Obejrzenie nieruchomości nie może być zależne od podpisania umowy pośrednictwa

Pojawił się komunikat Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), będącej zawodowym stowarzyszeniem m.in. pośredników w obrocie nieruchomościami dotyczący kwestii zmuszania klientów do podpisania umowy pośrednictwa przed prezentacją mieszkania, domu, innej nieruchomości.
Potwierdza się zatem to, o czym już pisałem w moich poprzednich wpisach 'czy wolno pobierać wynagrodzenie od obu stron?' oraz 'obowiązek okazania nieruchomości nawet bez podpisanej umowy pośrednictwa'.

Pośrednik nie ma prawa zmusić Was do podpisania umowy. Jeżeli tak zrobi, możecie to zgłosić do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej pośredników.

Federacja podważa również, zasadnie, reklamy pośredników opatrzone hasłem '0% prowizji'.
Po pierwsze jako kupujący nie musisz podpisać umowy co jest równoznaczne z prowizją 0%.
Po drugie pośrednik, jeżeli już podpisał z Tobą umowę, nie może pracować bez wynagrodzenia. Mówią o tym przepisy kodeksu zawodowego pośredników.

Całość komunikatu PFRN znajdziecie tutaj.

Zakup nieruchomości- podstawowe informacje

Rynek wtórny czy pierwotny

Zakup domu lub mieszkania to poważna decyzja, z którą wiążą się spore zobowiązania – zwłaszcza finansowe. Istnieją zasadniczo dwie opcje zakupu nieruchomości:

• zakup na rynku wtórnym, czyli nieruchomość z "drugiej ręki"

• zakup na rynku pierwotnym – od dewelopera,

Zakup nieruchomości wiąże się z określeniem potrzeb i przeanalizowaniem swoich możliwości finansowych. Zwłaszcza ten ostatni aspekt jest istotny. Pod uwagę należy wziąć wszystkie dochody, comiesięczne wydatki oraz koszty związane z zakupem i posiadaniem nieruchomości.

Kolejnym etapem jest poszukiwanie interesującej nas nieruchomości. Możesz skorzystać z usług licencjonowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami, jak i poszukać jej samodzielnie za pomocą dedykowanych serwisów internetowych. Kiedy znajdziesz już interesującą Cię nieruchomość, która wydaje Ci się atrakcyjna, będziesz miał możliwość obejrzenia domu czy mieszkania i oceny jego stanu oraz uzyskania na jego temat wszelkich informacji. Wymaga to jednak przygotowania się do rozmowy- zastanów się, o co chciałbyś zapytać lub co byś chciał, aby Ci pokazano.

Cena mieszkania i sposób finansowania zakupu

Istotnym elementem rozmowy ze sprzedającym jest także negocjacja ceny. Wartość interesującej Cię nieruchomości możesz ustalić przeglądając podobne nieruchomości w serwisach ogłoszeniowych, lub skorzystać np z systemu AMRON.

Kolejnym etapem jest finansowanie zakupu nieruchomości. Obecnie większość zakupów, czy to na rynku wtórym czy tez pierwotnym kupujący finansują z kredytów hipotecznych. Sprawdź jak wysoki kredyt możesz uzyskać i na jakich warunkach.  Postaraj się uzyskać promesę z banku, która uwiarygodni Cie przed sprzedającym. Szukając najlepszej dla siebie oferty kredytowej, zamiast kontaktować się z bankami, możesz skorzystać z pośrednictwa doradcy kredytowego.

Umowa sprzedaży (kupna) nieruchomości

Jeżeli strony wyrażą taką wolę, zanim dojdzie do faktycznego przeniesienia własności nieruchomości, mogą podpisać umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Można ją zawrzeć w formie aktu notarialnego lub jako umowę cywilno- prawną.

Po spełnieniu warunków zapisanych w umowie przedwstępnej (przyrzeczonej) następuje podpisanie aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości.

Omówienie szczegółowe opłat i taksy notarialnej znajdziesz na moim wpisie 'Opłaty przy kupnie mieszkania, działki, domu- teoria i przykład'.

Od momentu podpisania aktu notarialnego to Ty jesteś prawnie odpowiedzialny za nieruchomość, dlatego musisz upewnić, się, że Twoja inwestycja jest odpowiednio zabezpieczona. W przypadku osób zaciągających kredyt hipoteczny obowiązkowe jest wykupienie ubezpieczenia "murów" – ubezpieczenia domu na wypadek zniszczeń spowodowanych przez np. pożar czy powódź.

Przekazanie nieruchomości

Zakończenie procesu kupna nieruchomości ma miejsce zwykle około czterech tygodni po podpisaniu aktu sprzedaży, o ile nieruchomość jest zamieszkała. Jest to czas, w którym były już właściciel opuszcza dom. Istotne jest, aby w momencie przekazania kluczy podpisać protokół zdawczo- odbiorczy.

Pamiętaj o uiszczeniu podatku od czynności cywilno- prawnych (PCC) oraz podpisaniu nowych umów z dostawcami mediów.

Księga wieczysta- opłaty

Informacje z Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych (odpisy, zaświadczenia, wgląd do księgi wieczystej) udostępnia Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych oraz jej ekspozytury w wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych, w których wdrożono system informatyczny.

Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych pobiera następujące opłaty od wniosków o wydanie:

• odpisu zwykłego księgi wieczystej - 30 zł,


• odpisu zupełnego księgi wieczystej - 60 zł,


• zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej - 10 zł.

Więcej informacji na stronach nowej księgi wieczystej.

W sprawach z zakresu prawa o księgach wieczystych - rozdział II ustawy (art. 42 do art. 48) wprowadza się zasadę stałych opłat, niezależnych od wartości prawa:

• opłata od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego tj.: użytkowania, służebności, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz hipoteki wynosi najczęściej 200 zł, a w szczególnych przypadkach 150 zł,


• jeżeli wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie pobiera się częśc opłaty stałej, proporcjonalnie do wysokości udziału, jednak nie mniej niz 100 zł,


• opłata za wniosek o wykreślenie wpisu wynosi 50% opłaty za wpis,


• opłata za założenie księgi wieczystej wynosi 60 zł,


• opłata za połaczenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej 60 zł.

Brak księgi wieczystej

Dlaczego nie ma księgi wieczystej?

Zdarza się, że niektóre nieruchomości nie mają księgi wieczystej. Najczęściej taka sytuacja dotyczy gruntów wiejskich. Oczywiście nie oznacza to, że prawo własności do takiej nieruchomości nie może zostać skutecznie przeniesione. Wymagane jest jednak wykazanie przez sprzedającego jego tytułu prawnego na podstawie innych dokumentów niż księga wieczysta. Mogą być to różnego typu dokumenty, w zależności od sytuacji prawnej danej nieruchomości, np. akty własności ziemi, decyzje administracyjne, umowy darowizny, stwierdzenia nabycia spadku. W praktyce dość często z brakiem księgi wieczystej spotkać się można także przy obrocie spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokalu, gdyż w tym przypadku nie ma obowiązku prowadzenia ksiąg wieczystych.

Co zrobić jak nie ma księgi wieczystej?

W sytuacji gdy nieruchomość nie ma księgi wieczystej, bezpieczniej jest jednak zawrzeć umowę przedwstępną, w której – jako warunek zawarcia umowy przyrzeczonej – wskazane zostanie doprowadzenie przez sprzedającego do założenia księgi wieczystej.
Oczywiście taka umowa powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, co da nam pewność bez kosztowego wycofania się z transakcji w przypadku nie spełnienia przez sprzedającego warunków.

Konstrukcja księgi wieczystej

Działy księgi wieczystej

Dane wpisywane do księgi wieczystej dzieli się tradycyjnie według działów, w których są wpisywane. Księga wieczysta składa się z 4 działów (w rzeczywistości z pięciu, bo dział pierwszy dzieli się na dwa), w których wpisuje się:

1. dział I:
   
   
   
   
   1. dział I-O: „Oznaczenie nieruchomości” – dane pochodzące z ewidencji gruntów, pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości,
   
   
   2. dział I-Sp: „Spis praw związanych z własnością” – ewentualne prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości,


2. dział II – oznaczenie właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego,


3. dział III – ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek),


4. dział IV – hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki.

Hipoteka

W księdze wieczystej znaleźć możemy na przykład zapis dotyczący ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości. Jednym z ograniczonych praw rzeczowych jest hipoteka. Hipoteka ustanowiona na nieruchomości gruntowej stanowi zabezpieczenie dla wierzyciela oraz obciążenie nieruchomości dłużnika. Popularność korzystania z hipoteki, sprawiła, że w księdze wieczystej poświęcono jej osobny dział. Jest to dział IV KW. W celu ustalenia, czy obciążenie nieruchomości hipoteką nadal jest zasadne należy właściciela nieruchomości poprosić o aktualne zaświadczenie od wierzyciela (najczęściej banku, który udzielił kredytu na zakup tejże nieruchomości) o stanie zadłużenia (wpis do Działu IV KW jest kwotą udzielonego kredytu- nie jest to kwota aktualizowana w miarę postępu w spłacie wierzytelności) lub o tzw list mazalny, czy dokument umożliwiający wykreślenie zapisów z Działu IV KW, czyli usunięcie obciążenia w postaci hipoteki.

Służebność

W księdze wieczystej znaleźć może się także wpis dotyczący służebności. Może to być służebność gruntowa, przesyłu, osobista.  W tym przypadku w księdze wieczystej właściciela nieruchomości obciążonej, zapis dotyczący służebności znajdzie się w III dziale, natomiast w księdze wieczystej właściciela nieruchomości władnącej (korzystającego z np. drogi) wpisu o służebności dokonano w dziale I. W przypadku sprzedaży takiej działki, prawo służebności przechodzi na kolejnego właściciela – każdy właściciel nieruchomości władnącej ma prawo do korzystania z wyznaczonej części nieruchomości obciążonej.
Rozwijając kwestię służebności- instytucja służebności wywodzi się jeszcze z prawa rzymskiego i jest w skrócie ujmując - uprawnieniem, które zwiększa użyteczność jednej nieruchomości kosztem innej. Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym i może także służyć zaspokojeniu potrzeb osoby fizycznej w zakresie mieszkania.

Oczywiście, aby można mówić o służebności, potrzebujemy przynajmniej dwóch działek, z których jedna będzie korzystała z przywileju służebności - nazywana władnącą, natomiast druga - będzie nieruchomością obciążoną obowiązkiem służebności.

W Kodeksie Cywilnym sprecyzowano 3 podstawowe rodzaje służebności:

• służebność gruntowa


• służebność osobista


• służebność przesyłu

Służebność gruntowa

Służebność gruntowa to instrument prawny, który pozwala właścicielowi nieruchomości wykorzystać pełnię możliwości wynikających z jego prawa własności. Przykładowo, jeżeli dana działka nie ma dostępu do drogi publicznej, ponieważ oddziela ją od niej inna działka należąca do innego właściciela, będziemy mieli do czynienia ze służebnością gruntową (dokładniej - służebnością drogi koniecznej). Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, aby jak najmniej ograniczać możliwość swobodnego korzystania z nieruchomości obciążonej.

Służebność gruntowa ustanowiona może być jako umowa zawarta między właścicielami nieruchomości (władnącej i obciążanej). Oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej (czyli tego, który będzie tolerował użytkowanie w określonym umową zakresie) dla swojej ważności wymaga aktu notarialnego.

• służebność przejścia


• służebność przejazdu


• służebność czerpania ze studni,


• służebność okna lub furtki

Wymienione wyżej przypadki służebności dotyczą tzw. służebności gruntowej czynnej. Istnieje także służebność gruntowa bierna, której istotą jest to, że właścicielowi nieruchomości obciążonej może zostać zakazane dokonywania w stosunku do swojej nieruchomości określonych działań. Przykład: zakaz sadzenia wysokich drzew, które ograniczą dostęp światła do działki sąsiada.

Ustanowienie służebności odbywa się zwykle poprzez przyznanie właścicielowi uprawnień do korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Głównym sposobem konstytuowania służebności gruntowej jest dobrowolna umowa zawierana przez właścicieli nieruchomości i określająca zakres owej służebności. Gdy jednak dobrowolne załatwienie sprawy okazuje się niemożliwe, uprawnienie do podjęcia decyzji o powstaniu służebności będzie miał są powszechny, który poza ustaleniem zakresu służebności, może również określić należne właścicielowi nieruchomości obciążanej wynagrodzenie, które ma odzwierciedlać obniżenie wartości tak obciążonej nieruchomości.

Kolejną kwestią jest to, że warto zamieścić informację o stosunku służebności w księdze wieczystej nieruchomości, aby w przyszłości uniknąć nieporozumień (np. przy sprzedaży)

Służebność osobista

Służebność osobista to kolejny rodzaj służebności ustanowionej przez Kodeks Cywilny. Formą służebności osobistej związaną z nieruchomościami jest np. służebność mieszkania. Służebność taka pozwala zaspokoić potrzeby mieszkaniowe osoby uprawionej i jej bliskich przez ustanowienie jej prawa zajmowania mieszkania lub domu.

Służebność osobista powstaje w wyniku zawarcia umowy między zainteresowanymi osobami, w wyniku orzeczenia sądu lub w efekcie wykonania testamentu. Służebność osobista wygasa w momencie śmierci uprawnionej osoby. Osoba korzystająca ze służebności mieszkania posiada takie same prawa równe z innymi mieszkańcami i tak samo obowiązuje ją zachowywanie norm współżycia społecznego, w przeciwnym razie służebność mieszkania może być zamieniona na rentę z wniosku właściciela nieruchomości obciążonej.

Właściwością służebności osobistej jest także jej niezbywalność. Nie można zatem sprzedać prawa służebności mieszkania innej osobie. Ponadto niemożliwe jest także nabycie służebności mieszkania przez zasiedzenie, czyli z tytułu korzystania przez określony czas mieszkania. Korzystający ze służebności mieszkania może natomiast przyjąć do mieszkania małżonka i małoletnie dzieci. Możliwe jest także przyjęcie innych osób, ale pod warunkiem, że są przez niego utrzymywane lub niezbędne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. W razie śmierci uprawnionego prawo służebności może przejść na jego najbliższą rodzinę, ale musi to być wprost zapisane w umowie.

Służebność przesyłu

Służebność przesyłu ma miejsce, gdy dany przedsiębiorca ma zamiar wybudować lub zamontować na działce, której nie jest właścicielem, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania energii elektrycznej, płynów, pary, gazów, itp. Służebność przesyłu jest ustanawiana w zakresie dotyczącym przeznaczenia urządzeń. Służebność przesyłu dotyczy wspomnianych urządzeń, a zatem w przypadku ich sprzedaży prawo służebności przechodzi na nowego właściciela urządzeń/przedsiębiorstwa.

Służebność przesyłu trwa do momentu istnienia przedsiębiorstwa, a po zakończeniu jego działalności obowiązkiem przedsiębiorcy jest usunięcie urządzeń przesyłowych z obciążonej działki.

O ile spadły ceny mieszkań w 2011 r.? Prawda o raportach analityków i portali nieruchomości

O ile spadły ceny mieszkań w 2011 r.?

W ostatnich dniach zostałem wręcz zasypany lawiną podsumowań mijającego roku na rynku mieszkaniowym. Ze wszystkich tego typu analiz, produkowanych przez firmy i serwisy nieruchomościowe, można się było dowiedzieć, że ceny generalnie spadły. Pytanie, jak duże to były obniżki?

Zachęcam do zapoznania się z wpisem na blogu "Wszystko o nieruchomościach" Marka Wielgo.

Link do wpisu: O ile spadły ceny mieszkań w 2011 r.?.

Czy wolno pobierać wynagrodzenie od obu stron?

Teoretycznie nie ma zakazu obsługiwania i sprzedającego i kupującego. Ale to oznacza, że pośrednik chcąc reprezentować obie strony transakcji – musi z dwiema stronami zawierać umowę.

I tu powinien  mieć zgodę obu stron, że akceptują sytuację, w której pośrednik jest reprezentantem obu stron transakcji. A na to klient nie musi się godzić, o czym mówi art. 24 standardów  zawodowych: „Pośrednik może wykonywać czynności pośrednictwa na rzecz obu stron transakcji pod warunkiem uzyskania ich pisemnej zgody.”

Czy w takim razie jest możliwe, że zgłasza się klient poszukujący nieruchomości i  nie chce zawierać umowy z pośrednikiem, posiadającym już umowę ze sprzedającym (a pamiętajmy – że pośrednik może prezentować jedynie te oferty nieruchomości - na które zawarł umowę pośrednictwa ze  sprzedającym). Czy pośrednik może odmówić pokazania oferty nieruchomości, gdy kupujący nie chce zawierać umowy o pośrednictwo? Nie może, bo działałby na szkodę klienta sprzedającego.

W praktyce więc kupujący nie musi zawierać umowy, ani płacić oddzielnego wynagrodzenia, które przecież tkwi w cenie.

Vat w umowie pośrednictwa

Oto jedna z  klauzul niedozwolonych  wykorzystywana nadal w umowach na rynku nieruchomości:

Numer wpisu: 1662 (z dn. 21.09.2009 r.)

Zamawiający za wykonanie czynności objętych niniejszą umową zobowiązuje się zapłacić wynagrodzenie w wysokości 3% (słownie: trzech procent) + 22% VAT ostatecznej ceny nieruchomości.

Kary: art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie,konkurencji i konsumentów- kary za stosowanie klauzul niedozwolonych

Jeżeli masz w umowie pośrednictwa taki zapis, który definiuje prowizję oraz VAT, możesz domagać się usunięcia zapisu o VAT- jako osobie fizycznej wszystkie ceny muszą być Tobie prezentowane brutto!

Dlaczego umowa z pośrednikiem na wyłączność?

Polecam bardzo interesujący artykuł z Gazety Wyborczej o sposobie pracy biur nieruchomości- pewnie nie wszystkich, ale dużej części.

Jeżeli masz nieruchomość na sprzedaż, zastanów się dwa razy, czy warto z kimś takim współpracować. Czy może warto jednak wybrać jedno dobre biuro i podpisać umowę na wyłączność lub nie spróbować sprzedać nieruchomości samodzielnie?

"- Dwadzieścia biur nieruchomości umieściło pani ofertę na swoich stronach w internecie. Pani jest wielce zadowolona, bo według ich zapewnień zwiększa to szanse na sprzedaż. A jest odwrotnie. Dlaczego? Prawdopodobieństwo, że klient zainteresowany kupnem pani mieszkania zadzwoni bezpośrednio do pani, jest jak 1 do 20. Zwykle trafia na agencję. "Jestem zainteresowany mieszkaniem przy Królowej Marysieńki" - mówi. Myśli pani, że agencja do pani oddzwoni i powie: "Mamy klienta"? Nic bardziej mylnego. Prędzej klient usłyszy: "Mamy lepsze oferty niż ta przy Królowej Marysieńki". Pani mieszkanie jest przynętą, na którą "łapią" klienta."

Link do artykułu: Aaaaaby sprzedać mieszkanie.