszystkim mieszkań może się odbyć za pomocą dwóch podstawowych rodzajów umów:

- najem okazjonalny – jest on korzystny dla wynajmującego. Szczegóły znajdziecie poniżej, w dalszej części wpisu.

- najem zwykły - jest on regulowany przez Ustawę o Ochronie Praw Lokatorów, przez co charakteryzuje się długimi okresami wypowiedzenia umowy i ochroną najemcy.

Jak skonstruować umowę najmu zwykłego, aby maksymalnie zabezpieczyć interes wynajmującego?


Prawidłowa, czyli bezpieczna konstrukcja umowa najmu wiąże się przede wszystkim z okresem jej trwania, okresem płatności i możliwością jej wypowiedzenia. Właśnie z uwagi na wypowiedzenie całość tego punktu opisałem przy okazji pkt 6 'Wypowiedzenie umowy', który znajdziesz w pierwszej części poradnika.

Najem okazjonalny


Najem okazjonalny jest odpowiedzią Państwa na problem wynikający z za bardzo restrykcyjnej Ustawy o ochronie lokatorów oraz szarą strefę wynajmu, czyli brak odprowadzania podatku z tego tytułu. Jednym słowem Państwo mówi do nas tak: pozwolimy Ci wyeksmitować najemcę, który nie płaci czynszu, jeżeli zarejestrujesz umowę w urzędzie skarbowym (czyli będziesz odprowadzał podatek), a najemca przed jej podpisaniem poświadczy, że ją rozumie (dostarczy zaświadczenie, że ma gdzie mieszkać, jeżeli go eksmitujemy). Pomysł niezły. A jak to wygląda w szczegółach dalej.

W ustawie określone są warunki, które musi spełniać umowa o najem okazjonalny. Przede wszystkim, można ją zawrzeć jedynie w formie pisemnej, na czas określony nie dłuższy niż 10 lat. W umowie musi znaleźć się oświadczenie najemcy o poddaniu się szczególnemu trybowi egzekucji w przypadku wypowiedzenia umowy. Najemca ma obowiązek podać adres, pod który będzie możliwa eksmisja oraz oświadczenie osoby, u której będzie miał zamieszkać, że wyraża na to zgodę. Po podpisaniu umowy o najem okazjonalny, wynajmujący lokal ma obowiązek zgłosić ten fakt w urzędzie skarbowym właściwym dla adresu nieruchomości. Niezgłoszenie zawarcia umowy może mieć bardzo poważne konsekwencje, ponieważ przestają wtedy skutkować przepisy szczególne dla najmu okazjonalnego, a najemcę chronią zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Umowę o najem okazjonalny można wypowiedzieć z trzech przyczyn:
- jeśli najemca, mimo pisemnego upomnienia, używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub zaniedbuje swoje obowiązki, przez co przyczynia się do powstania szkód w mieszkaniu,

- jeśli korzystający z lokalu nie uiszcza opłat przez co najmniej trzy miesiące, mimo pisemnych ostrzeżeń o eksmisji w przypadku nieuregulowania zaległości,

- jeśli najemca wynajął, podnajął lub bezpłatnie udostępnił lokal osobom trzecim bez zgody właściciela.

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta u notariusza. Poniżej dokumenty jakie są wymaga do jej zawarcia i opłaty:
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu), w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy i jego rodziny. Właściciel może żądać (ale nie musi), żeby oświadczenie było z notarialnie potwierdzonym podpisem. Uzyskanie takiego poświadczenia to nic trudnego. Trzeba się udać do notariusza z gotowym oświadczeniem i albo podpisać je w jego obecności, albo on poświadcza podpis już pod nim widniejący. Rejent nie bada jednak, czy dana osoba ma prawo do wskazanego w oświadczeniu lokalu. Takie poświadczenie kosztuje 20 zł (plus 22 proc. VAT), czyli w sumie 24,40 zł brutto,

- oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca zgadza się poddać dobrowolnie egzekucji i zobowiązuje się do wyprowadzki w razie rozwiązania umowy w terminie podanym w żądaniu. Wynagrodzenie notariusza z tego tytułu wnosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, obecnie 131,7 zł,

- wskazanie przez najemcę w umowie innego lokalu (trzeba podać adres), w którym będzie mógł zamieszkać w wypadku wykonania egzekucji, czyli przymusowej wyprowadzki. Wskazanie to może być zawarte w oświadczeniu najemcy sporządzonym w formie aktu notarialnego albo stanowić załącznik do umowy, równie dobrze wskazanie to może być podane w samej umowie.

Teoretycznie można jednym aktem notarialnym objąć dwa oświadczenia: najemcy i właściciela, oraz wskazać adres lokalu. Będzie to jednak trudne, gdy najemca i właściciel lokalu, do którego będzie się musiał ewentualnie przeprowadzić, mieszkają w różnych miejscowościach.

Protokół zdawczo-odbiorczy


Protokół zdawczo- odbiorczy jest bardzo istotnym elementem umowy najmu. Stanowi on o wyposażeniu mieszkania pozostawionego przez wynajmującego, stanu mieszkania, liczby wydanych kluczy do mieszkania. Strony podpisujące protokół potwierdzają w nim, że mieszkanie zostało przekazane najemcy właśnie w takim, a nie innym stanie. Może on być podstawą do jakichkolwiek przyszłych roszczeń.

Kaucja


Kaucja jest gwarancją dla wynajmującego, która może zostać przeznaczona kiedy:
- najemcy zdewastują (chociaż może to za mocne słowo) mieszkanie,
- płatności za mieszkanie lub rachunki za media nie zostały do końca uregulowane.
Gdy umowa wygasa, a wszystkie jej warunki są zrealizowane i wynajmujący nie zgłasza zastrzeżeń, kaucja musi być zwrócona w ciągu 30 dni.

Maksymalna kaucja jaką może zażądać wynajmujący, to zgodnie z Ustawą dwunastokrotność miesięcznego czynszu najmu. Najczęściej jednak wynosi ona równowartość miesięcznego czynszu.

Oczekiwania wobec najemcy


Sprecyzuj, najlepiej umieszczając to w umowie, jakie konkretnie masz wymagania i oczekiwania dotyczące najemcy. Wpisz tam to, co Ci przychodzi do głowy. Lepiej to powiedzieć (spisać) teraz, niż później mieć do siebie pretensje wynikające z tego, że coś zostało niedopowiedziane.

Ubezpieczenie


Podstawowe ubezpieczenia, kiedy wynajmujemy mieszkanie to:

- ubezpieczenie mieszkania, płatne przez właściciela (wynajmującego) na wypadek pożaru, zalania, itp,

- ubezpieczenie dedykowane dla najemcy. Jest to ubezpieczenie rzeczy ruchomych oraz od odpowiedzialności cywilnej. To ubezpieczenie zabezpiecza:
- ruchomości domowe od ognia i innych zdarzeń losowych

- ruchomości domowe od kradzieży z włamaniem, rabunku i dewastacji, oraz

- odpowiedzialność cywilną lokatora (najemcy) - tzw. OC w życiu prywatnym działające na terenie całej Polski

Ubezpieczenia takie oferuje na pewno Concordia i Warta. Warto się z nimi zapoznać.


czwartek, 27 września 2012

1. Z pośrednikiem, czy bez?


Jaki jest zakres czynności wykonywanych przez pośrednika?


Pośrednik w obrocie nieruchomościami sprawdza dokumenty związane z prawem własności do lokalu, tak aby nie było problemów po zawarciu umowy najmu.  Pośrednik powinien obejrzeć zgłoszony lokal i sprawdzić fachowo stan techniczny oraz czy wyposażenie jest zgodne ze spisem inwentaryzacyjnym.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien również doradzić jak sporządzić umowę najmu. Umowa musi opisywać uzgodnienia stron a także cechy samego lokalu. Umowie trzeba nadać właściwą formę prawną (umowa najmu okazjonalnego, zwykła umowa najmu, jakie zapisy w niej powinny się znaleźć- patrz w dalszej części mojego wpisu).

Pośrednik będzie również pierwszą osoba postronną, oglądająca Twoje mieszkanie- może być to wartościowe, ponieważ mamy tendencję do subiektywnego postrzegania naszego lokum.

Ile trzeba zapłacić pośrednikowi za znalezienie najemcy?


Za usługę pośrednictwa w wynajmie mieszkania pośrednik pobiera wynagrodzenie. Jest to zwyczajowo 1-miesięczny czynsz płatny po podpisaniu umowy najmu.

Dalszą część wpisu opisuje sytuację, kiedy jednak nie zamierzamy skorzystać z usług pośrednika.

2. Ustal cenę


Zanim twoje ogłoszenie trafi w świat, zastanów się poważnie nad ceną, jakiej oczekujesz od najemcy. Dobrze jest zapoznać się wcześniej z innymi ogłoszeniami z Twojego miasta. Pomoże Ci w tym przegląd baz ofert na portalach takich jak np gratka.pl, otodom.pl. Podczas ustalania ceny musisz wziąć pod uwagę trzy podstawowe czynniki: metraż, lokalizację oraz standard mieszkania. Zdecyduj, czy jesteś skłonny do negocjowania ceny, czy twoja oferta jest ostateczna.

3. Przygotuj ogłoszenie


Przygotowanie ogłoszenia wydaje się rzeczą banalną, ale doświadczenia pokazują, że nie dla każdego jest oczywiste, jak powinno wyglądać dobrze przygotowane ogłoszenie. W internecie nadal można natknąć się np. na takie, w których... nie ma podanego adresu, rozkładu pomieszczeń, itp. Dobrze przygotowane ogłoszenie musi zawierać:

- adres - jeżeli nie chcesz podawać dokładnej lokalizacji, podaj przynajmniej ulicę lub osiedle z numerem bloku- potencjalnemu najemcy zależy na tym!;

- liczbę pokoi i rozkład mieszkania - napisz dokładnie jaką powierzchnię ma mieszkanie, jaki jest metraż pokoi z podaniem kierunku, na który wychodzą okna (jak wiadomo południowa strona budynku jest dużo cieplejsza od północnej);

- wyposażenie - podaj informację o stanie umeblowania i wyposażeniu (pralka, lodówka, kuchenka mikrofalowa, piekarnik). Jest to bardzo istotny element wyposażenie dla studentów, którzy raczej nie posiadają mebli czy wyposażenia kuchni;

- informację o budynku - są ludzie, którzy z zasady wybierają kamienice zamiast bloków z wielkiej płyty... i na odwrót;

- informacje o lokatorach - jeżeli wynajmujesz tylko część mieszkania, na przykład jeden pokój, napisz, kto mieszka w pozostałych pokojach;

- rodzaj ogrzewania - wpływa na koszty i komfort mieszkania, ma duże znaczenie zwłaszcza dla studentów;

- dokładną cenę mieszkania - zaznacz wyraźnie, ile wynosi koszt najmu i jakie opłaty dodatkowe poniesie najemca. Określ szacunkową wysokość dodatkowych opłat z wyszczególnieniem ich- prąd, woda, kablówka, internet, ogrzewanie. Napisz, czy i w jakim trybie pobierasz kaucję;

- zdjęcia - pamiętaj, że ludzie kupują patrząc na zdjęcia czy też obrazki, a nie czytając tekst. Zdjęcia zrób w słoneczny dzień, robiąc w mieszkaniu najpierw porządek- może nawet warto wynieś kilka mebli z pokoju, aby wydawał sie większy?;

- informacje kontaktowe - nie zapomnij podać numeru telefonu i adresu e-mail; najlepiej zaznacz też, jaką formę kontaktu i w jakich godzinach preferujesz.

4. Obowiązki najemcy i wynajmującego


Obowiązki najemcy i wynajmującego powinny zostać sprecyzowane w umowie. To nic innego jak własne oczekiwania co do odpowiedzialności poszczególnych stron umowy. Musicie przy tym pamiętać, że również Ustawa reguluje ten element umowy pomiędzy Wynajmującym a Najemcą. I tak Art. 6a – 6f Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów dokładnie reguluje, kto dokonuje napraw w wynajętym lokalu (jednocześnie stanowi, że strony umowy mogą ustalić swoje zasady w tym zakresie). Zgodnie z tymi przepisami:

- właściciel m.in. wymienia stolarkę okienną i drzwiową, tynki, posadzki, wykładzinę podłogową. Naprawia je i konserwuje najemca,

- najemca dba też o znajdujące się w kuchni oraz łazience ścienne okładziny ceramiczne, naprawia i konserwuje okna i drzwi, meble wbudowane w ściany (także je wymienia), kuchnie, trzony kuchenne, grzejniki wody przepływowej, podgrzewacze wody, wanny, brodziki, misy klozetowe, zlewozmywaki, umywalki łącznie z syfonami,

- najemca maluje (tapetuje) ściany, drzwi i okna (od wewnętrznej strony), wbudowane meble, a także zabezpiecza przed korozją urządzenia kuchenne, sanitarne i grzewcze oraz naprawia tynki.

Poza tym pod nieobecność lokatora właścicielowi nie wolno wejść do mieszkania bez policjanta lub strażnika miejskiego.

5. Podatek od wynajmu


Nie unikaj odprowadzania podatku za wynajem nieruchomości. Przy ewentualnych  kwestiach spornych z najemcą nie będziesz mieć oporów, by skierować sprawę do sądu.

Funkcjonują dwie formy rozliczania się z fiskusem:

- ryczałt- jest to prostszy sposób, ponieważ nie trzeba składać comiesięcznych czy kwartalnych deklaracji do urzędu skarbowego. Stawka podatku wynosi 8,5 proc. od przychodów, ale wadą jest to, że nie można odliczać żadnych kosztów (np remontu mieszkania). Podpisując umowę najmu pamiętaj, aby jasno odróżnić co jest opłatą z tytułu najmu, a co kosztem ponoszonym przez najemcę z tytułu użytkowania mieszkania (gaz, prąd, woda, czynsz). Jeżeli w umowie będzie jedna kwota (czynsz + opłaty) to będziesz musiał zapłacić od niej podatek (czyli od opłat, co jest bez sensu). Aby tak się nie stało, należy w umowie określić sam czynsz, a opłaty wymienić, bez podawania kwoty i rozliczać się z nimi na podstawie np rachunków.  Na przykład gdyby strony umówiły się, że co miesiąc za najem należna jest opłata w wysokości 1500 zł, z czego 400 zł właściciel musi odprowadzić do spółdzielni/ wspólnoty/ dostawców mediów, to opłata na rzecz właściciela w umowie powinna być określona w kwocie 1100 zł.

- jeśli planuje się duże nakłady na remont mieszkania, korzystniejsze będzie rozliczanie się na zasadach ogólnych albo w ramach działalności gospodarczej. Wtedy można też odliczać amortyzację (stawka może wynosić do 10 proc.).


6. Wypowiedzenie umowy


Umowa najmu może być zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony, jednakże najem zawarty na czas dłuższy niż dziesięć lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Umowę na czas nieoznaczony (nieokreślony) można zgodnie z ustawą wypowiedzieć 3 lata naprzód i to tylko wtedy, kiedy sami zamierzamy w tym mieszkaniu zamieszkać (wypowiedzenie umowy najmu jest regulowane przez Ustawę (dokładnie art. 11), której opis znajdziecie na moim wcześniejszym wpisie 'Ustawa o ochronie praw lokatorów'). Art 11 tejże Ustawy daje nam pewną furtkę od tej zasady określoną w pkt 2-5.

Najem zawarty na czas oznaczony zarówno najemca jak i wynajmujący mogą wypowiedzieć wyłącznie w przypadkach określonych w umowie (zgodnie z Art. 673 § 3 kodeksu cywilnego). Oznacza to, że brak w umowie postanowień określających przypadki, w których najemca bądź wynajmujący będą mogli rozwiązać umowę zawartą na czas określony, skutkować będzie koniecznością trwania umowy przez cały okres, na który umowa została zawarta (umowa na czas oznaczony musi mieć termin rozpoczęcia jak i zakończenia). Przykładowe zapisy do umowy na czas oznaczony umożliwiające jej wcześniejsze rozwiązanie:

- zaleganie z płatnościami- tutaj Kodeks Cywilny bardzo precyzyjnie reguluje tą kwestię. I tak: Art. 672. -Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Art. 673. § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. § 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód. § 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

- podnajęcie przedmiotu umowy bez zgody wynajmującego (najemca może podnajmować nasze mieszkanie ale tylko wtedy, kiedy wyraźnie wskażemy taką możliwość w umowie),

Umowa najmu może zostać również rozwiązana na podstawie porozumienia stron. W takim wypadku strony ustalają zasady na jakich rozwiązanie nastąpi oraz termin rozwiązania umowy.


Post scriptum


Jest możliwość ominięcia Ustawy o ochronie lokatorów. Wystarczy, że nie będziemy wynajmować mieszkania jako mieszkanie, ale jako pokoje gościnne. Ale to już pozostawiam do samodzielnej analizy.



Tutaj jest dostępna część druga poradnika dotyczącego wynajmu nieruchomości.

Jak (bezpiecznie) wynająć mieszkanie? 7 porad dla wynajmującego- część 1

Posted by Wspólne czytanie on 04:59 1 comment

1. Z pośrednikiem, czy bez?


Jaki jest zakres czynności wykonywanych przez pośrednika?


Pośrednik w obrocie nieruchomościami sprawdza dokumenty związane z prawem własności do lokalu, tak aby nie było problemów po zawarciu umowy najmu.  Pośrednik powinien obejrzeć zgłoszony lokal i sprawdzić fachowo stan techniczny oraz czy wyposażenie jest zgodne ze spisem inwentaryzacyjnym.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien również doradzić jak sporządzić umowę najmu. Umowa musi opisywać uzgodnienia stron a także cechy samego lokalu. Umowie trzeba nadać właściwą formę prawną (umowa najmu okazjonalnego, zwykła umowa najmu, jakie zapisy w niej powinny się znaleźć- patrz w dalszej części mojego wpisu).

Pośrednik będzie również pierwszą osoba postronną, oglądająca Twoje mieszkanie- może być to wartościowe, ponieważ mamy tendencję do subiektywnego postrzegania naszego lokum.

Ile trzeba zapłacić pośrednikowi za znalezienie najemcy?


Za usługę pośrednictwa w wynajmie mieszkania pośrednik pobiera wynagrodzenie. Jest to zwyczajowo 1-miesięczny czynsz płatny po podpisaniu umowy najmu.

Dalszą część wpisu opisuje sytuację, kiedy jednak nie zamierzamy skorzystać z usług pośrednika.

2. Ustal cenę


Zanim twoje ogłoszenie trafi w świat, zastanów się poważnie nad ceną, jakiej oczekujesz od najemcy. Dobrze jest zapoznać się wcześniej z innymi ogłoszeniami z Twojego miasta. Pomoże Ci w tym przegląd baz ofert na portalach takich jak np gratka.pl, otodom.pl. Podczas ustalania ceny musisz wziąć pod uwagę trzy podstawowe czynniki: metraż, lokalizację oraz standard mieszkania. Zdecyduj, czy jesteś skłonny do negocjowania ceny, czy twoja oferta jest ostateczna.

3. Przygotuj ogłoszenie


Przygotowanie ogłoszenia wydaje się rzeczą banalną, ale doświadczenia pokazują, że nie dla każdego jest oczywiste, jak powinno wyglądać dobrze przygotowane ogłoszenie. W internecie nadal można natknąć się np. na takie, w których... nie ma podanego adresu, rozkładu pomieszczeń, itp. Dobrze przygotowane ogłoszenie musi zawierać:

- adres - jeżeli nie chcesz podawać dokładnej lokalizacji, podaj przynajmniej ulicę lub osiedle z numerem bloku- potencjalnemu najemcy zależy na tym!;

- liczbę pokoi i rozkład mieszkania - napisz dokładnie jaką powierzchnię ma mieszkanie, jaki jest metraż pokoi z podaniem kierunku, na który wychodzą okna (jak wiadomo południowa strona budynku jest dużo cieplejsza od północnej);

- wyposażenie - podaj informację o stanie umeblowania i wyposażeniu (pralka, lodówka, kuchenka mikrofalowa, piekarnik). Jest to bardzo istotny element wyposażenie dla studentów, którzy raczej nie posiadają mebli czy wyposażenia kuchni;

- informację o budynku - są ludzie, którzy z zasady wybierają kamienice zamiast bloków z wielkiej płyty... i na odwrót;

- informacje o lokatorach - jeżeli wynajmujesz tylko część mieszkania, na przykład jeden pokój, napisz, kto mieszka w pozostałych pokojach;

- rodzaj ogrzewania - wpływa na koszty i komfort mieszkania, ma duże znaczenie zwłaszcza dla studentów;

- dokładną cenę mieszkania - zaznacz wyraźnie, ile wynosi koszt najmu i jakie opłaty dodatkowe poniesie najemca. Określ szacunkową wysokość dodatkowych opłat z wyszczególnieniem ich- prąd, woda, kablówka, internet, ogrzewanie. Napisz, czy i w jakim trybie pobierasz kaucję;

- zdjęcia - pamiętaj, że ludzie kupują patrząc na zdjęcia czy też obrazki, a nie czytając tekst. Zdjęcia zrób w słoneczny dzień, robiąc w mieszkaniu najpierw porządek- może nawet warto wynieś kilka mebli z pokoju, aby wydawał sie większy?;

- informacje kontaktowe - nie zapomnij podać numeru telefonu i adresu e-mail; najlepiej zaznacz też, jaką formę kontaktu i w jakich godzinach preferujesz.

4. Obowiązki najemcy i wynajmującego


Obowiązki najemcy i wynajmującego powinny zostać sprecyzowane w umowie. To nic innego jak własne oczekiwania co do odpowiedzialności poszczególnych stron umowy. Musicie przy tym pamiętać, że również Ustawa reguluje ten element umowy pomiędzy Wynajmującym a Najemcą. I tak Art. 6a – 6f Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów dokładnie reguluje, kto dokonuje napraw w wynajętym lokalu (jednocześnie stanowi, że strony umowy mogą ustalić swoje zasady w tym zakresie). Zgodnie z tymi przepisami:

- właściciel m.in. wymienia stolarkę okienną i drzwiową, tynki, posadzki, wykładzinę podłogową. Naprawia je i konserwuje najemca,

- najemca dba też o znajdujące się w kuchni oraz łazience ścienne okładziny ceramiczne, naprawia i konserwuje okna i drzwi, meble wbudowane w ściany (także je wymienia), kuchnie, trzony kuchenne, grzejniki wody przepływowej, podgrzewacze wody, wanny, brodziki, misy klozetowe, zlewozmywaki, umywalki łącznie z syfonami,

- najemca maluje (tapetuje) ściany, drzwi i okna (od wewnętrznej strony), wbudowane meble, a także zabezpiecza przed korozją urządzenia kuchenne, sanitarne i grzewcze oraz naprawia tynki.

Poza tym pod nieobecność lokatora właścicielowi nie wolno wejść do mieszkania bez policjanta lub strażnika miejskiego.

5. Podatek od wynajmu


Nie unikaj odprowadzania podatku za wynajem nieruchomości. Przy ewentualnych  kwestiach spornych z najemcą nie będziesz mieć oporów, by skierować sprawę do sądu.

Funkcjonują dwie formy rozliczania się z fiskusem:

- ryczałt- jest to prostszy sposób, ponieważ nie trzeba składać comiesięcznych czy kwartalnych deklaracji do urzędu skarbowego. Stawka podatku wynosi 8,5 proc. od przychodów, ale wadą jest to, że nie można odliczać żadnych kosztów (np remontu mieszkania). Podpisując umowę najmu pamiętaj, aby jasno odróżnić co jest opłatą z tytułu najmu, a co kosztem ponoszonym przez najemcę z tytułu użytkowania mieszkania (gaz, prąd, woda, czynsz). Jeżeli w umowie będzie jedna kwota (czynsz + opłaty) to będziesz musiał zapłacić od niej podatek (czyli od opłat, co jest bez sensu). Aby tak się nie stało, należy w umowie określić sam czynsz, a opłaty wymienić, bez podawania kwoty i rozliczać się z nimi na podstawie np rachunków.  Na przykład gdyby strony umówiły się, że co miesiąc za najem należna jest opłata w wysokości 1500 zł, z czego 400 zł właściciel musi odprowadzić do spółdzielni/ wspólnoty/ dostawców mediów, to opłata na rzecz właściciela w umowie powinna być określona w kwocie 1100 zł.

- jeśli planuje się duże nakłady na remont mieszkania, korzystniejsze będzie rozliczanie się na zasadach ogólnych albo w ramach działalności gospodarczej. Wtedy można też odliczać amortyzację (stawka może wynosić do 10 proc.).


6. Wypowiedzenie umowy


Umowa najmu może być zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony, jednakże najem zawarty na czas dłuższy niż dziesięć lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Umowę na czas nieoznaczony (nieokreślony) można zgodnie z ustawą wypowiedzieć 3 lata naprzód i to tylko wtedy, kiedy sami zamierzamy w tym mieszkaniu zamieszkać (wypowiedzenie umowy najmu jest regulowane przez Ustawę (dokładnie art. 11), której opis znajdziecie na moim wcześniejszym wpisie 'Ustawa o ochronie praw lokatorów'). Art 11 tejże Ustawy daje nam pewną furtkę od tej zasady określoną w pkt 2-5.

Najem zawarty na czas oznaczony zarówno najemca jak i wynajmujący mogą wypowiedzieć wyłącznie w przypadkach określonych w umowie (zgodnie z Art. 673 § 3 kodeksu cywilnego). Oznacza to, że brak w umowie postanowień określających przypadki, w których najemca bądź wynajmujący będą mogli rozwiązać umowę zawartą na czas określony, skutkować będzie koniecznością trwania umowy przez cały okres, na który umowa została zawarta (umowa na czas oznaczony musi mieć termin rozpoczęcia jak i zakończenia). Przykładowe zapisy do umowy na czas oznaczony umożliwiające jej wcześniejsze rozwiązanie:

- zaleganie z płatnościami- tutaj Kodeks Cywilny bardzo precyzyjnie reguluje tą kwestię. I tak: Art. 672. -Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Art. 673. § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. § 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód. § 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

- podnajęcie przedmiotu umowy bez zgody wynajmującego (najemca może podnajmować nasze mieszkanie ale tylko wtedy, kiedy wyraźnie wskażemy taką możliwość w umowie),

Umowa najmu może zostać również rozwiązana na podstawie porozumienia stron. W takim wypadku strony ustalają zasady na jakich rozwiązanie nastąpi oraz termin rozwiązania umowy.


Post scriptum


Jest możliwość ominięcia Ustawy o ochronie lokatorów. Wystarczy, że nie będziemy wynajmować mieszkania jako mieszkanie, ale jako pokoje gościnne. Ale to już pozostawiam do samodzielnej analizy.



Tutaj jest dostępna część druga poradnika dotyczącego wynajmu nieruchomości.

piątek, 24 sierpnia 2012

Poniższy tekst powstał na podstawie informacji zawartych na stronie UOKiK.


Tu znajdują się informacje na temat niedozwolonych klauzul umownych, zasad postępowania w przypadku wykrycia nieprawidłowości w umowie, a także listę instytucji, które udzielą nam pomocy. Podajemy również link do rejestru, w którym UOKiK wskazuje przykłady niedozwolonych postanowień.

Niedozwolone klauzule w obrocie nieruchomościami


W przypadku wielu dziedzin życia konsumenci nie mają możliwości negocjowania warunków proponowanej umowy. Ich rola sprowadza się do podpisania kontraktu bądź jego odrzucenia w całości. Dotyczy to na przykład umów stosowanych przez banki, operatorów telefonicznych, deweloperów, zakłady ubezpieczeń, biura podróży, dostawców gazu i energii elektrycznej itp. Powoduje to niebezpieczeństwo, że przedsiębiorca w umowie narzuci konsumentowi klauzule, które nie będą dla niego korzystne. Dlatego kodeks cywilny stanowi, że postanowienia, które nie zostały uzgodnione indywidualnie, nie wiążą konsumenta, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszający jego interesy. Przykładem są klauzule stawiające jako warunek odstąpienia od umowy zapłacenie kary lub wyłączające odpowiedzialność przedsiębiorcy za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Podkreślić należy, że zawsze obowiązują zapisy określające główne świadczenia stron – na przykład cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Konsument, który przypuszcza, że umowa, którą oferuje mu przedsiębiorca, zawiera postanowienie niedozwolone, powinien zwrócić przedsiębiorcy uwagę na ten fakt. W przypadku, gdy nie wyraża on zgody na zmianę kwestionowanych punktów kontraktu, najlepiej zmienić kontrahenta.

Natomiast, jeśli umowa, którą już podpisaliśmy, zawiera niedozwolone postanowienia to – zgodnie z definicją określoną w kodeksie cywilnym – takie klauzule nie wiążą nas z mocy prawa.

Jeżeli przedsiębiorca nie przychyli się do tego stanowiska, należy zwrócić się do sądu powszechnego (rejonowego lub okręgowego) o uznanie danego postanowienia za niewiążące. Na przykład, jeżeli chcemy odstąpić od umowy, a w jej warunkach znajduje się postanowienie wykluczające taką możliwość lub przewidujące rażąco wygórowaną karę, to możemy powołać się na niedozwolony charakter postanowienia umownego i jeżeli przedsiębiorca nie uwzględni naszych racji, dochodzić swych roszczeń sądownie.

Gdzie szukać pomocy


Można przy tym korzystać z pomocy miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów lub jednej z finansowanych z budżetu Państwa organizacji konsumenckich (Federacja Konsumentów, Stowarzyszenie Konsumentów Polskich).

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadza regularne kontrole wzorców stosowanych w umowach z konsumentami przez przedsiębiorców działających w wielu branżach – od szkół językowych i uczelni niepublicznych, przez organizatorów turystyki, zakłady ubezpieczeń i banki aż po telewizje kablowe i dostawców gazu. W ich następstwie skierowanych zostało szereg pozwów do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK). Postanowienia umowne uznane prawomocnym wyrokiem SOKiK za niedozwolone są wpisywane do Rejestru klauzul niedozwolonych. Od tego momentu ich stosowanie w obrocie z konsumentami staje się zakazane. Warto wspomnieć, że prawo składania pozwów do SOKiK przysługuje również miejskim (powiatowym) rzecznikom konsumentów, a także organizacjom pozarządowym oraz konsumentom.

Klauzule niedozwolone wykazane na stronie Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, dotyczące przede wszystkim pośredników- Klauzule niedozwolone PFRN

Klauzule niedozwolone na stronie UOKiK- wszystkie dotyczące szeroko pojętego rynku nieruchomości- klauzule niedozwolone UOKiK

Zachęcam również do zapoznania się z raportem UOKiK nt przeglądu umów pośrednictwa- klauzule niedozwolone w umowach pośrednictwa

Klauzule niedozwolone w obrocie nieruchomościami

Posted by Wspólne czytanie on 06:46 No comments

Poniższy tekst powstał na podstawie informacji zawartych na stronie UOKiK.


Tu znajdują się informacje na temat niedozwolonych klauzul umownych, zasad postępowania w przypadku wykrycia nieprawidłowości w umowie, a także listę instytucji, które udzielą nam pomocy. Podajemy również link do rejestru, w którym UOKiK wskazuje przykłady niedozwolonych postanowień.

Niedozwolone klauzule w obrocie nieruchomościami


W przypadku wielu dziedzin życia konsumenci nie mają możliwości negocjowania warunków proponowanej umowy. Ich rola sprowadza się do podpisania kontraktu bądź jego odrzucenia w całości. Dotyczy to na przykład umów stosowanych przez banki, operatorów telefonicznych, deweloperów, zakłady ubezpieczeń, biura podróży, dostawców gazu i energii elektrycznej itp. Powoduje to niebezpieczeństwo, że przedsiębiorca w umowie narzuci konsumentowi klauzule, które nie będą dla niego korzystne. Dlatego kodeks cywilny stanowi, że postanowienia, które nie zostały uzgodnione indywidualnie, nie wiążą konsumenta, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszający jego interesy. Przykładem są klauzule stawiające jako warunek odstąpienia od umowy zapłacenie kary lub wyłączające odpowiedzialność przedsiębiorcy za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Podkreślić należy, że zawsze obowiązują zapisy określające główne świadczenia stron – na przykład cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Konsument, który przypuszcza, że umowa, którą oferuje mu przedsiębiorca, zawiera postanowienie niedozwolone, powinien zwrócić przedsiębiorcy uwagę na ten fakt. W przypadku, gdy nie wyraża on zgody na zmianę kwestionowanych punktów kontraktu, najlepiej zmienić kontrahenta.

Natomiast, jeśli umowa, którą już podpisaliśmy, zawiera niedozwolone postanowienia to – zgodnie z definicją określoną w kodeksie cywilnym – takie klauzule nie wiążą nas z mocy prawa.

Jeżeli przedsiębiorca nie przychyli się do tego stanowiska, należy zwrócić się do sądu powszechnego (rejonowego lub okręgowego) o uznanie danego postanowienia za niewiążące. Na przykład, jeżeli chcemy odstąpić od umowy, a w jej warunkach znajduje się postanowienie wykluczające taką możliwość lub przewidujące rażąco wygórowaną karę, to możemy powołać się na niedozwolony charakter postanowienia umownego i jeżeli przedsiębiorca nie uwzględni naszych racji, dochodzić swych roszczeń sądownie.

Gdzie szukać pomocy


Można przy tym korzystać z pomocy miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów lub jednej z finansowanych z budżetu Państwa organizacji konsumenckich (Federacja Konsumentów, Stowarzyszenie Konsumentów Polskich).

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadza regularne kontrole wzorców stosowanych w umowach z konsumentami przez przedsiębiorców działających w wielu branżach – od szkół językowych i uczelni niepublicznych, przez organizatorów turystyki, zakłady ubezpieczeń i banki aż po telewizje kablowe i dostawców gazu. W ich następstwie skierowanych zostało szereg pozwów do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK). Postanowienia umowne uznane prawomocnym wyrokiem SOKiK za niedozwolone są wpisywane do Rejestru klauzul niedozwolonych. Od tego momentu ich stosowanie w obrocie z konsumentami staje się zakazane. Warto wspomnieć, że prawo składania pozwów do SOKiK przysługuje również miejskim (powiatowym) rzecznikom konsumentów, a także organizacjom pozarządowym oraz konsumentom.

Klauzule niedozwolone wykazane na stronie Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, dotyczące przede wszystkim pośredników- Klauzule niedozwolone PFRN

Klauzule niedozwolone na stronie UOKiK- wszystkie dotyczące szeroko pojętego rynku nieruchomości- klauzule niedozwolone UOKiK

Zachęcam również do zapoznania się z raportem UOKiK nt przeglądu umów pośrednictwa- klauzule niedozwolone w umowach pośrednictwa

poniedziałek, 20 sierpnia 2012

W sieci pojawiła się nowa inicjatywa powołana dożycia przez osoby mające do tej pory złe doświadczenia we współpracy z pośrednikami nieruchomości. Inicjatywa została nazwa "Stop pośrednikom".

Inicjatywa wydaje się kontrowersyjna, a zarazem słuszna. Jest wielu pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy są profesjonalistami i służą pomocą swoim klientom. Jednakże po drugiej stronie są pośrednicy, którzy sprzedają nieruchomości, nawet ich wcześniej nie oglądając.Nie weryfikują stanu prawnego, a zrobić to powinni, co prowadzi często do sytuacji opisanych na stronach w/w inicjatywy. Czy klient musi płacić 3% prowizji + VAT (ten '+ VAT' jest niezgodny z prawem, o czym szerzej znajdziecie w dziale 'Bez pośrednika') tylko i wyłącznie za to, że "znalazł" kupca na nieruchomość, na którą pomimo obowiązku nie ma z właścicielem podpisanej umowy pośrednictwa oraz szantażem zmusił kupującego do podpisania umowy ("...nie pokażę nieruchomości, dopóki nie podpiszemy umowy...")?

Zapraszam do dyskusji!

Mówią stop pośrednikom nieruchomości

Posted by Wspólne czytanie on 06:33 No comments

W sieci pojawiła się nowa inicjatywa powołana dożycia przez osoby mające do tej pory złe doświadczenia we współpracy z pośrednikami nieruchomości. Inicjatywa została nazwa "Stop pośrednikom".

Inicjatywa wydaje się kontrowersyjna, a zarazem słuszna. Jest wielu pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy są profesjonalistami i służą pomocą swoim klientom. Jednakże po drugiej stronie są pośrednicy, którzy sprzedają nieruchomości, nawet ich wcześniej nie oglądając.Nie weryfikują stanu prawnego, a zrobić to powinni, co prowadzi często do sytuacji opisanych na stronach w/w inicjatywy. Czy klient musi płacić 3% prowizji + VAT (ten '+ VAT' jest niezgodny z prawem, o czym szerzej znajdziecie w dziale 'Bez pośrednika') tylko i wyłącznie za to, że "znalazł" kupca na nieruchomość, na którą pomimo obowiązku nie ma z właścicielem podpisanej umowy pośrednictwa oraz szantażem zmusił kupującego do podpisania umowy ("...nie pokażę nieruchomości, dopóki nie podpiszemy umowy...")?

Zapraszam do dyskusji!

piątek, 10 sierpnia 2012

Jak stanowi sama nazwa ustawy- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego- ustawa ma pierwszeństwo przed kodeksem cywilnym. Oznacza to, że wszelkie zapisy w umowie najmu, o ile są sprzeczne z przytoczona ustawą, nie mają zastosowania. Warto o tym pamiętać!

Przez umowę najmu wynajmujący (będzie nim najczęściej właściciel lokalu, choć zdarzyć się może, że będzie nim także najemca – wówczas zachodzi tzw. podnajem) zobowiązuje się względem najemcy oddać lokal do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu określony czynsz

Umowa najmu lokalu na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W przypadku niezachowania tego wskazania umowę poczytuje się na zawartą na czas nieoznaczony.
Stosownie do art. 6. ust. 1 u.o.p.l. zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłaty kaucji wynajmującemu przez najemcę (czyli lokatora).
W umowie najmu może znaleźć się postanowienie dotyczące kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja zabezpiecza nie tylko należności czynszowe, ale także inne należności z tytułu najmu, które obciążają lokatora. Kaucja nie może przekroczyć 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Podlega ona zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Ustawodawca „rozdziela” także między wynajmującego a najemcę obowiązki związane z przeprowadzaniem poszczególnych napraw związanych z używaniem lokalu. Przykładowo zgodnie z art. 6b ust. 2 u.o.p.l. najemcę obciąża naprawa i konserwacja podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych czy okien lub drzwi. Katalog obowiązków najemcy ma charakter zamknięty.
Przy zawieraniu umowy o odpłatne używaniu lokalu należy pamiętać o sporządzeniu tzw. protokołu zdawczo-odbiorczego, który w przyszłości (przy opróżnianiu lokalu) będzie podstawą rozliczeń. Art. 6c stanowi, że w ewentualnym sporze nie jest dopuszczalny (na tę okoliczność) dowód ze świadków ani dowód z przesłuchania stron (por. art. 74 § 2 k.c.), a nawet z innego dokumentu niż wskazany w tym przepisie, z zastrzeżeniem art. 74 § 2 k.c.
Do dokonywania ulepszeń przez lokatora wymagana jest zgoda wynajmującego oraz pisemne porozumienie stron w przedmiocie rozliczeń z tego tytułu (art. 6d).

Zgodnie z art. 11 ust. 1 u.o.p.l. wypowiedzenie przez właściciela może nastąpić jedynie:
  • w formie pisemnej pod rygorem nieważności z podaniem przyczyny wypowiedzenia,

  • z przyczyn wskazanych w ustawie,

  • najpóźniej z miesięcznym wyprzedzeniem, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny łączący go z najemcą, jeśli:
  • pomimo pisemnego upomnienia nadal używa on lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,

  • jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,

  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,

  • używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (w tym wypadku lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego, a obowiązek jego zapewnienia oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu).

Właściciel może także wypowiedzieć stosunek prawny łączący go z najemcą, jeżeli ma zamiar zamieszkać w zajmowanym przez najemcę lokalu. Ustawa przewiduje dla właściciela dwie możliwości:
  • wypowiedzenie umowy najmu z zagwarantowaniem najemcy lokalu zastępczego najpóźniej na 6 miesięcy naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 4 u.o.p.l.),

  • wypowiedzenie umowy najmu bez zagwarantowania najemcy lokalu zastępczego co najmniej 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 5 u.o.p.l.).

Należy zwrócić także uwagę na fakt, że u.o.p.l. (ust. 10 omawianego art. 11) uprawnia właściciela do wytoczenia, z ważnych przyczyn, powództwa o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazania przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie doszły do porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

Powództwo o sądowe rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu może wytoczyć także inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku, w przypadku gdy dany lokator w sposób rażący i uporczywy wykracza przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali budynku (art. 13 ust. 1 u.o.p.l.; np. zbyt głośne słuchanie muzyki, pijaństwo czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali).

Warto zaznaczyć, że ani Kodeksy cywilny, ani komentowana ustawa nie określają sposobu, w jaki ów porządek domowy ma być ustalony. Wydaje się, że w takiej sytuacji zastosowanie znajdzie art. 56 k.c. (zasady współżycia społecznego) i tzw. „ustalone zwyczaje”. Porządek domowy może być ustalony poprzez regulamin, ten zaś powinien być doręczony lokatorom bądź wywieszony w takim miejscu w budynku, aby każdy lokator mógł bez przeszkód się z nim zapoznać.
Zgodnie z regulacją art. 14 ust. 1 u.o.p.l., w sytuacji gdy sąd nakazuje opróżnienie lokalu, jednocześnie orzeka o prawie do otrzymania lokalu socjalnego bądź jego braku (np. powodem nakazu opróżnienia lokalu było znęcanie się nad rodziną bądź rażące i uporczywe naruszanie porządku domowego). Sąd nie może jednak orzec o braku uprawnienia do lokalu socjalnego wobec:
  • kobiety w ciąży,

  • małoletniego,

  • małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

  • obłożnie chorego,

  • bezrobotnego,

  • emeryta bądź rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej
  • chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia opróżnianego lokalu (art. 14 ust. 2 u.o.p.l.).
Stosownie do art. 18 ust. 1 u.o.p.l. lokator zajmujący lokal bez tytułu prawnego zobowiązany jest, do chwili jego opróżnienia, uiszczać co miesiąc odszkodowanie.

Odszkodowanie równe jest wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać, gdyby lokal wynajął. Jeśli jednak odszkodowanie to nie pokrywa poniesionych przez właściciela „strat”, może on żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego. Sytuacja ta nie dotyczy osób uprawnionych do lokalu zamiennego bądź socjalnego – w tym wypadku zasady miarkowania należnego odszkodowania wyznacza ust. 3 omawianego przepisu, zgodnie z którym osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Ustawa o ochronie praw lokatorów

Posted by Wspólne czytanie on 02:22 No comments

Jak stanowi sama nazwa ustawy- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego- ustawa ma pierwszeństwo przed kodeksem cywilnym. Oznacza to, że wszelkie zapisy w umowie najmu, o ile są sprzeczne z przytoczona ustawą, nie mają zastosowania. Warto o tym pamiętać!

Przez umowę najmu wynajmujący (będzie nim najczęściej właściciel lokalu, choć zdarzyć się może, że będzie nim także najemca – wówczas zachodzi tzw. podnajem) zobowiązuje się względem najemcy oddać lokal do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu określony czynsz

Umowa najmu lokalu na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W przypadku niezachowania tego wskazania umowę poczytuje się na zawartą na czas nieoznaczony.
Stosownie do art. 6. ust. 1 u.o.p.l. zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłaty kaucji wynajmującemu przez najemcę (czyli lokatora).
W umowie najmu może znaleźć się postanowienie dotyczące kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja zabezpiecza nie tylko należności czynszowe, ale także inne należności z tytułu najmu, które obciążają lokatora. Kaucja nie może przekroczyć 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Podlega ona zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Ustawodawca „rozdziela” także między wynajmującego a najemcę obowiązki związane z przeprowadzaniem poszczególnych napraw związanych z używaniem lokalu. Przykładowo zgodnie z art. 6b ust. 2 u.o.p.l. najemcę obciąża naprawa i konserwacja podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych czy okien lub drzwi. Katalog obowiązków najemcy ma charakter zamknięty.
Przy zawieraniu umowy o odpłatne używaniu lokalu należy pamiętać o sporządzeniu tzw. protokołu zdawczo-odbiorczego, który w przyszłości (przy opróżnianiu lokalu) będzie podstawą rozliczeń. Art. 6c stanowi, że w ewentualnym sporze nie jest dopuszczalny (na tę okoliczność) dowód ze świadków ani dowód z przesłuchania stron (por. art. 74 § 2 k.c.), a nawet z innego dokumentu niż wskazany w tym przepisie, z zastrzeżeniem art. 74 § 2 k.c.
Do dokonywania ulepszeń przez lokatora wymagana jest zgoda wynajmującego oraz pisemne porozumienie stron w przedmiocie rozliczeń z tego tytułu (art. 6d).

Zgodnie z art. 11 ust. 1 u.o.p.l. wypowiedzenie przez właściciela może nastąpić jedynie:
  • w formie pisemnej pod rygorem nieważności z podaniem przyczyny wypowiedzenia,

  • z przyczyn wskazanych w ustawie,

  • najpóźniej z miesięcznym wyprzedzeniem, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny łączący go z najemcą, jeśli:
  • pomimo pisemnego upomnienia nadal używa on lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,

  • jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,

  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,

  • używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (w tym wypadku lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego, a obowiązek jego zapewnienia oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu).

Właściciel może także wypowiedzieć stosunek prawny łączący go z najemcą, jeżeli ma zamiar zamieszkać w zajmowanym przez najemcę lokalu. Ustawa przewiduje dla właściciela dwie możliwości:
  • wypowiedzenie umowy najmu z zagwarantowaniem najemcy lokalu zastępczego najpóźniej na 6 miesięcy naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 4 u.o.p.l.),

  • wypowiedzenie umowy najmu bez zagwarantowania najemcy lokalu zastępczego co najmniej 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 5 u.o.p.l.).

Należy zwrócić także uwagę na fakt, że u.o.p.l. (ust. 10 omawianego art. 11) uprawnia właściciela do wytoczenia, z ważnych przyczyn, powództwa o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazania przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie doszły do porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

Powództwo o sądowe rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu może wytoczyć także inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku, w przypadku gdy dany lokator w sposób rażący i uporczywy wykracza przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali budynku (art. 13 ust. 1 u.o.p.l.; np. zbyt głośne słuchanie muzyki, pijaństwo czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali).

Warto zaznaczyć, że ani Kodeksy cywilny, ani komentowana ustawa nie określają sposobu, w jaki ów porządek domowy ma być ustalony. Wydaje się, że w takiej sytuacji zastosowanie znajdzie art. 56 k.c. (zasady współżycia społecznego) i tzw. „ustalone zwyczaje”. Porządek domowy może być ustalony poprzez regulamin, ten zaś powinien być doręczony lokatorom bądź wywieszony w takim miejscu w budynku, aby każdy lokator mógł bez przeszkód się z nim zapoznać.
Zgodnie z regulacją art. 14 ust. 1 u.o.p.l., w sytuacji gdy sąd nakazuje opróżnienie lokalu, jednocześnie orzeka o prawie do otrzymania lokalu socjalnego bądź jego braku (np. powodem nakazu opróżnienia lokalu było znęcanie się nad rodziną bądź rażące i uporczywe naruszanie porządku domowego). Sąd nie może jednak orzec o braku uprawnienia do lokalu socjalnego wobec:
  • kobiety w ciąży,

  • małoletniego,

  • małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

  • obłożnie chorego,

  • bezrobotnego,

  • emeryta bądź rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej
  • chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia opróżnianego lokalu (art. 14 ust. 2 u.o.p.l.).
Stosownie do art. 18 ust. 1 u.o.p.l. lokator zajmujący lokal bez tytułu prawnego zobowiązany jest, do chwili jego opróżnienia, uiszczać co miesiąc odszkodowanie.

Odszkodowanie równe jest wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać, gdyby lokal wynajął. Jeśli jednak odszkodowanie to nie pokrywa poniesionych przez właściciela „strat”, może on żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego. Sytuacja ta nie dotyczy osób uprawnionych do lokalu zamiennego bądź socjalnego – w tym wypadku zasady miarkowania należnego odszkodowania wyznacza ust. 3 omawianego przepisu, zgodnie z którym osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

sobota, 14 lipca 2012

Home staging polega na przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży bądź do wynajmu. Celem takiego przygotowania jest zainteresowanie jak największej liczby oglądających nieruchomość, a przez to przyspieszenie sprzedaży lub wynajmu za możliwie najwyższą cenę. Techniki home stagingu opierają się na marketingu. Ich zastosowanie zmienia charakter nieruchomości z "do mieszkania" na "do sprzedania". Nieruchomość przygotowana do sprzedaży (wynajmu) staje się produktem atrakcyjnym dla nabywców. Badania na rynku amerykańskim wskazują skuteczność w skróceniu czasu sprzedaży (przeciętnie o 40%) a także w zwiększeniu realnej wartości nieruchomości (z badań Barbary Schwarz, światowej pionierki home stagingu po jego zastosowaniu oferowana cena zakupu rośnie przeciętnie o 10%). Jednym z podstawowych założeń home stagingu jest działanie niskokosztowe (najtańsze konsultacje w USA kosztują od 100 USD za godzinę, w Polsce najtańsze usługi to 500 zł za 2-3 godzinną konsultację).

Home Staging jest potrzebny szczególnie w nieruchomościach, gdzie przychodzi wielu potencjalnych kupujących i żaden nie decyduje się na zakup. Oznacza to, że zachęciła ich oferta i dobra cena, jednak zniechęca sama nieruchomość.

W Stanach Zjednoczonych pośrednicy w obrocie nieruchomościami korzystają z home stagingu jako jednego z narzędzi marketingowych już od 1972 roku. Prawdopodobnie pierwszą osobą, która zawodowo zajęła się home stagingiem była Barbara Schwarz, wcześniej właścicielka firmy projektującej wnętrza. Aktualnie większość nieruchomości wystawianych na sprzedaż w USA jest przygotowywanych przez profesjonalnych home stagerów lub przeszkolonych pośredników nieruchomości.

Pierwszy kontakt z home stagingiem Polacy mieli dzięki TVN Style i programowi o tytule "Zaklinacze Wnętrz" – spolszczonej wersji "House Doctor".

Dobre pierwsze wrażenie to podstawowy cel home stagingu.

Aby zrozumieć istotę home stagingu, oferujący nieruchomość powinien postawić się w roli potencjalnego klienta. Wtedy trywialne techniki jak posprzątanie nieruchomości, umycie okien, zmycie talerzy w zlewie, czy umycie łazienki staną się oczywistością. Kolejnymi krokami jest zadbanie o układ pomieszczeń, zapach w nieruchomości czy muzykę.

Nacisk na rozjaśnienie nieruchomości bardzo często determinuje sukces home stagingu. Zazwyczaj, pomieszczenie które wygląda na duże, robi lepsze wrażenie na kupujących. Ciemne i ciasne pomieszczenia odstraszają większość nabywców. Układ przestrzenny pomieszczenia powinien dawać wrażenie przestrzeni i komfortu. Na czas sprzedaży, z pomieszczeń powinny zostać usunięte wszelkie mało istotne elementy wyposażenia. Bardzo ważne jest też maksymalne nasłonecznienie przestrzeni.

Wszelkiego rodzaju przedmioty personalizujące mieszkanie powinny być usunięte na czas sprzedaży. Dotyczy to zarówno zdjęć, nagród, plakatów, jak również ubrań, pamiątek czy specyficznych elementów dekoracji.

Źródło: Wikipedia

Home staging

Posted by Wspólne czytanie on 10:07 No comments

Home staging polega na przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży bądź do wynajmu. Celem takiego przygotowania jest zainteresowanie jak największej liczby oglądających nieruchomość, a przez to przyspieszenie sprzedaży lub wynajmu za możliwie najwyższą cenę. Techniki home stagingu opierają się na marketingu. Ich zastosowanie zmienia charakter nieruchomości z "do mieszkania" na "do sprzedania". Nieruchomość przygotowana do sprzedaży (wynajmu) staje się produktem atrakcyjnym dla nabywców. Badania na rynku amerykańskim wskazują skuteczność w skróceniu czasu sprzedaży (przeciętnie o 40%) a także w zwiększeniu realnej wartości nieruchomości (z badań Barbary Schwarz, światowej pionierki home stagingu po jego zastosowaniu oferowana cena zakupu rośnie przeciętnie o 10%). Jednym z podstawowych założeń home stagingu jest działanie niskokosztowe (najtańsze konsultacje w USA kosztują od 100 USD za godzinę, w Polsce najtańsze usługi to 500 zł za 2-3 godzinną konsultację).

Home Staging jest potrzebny szczególnie w nieruchomościach, gdzie przychodzi wielu potencjalnych kupujących i żaden nie decyduje się na zakup. Oznacza to, że zachęciła ich oferta i dobra cena, jednak zniechęca sama nieruchomość.

W Stanach Zjednoczonych pośrednicy w obrocie nieruchomościami korzystają z home stagingu jako jednego z narzędzi marketingowych już od 1972 roku. Prawdopodobnie pierwszą osobą, która zawodowo zajęła się home stagingiem była Barbara Schwarz, wcześniej właścicielka firmy projektującej wnętrza. Aktualnie większość nieruchomości wystawianych na sprzedaż w USA jest przygotowywanych przez profesjonalnych home stagerów lub przeszkolonych pośredników nieruchomości.

Pierwszy kontakt z home stagingiem Polacy mieli dzięki TVN Style i programowi o tytule "Zaklinacze Wnętrz" – spolszczonej wersji "House Doctor".

Dobre pierwsze wrażenie to podstawowy cel home stagingu.

Aby zrozumieć istotę home stagingu, oferujący nieruchomość powinien postawić się w roli potencjalnego klienta. Wtedy trywialne techniki jak posprzątanie nieruchomości, umycie okien, zmycie talerzy w zlewie, czy umycie łazienki staną się oczywistością. Kolejnymi krokami jest zadbanie o układ pomieszczeń, zapach w nieruchomości czy muzykę.

Nacisk na rozjaśnienie nieruchomości bardzo często determinuje sukces home stagingu. Zazwyczaj, pomieszczenie które wygląda na duże, robi lepsze wrażenie na kupujących. Ciemne i ciasne pomieszczenia odstraszają większość nabywców. Układ przestrzenny pomieszczenia powinien dawać wrażenie przestrzeni i komfortu. Na czas sprzedaży, z pomieszczeń powinny zostać usunięte wszelkie mało istotne elementy wyposażenia. Bardzo ważne jest też maksymalne nasłonecznienie przestrzeni.

Wszelkiego rodzaju przedmioty personalizujące mieszkanie powinny być usunięte na czas sprzedaży. Dotyczy to zarówno zdjęć, nagród, plakatów, jak również ubrań, pamiątek czy specyficznych elementów dekoracji.

Źródło: Wikipedia

Subskrybuj: Posty (Atom)