Ustawa o ochronie praw lokatorów

Jak stanowi sama nazwa ustawy- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego- ustawa ma pierwszeństwo przed kodeksem cywilnym. Oznacza to, że wszelkie zapisy w umowie najmu, o ile są sprzeczne z przytoczona ustawą, nie mają zastosowania. Warto o tym pamiętać!

Przez umowę najmu wynajmujący (będzie nim najczęściej właściciel lokalu, choć zdarzyć się może, że będzie nim także najemca – wówczas zachodzi tzw. podnajem) zobowiązuje się względem najemcy oddać lokal do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu określony czynsz

Umowa najmu lokalu na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W przypadku niezachowania tego wskazania umowę poczytuje się na zawartą na czas nieoznaczony.

Stosownie do art. 6. ust. 1 u.o.p.l. zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłaty kaucji wynajmującemu przez najemcę (czyli lokatora).

W umowie najmu może znaleźć się postanowienie dotyczące kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja zabezpiecza nie tylko należności czynszowe, ale także inne należności z tytułu najmu, które obciążają lokatora. Kaucja nie może przekroczyć 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Podlega ona zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Ustawodawca „rozdziela” także między wynajmującego a najemcę obowiązki związane z przeprowadzaniem poszczególnych napraw związanych z używaniem lokalu. Przykładowo zgodnie z art. 6b ust. 2 u.o.p.l. najemcę obciąża naprawa i konserwacja podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych czy okien lub drzwi. Katalog obowiązków najemcy ma charakter zamknięty.

Przy zawieraniu umowy o odpłatne używaniu lokalu należy pamiętać o sporządzeniu tzw. protokołu zdawczo-odbiorczego, który w przyszłości (przy opróżnianiu lokalu) będzie podstawą rozliczeń. Art. 6c stanowi, że w ewentualnym sporze nie jest dopuszczalny (na tę okoliczność) dowód ze świadków ani dowód z przesłuchania stron (por. art. 74 § 2 k.c.), a nawet z innego dokumentu niż wskazany w tym przepisie, z zastrzeżeniem art. 74 § 2 k.c.
Do dokonywania ulepszeń przez lokatora wymagana jest zgoda wynajmującego oraz pisemne porozumienie stron w przedmiocie rozliczeń z tego tytułu (art. 6d).

Zgodnie z art. 11 ust. 1 u.o.p.l. wypowiedzenie przez właściciela może nastąpić jedynie:

• w formie pisemnej pod rygorem nieważności z podaniem przyczyny wypowiedzenia,


• z przyczyn wskazanych w ustawie,


• najpóźniej z miesięcznym wyprzedzeniem, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny łączący go z najemcą, jeśli:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa on lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,


• jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,


• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,


• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (w tym wypadku lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego, a obowiązek jego zapewnienia oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu).

Właściciel może także wypowiedzieć stosunek prawny łączący go z najemcą, jeżeli ma zamiar zamieszkać w zajmowanym przez najemcę lokalu. Ustawa przewiduje dla właściciela dwie możliwości:

• wypowiedzenie umowy najmu z zagwarantowaniem najemcy lokalu zastępczego najpóźniej na 6 miesięcy naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 4 u.o.p.l.),


• wypowiedzenie umowy najmu bez zagwarantowania najemcy lokalu zastępczego co najmniej 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 5 u.o.p.l.).

Należy zwrócić także uwagę na fakt, że u.o.p.l. (ust. 10 omawianego art. 11) uprawnia właściciela do wytoczenia, z ważnych przyczyn, powództwa o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazania przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie doszły do porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

Powództwo o sądowe rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu może wytoczyć także inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku, w przypadku gdy dany lokator w sposób rażący i uporczywy wykracza przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali budynku (art. 13 ust. 1 u.o.p.l.; np. zbyt głośne słuchanie muzyki, pijaństwo czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali).

Warto zaznaczyć, że ani Kodeksy cywilny, ani komentowana ustawa nie określają sposobu, w jaki ów porządek domowy ma być ustalony. Wydaje się, że w takiej sytuacji zastosowanie znajdzie art. 56 k.c. (zasady współżycia społecznego) i tzw. „ustalone zwyczaje”. Porządek domowy może być ustalony poprzez regulamin, ten zaś powinien być doręczony lokatorom bądź wywieszony w takim miejscu w budynku, aby każdy lokator mógł bez przeszkód się z nim zapoznać.

Zgodnie z regulacją art. 14 ust. 1 u.o.p.l., w sytuacji gdy sąd nakazuje opróżnienie lokalu, jednocześnie orzeka o prawie do otrzymania lokalu socjalnego bądź jego braku (np. powodem nakazu opróżnienia lokalu było znęcanie się nad rodziną bądź rażące i uporczywe naruszanie porządku domowego). Sąd nie może jednak orzec o braku uprawnienia do lokalu socjalnego wobec:

• kobiety w ciąży,


• małoletniego,


• małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,


• obłożnie chorego,


• bezrobotnego,


• emeryta bądź rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej

• chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia opróżnianego lokalu (art. 14 ust. 2 u.o.p.l.).

Stosownie do art. 18 ust. 1 u.o.p.l. lokator zajmujący lokal bez tytułu prawnego zobowiązany jest, do chwili jego opróżnienia, uiszczać co miesiąc odszkodowanie.

Odszkodowanie równe jest wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać, gdyby lokal wynajął. Jeśli jednak odszkodowanie to nie pokrywa poniesionych przez właściciela „strat”, może on żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego. Sytuacja ta nie dotyczy osób uprawnionych do lokalu zamiennego bądź socjalnego – w tym wypadku zasady miarkowania należnego odszkodowania wyznacza ust. 3 omawianego przepisu, zgodnie z którym osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.