Umowa z posrednikiem na wyłączność, a prowizja agenta

Kilka dni temu ukazała się informacja, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ukarał dwie agencje nieruchomości za umieszczanie w umowach klientami, zawieranych na zasadzie wyłączności, niedozwolonych zapisów. Zapisami tymi były punkty/ paragrafy stanowiące o tym, że klient musi zapłacić agencji prowizję nawet wtedy, kiedy dojdzie do sprzedaży nieruchomości bez pośrednictwa agencji.
Czyli w praktyce chcesz sprzedać mieszkanie, podpisujesz z biurem nieruchomości umowę na wyłączność, przychodzi do ciebie klient (np znajomy znajomego, bo wszystkim dokoła mówiłeś,że chcesz sprzedać mieszkanie), kupuje je od ciebie a po pewnym czasie przychodzi pośrednik i żąda wynagrodzenia. Słusznie?
Ta kwestia od zawsze pozostawała pod znakiem zapytania- czy pośrednik przyczynił się do sprzedania mieszkania, czy też nie. W opisywanej sytuacji nie, ale życie nie jest często takie czarno- białe.
Co zrobić aby się zabezpieczyć przed takimi sytuacjami? Oto kilka pomysłów.

Umowa otwarta pośrednictwa

Jest to umowa, jaką większość z nas zawiera z pośrednikiem. Chodzi w niej o to, że pośrednik nie ma wyłączności na sprzedaż danej nieruchomości. Innymi słowy, Ty jako sprzedający możesz zawrzeć nieskończoną liczbę takich umów z różnymi pośrednikami, a wszystkie one będą dotyczyły jednej nieruchomości. I prowizję otrzyma ten pośrednik, który szybciej znajdzie klienta. Sytuacja, w której wielu pośredników sprzedaje tą samą nieruchomość może się klientowi wydawać korzystna, ale jak jest naprawdę możesz poczytać w moim wcześniejszym wpisie 'Dlaczego umowa z pośrednikiem na wyłączność?

Oczekuj od pośrednika rzetelnej pracy

Często powodem nie zawierania przez klientów umów na wyłączność jest obawa, będziemy uwiązani umową, a pośrednik nie dołoży należytej staranności aby naszą nieruchomość sprzedać. I pewnie częściową są to obawy uzasadnione. Z drugiej strony, pośrednik nie będzie się przykładał do swojej pracy, jeżeli wie, że tą samą nieruchomość próbuje sprzedać dziesięciu innych pośredników i będzie to łut szczęścia, jeżeli to akurat on przyprowadzi klienta. I koło się zamyka.

Moja rada jest taka- jeżeli pośrednik namawia cię do podpisania umowy na wyłączność, to poproś go o przygotowanie konkretnego planu promocji twojej nieruchomości, z datami i zakresem. Masz prawo oczekiwać jako klient, abyś został poinformowany o zamiarach pośrednika dotyczących twojego lokum, czyli kiedy pojawią się ogłoszenia, gdzie się pojawią, jak będą wyglądać (czy np będzie na nich narysowany rozkład pomieszczeń, a nie tylko opisany- ludzie kupują zdjęcia, nie tekst), czy będą organizowane drzwi otwarte, kiedy, czy będzie baner, jak będzie wyglądał, itd. Załącz to do umowy i wpisz również do niej zapis, że jeżeli pośrednik nie będzie realizował załączonego planu, to jest to jednoznaczne z nie realizowaniem umowy i masz prawo od niej odstąpić bez konsekwencji. Takie rozwiązanie zapewni Ci informację o tym jakie konkretne czynności pośrednik podejmie i za co płacisz. Da Ci także furtkę aby odstąpić od umowy, jeżeli pośrednik nie będzie de facto się starał Twoją nieruchomość sprzedać.

Oczywiście pośrednik musi ci raportować swoją pracę (powinien to robić również przy umowie otwartej). Powinieneś wymagać raportów cyklicznie, np raz na dwa tygodnie. Powinno tam być widać, co zostało zrobione i kiedy. Również kto dzwonił i ile było osób zainteresowanych Twoją nieruchomością. Z raportowaniem wiąże się jeszcze jeden bardzo ważny element- jeżeli pośrednik przyprowadza klientów zainteresowanych obejrzeniem danej nieruchomości, to masz prawo od niego wymagać, aby przed wpuszczeniem tych osób je wylegitymował, spisał ich dane i zebrał oświadczenie o przeprowadzonej prezentacji nieruchomości. Kupujący to są obce osoby wchodzące do Twojego mieszkania- masz prawo oczekiwać, że ujawnią swoją tożsamość. I wymienione oświadczenia powinny być również załączone do raportu ze zrealizowanych przez pośrednika prac.
Wydaje się, że powinien to być standard na rynku, jednak nie jest.

Zakres prac do wykonania powinien odzwierciedlać potencjalną prowizję (średnia prowizja pośrednika to około 2% od załóżmy mieszkania wartego 400tys, tj 8tys- pomyśl, czy zakres prac przedstawiony przez pośrednika odzwierciedla 8tys zł). Nie odzwierciedla?- negocjuj prowizję lub zwiększaj zakres!

Zaliczka a zadatek

Zadatek

Służy do zabezpieczenia interesów obu stron umowy. Strona, która nie wykona swojego zobowiązania traci zadatek, jeśli sama go dała, albo obowiązana jest go zwrócić w dwukrotnej wysokości. Wysokość zadatku nie powinna przekraczać wartości przyszłego zobowiązania.

Zadatek jest najczęściej stosowany w umowach przedwstępnych. Dzięki niemu każda ze stron zabezpiecza się na wypadek zerwania umowy w ostatniej chwili przez drugą stronę.

Zadatek a zaliczka

Zadatek różni się od zaliczki tym, że w razie niewykonania umowy przez sprzedającego, kupujący wzbogaca się o wysokość zadatku (zwracana jest podwójna wysokość zadatku).  Zadatek staje się nim tylko wtedy, gdy zostanie to jasno określone w umowie - bez takiego określenia będzie to zaliczka.

Najczęstszy scenariusz: kupujący, zawierając umowę przedwstępną, płaci sprzedającemu zadatek (zwykle 5-10%).

• Jeśli umowa właściwa zostanie zawarta, zadatek jest zaliczony jako część zapłaty i kupujący dopłaca brakującą kwotę,


• Jeśli kupujący wycofa się z zakupu, to sprzedający może zatrzymać zadatek,


• Jeśli sprzedający wycofa się ze sprzedaży, to kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości,


• Jeśli właściwa umowa nie zostanie zawarta z winy obu stron lub z przyczyn niezależnych, to zadatek ulega zwrotowi

Jest dopuszczalne ustalenie innych możliwości dotyczących wycofania się z umowy, w zależności od ustaleń między stronami.

Zadatek jest zdefiniowany w art. 394 k.c.

Źródło: Wikipedia

Jak sprzedać szybko i bezpiecznie mieszkanie, dom, nieruchomość? Pięć podstawowych porad.

Jeżeli planujesz sprzedaż mieszkania lub domu powinieneś zwrócić uwagę na pięć wymienionych poniżej najważniejszych porad, które w powinny Ci w tym pomóc.

Biuro nieruchomości czy sprzedaż samodzielna?

Sprzedaż nieruchomości z biurem/ agencją nieruchomości może być łatwiejsza i przyjemniejsza, o ile trafi się na fachowca. Niestety na rynku jest bardzo wielu pośredników, którzy oczekują od kilku do kilkunastu tysięcy złotych za pośrednictwo w sprzedaży, a całe ich zaangażowanie sprowadza się do odebrania telefonu od zainteresowanego klienta i przyjazdu z nim na oględziny nieruchomości. Decydując sie na współpracę w biurem nieruchomości musisz wybrać pomiędzy umową na wyłączność (kiedy tylko jedno biuro reprezentuje Twoje interesy), a współpracą z wieloma biurami. Tutaj możesz poczytać, jak wygląda sprzedaż bez umowy na wyłączność. Oczywiście na rynku są profesjonaliści, którzy potrafią i mają doświadczenie w sprzedaży nieruchomości. Jednak Ci najlepsi pracują tylko i wyłącznie na umowach na wyłączność. Jeżeli zdecydujesz się na współpracę z pośrednikiem, zwróć uwagę na takie kwestie jak klauzule niedozwolone w obrocie nieruchomościami, w szczególności na zapisy dotyczące wynagrodzenia pośrednika.
Przez cały proces sprzedaży nieruchomości na pewno łatwiej będzie przejść przy wsparciu pośrednika rynku nieruchomości, ale jak wspomniałem wyżej- profesjonalisty.

Jeżeli nie chcemy skorzystać z usług pośrednika, pozostaje nam zmierzyć się ze sprzedażą samodzielnie. Jak ro zrobić?

1. Wycena nieruchomości

Zastanów się jaką cenę za swoja nieruchomość chcesz otrzymać. Skonfrontuj to z ofertami zamieszczonymi na portalach ogłoszeniowych (otodom.pl, gratka.pl). Możesz również skorzystać z wyceny nieruchomości online. Zbyt wysoka cena może zniechęcić poszukującego do sprawdzenia szczegółów oferty. Z kolei zaniżona może wzbudzić niepotrzebnie podejrzenia i zniechęcić potencjalnego nabywcę.
Pamiętaj jednak o kilku istotnych elementach:

- ceny prezentowane na portalach ogłoszeniowych sa cenami ofertowymi, podlegającymi negocjacjom; często na portalach są również zamieszczane oferty "wabiki", nie mające nic wspólnego z rzeczywistą nieruchomością,

- ceny transakcyjne, czyli te, po których faktycznie zostały nieruchomości sprzedane/ kupione dostępne są tylko albo w ramach wyceny rzeczoznawcy majątkowego albo w ramach raportu AMRON,

2. Czy nieruchomość jest faktycznie Twoja?

Może powyższe pytanie brzmi dziwnie i abstrakcyjnie, ale skąd przyszły nabywca ma mieć pewność, że nie rozmawia z oszustem? Aby uwiarygodnić się w oczach potencjalnego nabywcy, należy pamiętać, aby przygotować wszystkie dokumenty poświadczające prawo własności – przede wszystkim kopię aktu notarialnego. W przypadku działek lub domów można ale również postarać się o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania terenu. W przypadku mieszkania spółdzielczego bez księgi wieczystej, powinieneś posiadać zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu.

3. Promocja ogłoszenia

Generalnie są trzy podstawowe metody promocji ogłoszenia:

- baner reklamowy- możesz zamówic baner reklamowy i wywiesić go na nieruchomości. Bardzo dużo osób jeździ w okolicy, w której planują kopić nieruchomość. Jest to dobry element, aby przykuć ich uwagę,

- drzwi otwarte- jest to standard w sprzedaży nieruchomości w Ameryce i Europie Zachodniej. U nas mniej popularna forma promocji. Jeżeli chcesz z niej skorzystać, pamiętaj o wylegitymowaniu osób i spisaniu ich danych w trakcie oględzin, oraz wykorzystaniu ogłoszeń na serwisach w celu poinformowania zainteresowanych o tym wydarzeniu,

- ogłoszenie w serwisie typu otodom.pl, gratka.pl- jest najpopularniejszy i najtańszy sposób promocji ogłoszenia. Ponieważ większość parametrów określających nieruchomość jest zdefiniowana w formularzach na stronach serwisu, przygotowanie oferty jest szybkie i wygodne. Pamiętaj, że jednym z najważniejszych elementów Twojego ogłoszenia są zdjęcia nieruchomości. Warto czasami zaangażować profesjonalnego fotografa.

4. Przygotuj się na ciężka pracę z klientem

Samodzielna sprzedaż nieruchomości wymaga od nas poświęcenia czasu na: odbieranie telefonów i odpowiadanie na e-maile od osób zainteresowanych kupnem, prezentację nieruchomości, załatwianie formalności. Ponadto dziesiątki biur nieruchomości będzie kontaktowało się z propozycją reprezentowania nas lub po prostu ogłaszania nieruchomości równolegle z naszą ofertą. Bądź cierpliwy.

5. Finalizacja transakcji

Gdy znajdziemy już kupca, pozostaje porozumieć się z nim w kwestii umowy przedwstępnej (czy w ogóle ją podpisujemy i w jakiej formie), zaliczki bądź zadatku, wynajęcia notariusza, który pomoże nam przygotować umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego,rozważenia czy możemy skorzystać z ulgi meldunkowej lub ulgi mieszkaniowej.

Po sprzedaży nieruchomości pozostaje również kwestia otrzymania zapłaty (w jakiej formie i kiedy zwłaszcza w kontekście tak popularnych dzisiaj kredytów hipotecznych) oraz jej wydania (pamiętaj o protokole zdawczo- odbiorczym).

Klauzule niedozwolone w obrocie nieruchomościami

Poniższy tekst powstał na podstawie informacji zawartych na stronie UOKiK.

Tu znajdują się informacje na temat niedozwolonych klauzul umownych, zasad postępowania w przypadku wykrycia nieprawidłowości w umowie, a także listę instytucji, które udzielą nam pomocy. Podajemy również link do rejestru, w którym UOKiK wskazuje przykłady niedozwolonych postanowień.

Niedozwolone klauzule w obrocie nieruchomościami

W przypadku wielu dziedzin życia konsumenci nie mają możliwości negocjowania warunków proponowanej umowy. Ich rola sprowadza się do podpisania kontraktu bądź jego odrzucenia w całości. Dotyczy to na przykład umów stosowanych przez banki, operatorów telefonicznych, deweloperów, zakłady ubezpieczeń, biura podróży, dostawców gazu i energii elektrycznej itp. Powoduje to niebezpieczeństwo, że przedsiębiorca w umowie narzuci konsumentowi klauzule, które nie będą dla niego korzystne. Dlatego kodeks cywilny stanowi, że postanowienia, które nie zostały uzgodnione indywidualnie, nie wiążą konsumenta, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszający jego interesy. Przykładem są klauzule stawiające jako warunek odstąpienia od umowy zapłacenie kary lub wyłączające odpowiedzialność przedsiębiorcy za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Podkreślić należy, że zawsze obowiązują zapisy określające główne świadczenia stron – na przykład cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Konsument, który przypuszcza, że umowa, którą oferuje mu przedsiębiorca, zawiera postanowienie niedozwolone, powinien zwrócić przedsiębiorcy uwagę na ten fakt. W przypadku, gdy nie wyraża on zgody na zmianę kwestionowanych punktów kontraktu, najlepiej zmienić kontrahenta.

Natomiast, jeśli umowa, którą już podpisaliśmy, zawiera niedozwolone postanowienia to – zgodnie z definicją określoną w kodeksie cywilnym – takie klauzule nie wiążą nas z mocy prawa.

Jeżeli przedsiębiorca nie przychyli się do tego stanowiska, należy zwrócić się do sądu powszechnego (rejonowego lub okręgowego) o uznanie danego postanowienia za niewiążące. Na przykład, jeżeli chcemy odstąpić od umowy, a w jej warunkach znajduje się postanowienie wykluczające taką możliwość lub przewidujące rażąco wygórowaną karę, to możemy powołać się na niedozwolony charakter postanowienia umownego i jeżeli przedsiębiorca nie uwzględni naszych racji, dochodzić swych roszczeń sądownie.

Gdzie szukać pomocy

Można przy tym korzystać z pomocy miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów lub jednej z finansowanych z budżetu Państwa organizacji konsumenckich (Federacja Konsumentów, Stowarzyszenie Konsumentów Polskich).

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadza regularne kontrole wzorców stosowanych w umowach z konsumentami przez przedsiębiorców działających w wielu branżach – od szkół językowych i uczelni niepublicznych, przez organizatorów turystyki, zakłady ubezpieczeń i banki aż po telewizje kablowe i dostawców gazu. W ich następstwie skierowanych zostało szereg pozwów do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK). Postanowienia umowne uznane prawomocnym wyrokiem SOKiK za niedozwolone są wpisywane do Rejestru klauzul niedozwolonych. Od tego momentu ich stosowanie w obrocie z konsumentami staje się zakazane. Warto wspomnieć, że prawo składania pozwów do SOKiK przysługuje również miejskim (powiatowym) rzecznikom konsumentów, a także organizacjom pozarządowym oraz konsumentom.

Klauzule niedozwolone wykazane na stronie Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, dotyczące przede wszystkim pośredników- Klauzule niedozwolone PFRN

Klauzule niedozwolone na stronie UOKiK- wszystkie dotyczące szeroko pojętego rynku nieruchomości- klauzule niedozwolone UOKiK

Zachęcam również do zapoznania się z raportem UOKiK nt przeglądu umów pośrednictwa- klauzule niedozwolone w umowach pośrednictwa

Ulga mieszkaniowa- jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?

Ulga mieszkaniowa- definicja

Pozwala uniknąć zapłacenia podatku od sprzedaży nieruchomości, jeśli osoba, która sprzedaje nieruchomość nabytą po 1 stycznia 2009 r  uzyskane pieniądze wyda w ciągu dwóch lat na własne cele mieszkaniowe, np. zakup lokalu lub działki budowlanej.

Z początkiem 2009 r. weszły w życie znowelizowane przepisy ustawy o PIT, w których wprowadzono obowiązujące do dziś zasady rozliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 r. Opodatkowany jest dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Odliczyć można też inne wydatki konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku, np. koszty sporządzenia aktu notarialnego. Właściciel ma jednak prawo do zwolnienia z podatku, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, jeśli w ciągu dwóch lat od sprzedaży przeznaczy uzyskane pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Cele te zostały wymienione w art. 21 ust. 25 tej ustawy. Jest to m.in. nabycie domu, mieszkania, działki budowlanej, remont lokalu lub spłata zaciągniętego na te cele kredytu (wraz z odsetkami), zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży.

Jak skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Podstawowym warunkiem zwolnienia jest złożone w terminie zeznanie podatkowe na druku PIT-39. W rubryce nr 26 wpisuje się kwotę dochodu zwolnionego z PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, a więc na własne cele mieszkaniowe. Jeśli sprzedaż nastąpiła w 2012 r., termin na złożenie deklaracji upływa 30 kwietnia 2013 r. Ważne jest przy tym, że sama inwestycja może nastąpić później. Przepisy przewidują bowiem dwa lata na skorzystanie z ulgi. Okres ten liczy się od końca roku, w którym doszło do sprzedaży nieruchomości. Jeżeli stało się to w 2012 r., pieniądze na własne cele mieszkaniowe należy wydać do końca 2014 r. Jeśli złożymy deklarację w urzędzie, ale nie wydamy uzyskanych środków na cel uprawniający do zwolnienia w określonym terminie, będziemy musieli złożyć korektę zeznania i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę (w wysokości odsetek pobieranych od zaległości podatkowych). Nalicza się je od następnego dnia po upływie terminu płatności, czyli po upływie terminu na złożenie zeznania za rok podatkowy (30 kwietnia), w którym uzyskamy przychód z odpłatnego zbycia, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Wycena nieruchomości. Jak sie to obywa i kto to robi?

Kto to jest rzeczoznawca majątkowy?

Rzeczoznawca majątkowy to zawód zaufania publicznego. Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest określanie wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu wszystkich mających wpływ na wycenianą nieruchomość cech i czynników. Rzeczoznawca majątkowy, szacując wartość nieruchomości dla różnych celów, nie może ulegać wpływom żadnej ze stron. Zasada ta pozwala na wydanie obiektywnej opinii o wartości nieruchomości. Wynikiem wyceny jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.
Operat szacunkowy to opinia autorska rzeczoznawcy majątkowego o wartości wycenianej nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść:
• porównawczego,
• dochodowego,
• kosztowego,
• mieszanego, zawierającego elementy innych podejść.
Rzeczoznawca majątkowy w swoim opracowaniu przedstawia metodykę wyliczeń oraz wynik końcowy. Załącza również dokumentację fotograficzną, odpis z księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów z wyrysem z mapy ewidencyjnej.
Operat szacunkowy jest potwierdzeniem wartości nieruchomości. Cel wyceny może wynikać z przepisów prawa, może również wiązać się z podejmowaniem ważnych decyzji. Obecnie chyba najpopularniejszym celem wykonania operatu szacunkowego jest ustalenie wielkości zabezpieczenia kredytu.
Rzeczoznawca określający wartość nieruchomości robi to według zasad wynikających z przepisów prawa oraz ze standardów zawodowych wydanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Wycena nieruchomości

Dokumenty potrzebne do wyceny nieruchomości są uzgadniane indywidualnie w zależności od rodzaju nieruchomości, celu i zakresu wyceny.
Podstawowe, wymagane dokumenty to:
• aktualny odpis z księgi wieczystej,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• akt notarialny lub inny dokument określający prawa do nieruchomości (np: orzeczenia sądu, umowy darowizny, najmu, dzierżawy)
• decyzja o przydziale lokalu,
• zaświadczenie o samodzielności lokalu,
• dokumentacja techniczna budynku.
Poza wspomnianym procesem wyceny jest już możliwość samodzielnego wycenienia nieruchomości poprzez skorzystanie z profesjonalnych baz danych. W Polsce od stosunkowo niedawna istniej system AMRON umożliwiający samodzielne oszacowanie wartości nieruchomości.

Więcej znajdziesz w naszym artykule- wycena nieruchomości AMRON.

Wycena nieruchomości online już dostępna!

Związek Banków Polskich poprzez powołanie do życia Centrum Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami udostępnił bankom, a teraz także nam- klientom indywidualnym narzędzie, które może okazać się bardzo pomocna w sprzedaży jak i kupnie nieruchomości. AMRON, to baza gromadząca dane dotyczące charakterystyki nieruchomości, ich lokalizacji oraz informacje dotyczące cen transakcyjnych (cena transakcyjna to cena faktyczna z aktu notarialnego w przeciwieństwie do cen ofertowych, publikowanych w serwisach ogłoszeniowych) z aktów notarialnych, wartości z wycen.

System AMRON jest jedynym dostępnym dla ogółu społeczeństwa systemem pokazującym wiarygodne ceny transakcyjne nieruchomości.

Dlaczego? Ponieważ baza jest zasilana wpisami z aktów notarialnych.

Kto dokonuje tych wpisów? Wszystkie banki w Polsce, w momencie kiedy bierzesz w nich kredyt mieszkaniowy/ hipoteczny, przekazują tą informację do bazy. Stąd w AMRON są dane o aktualnych cenach nieruchomości w Polsce.

Czy mogę uzyskać dostęp do tych danych? Oczywiście, że tak. AMRON udostępnia możliwość zamówienia wyceny podanej nieruchomości, która dokonywana jest poprzez analizę wartości nieruchomości znajdujących się w okolicy.

Raport oceny wartości nieruchomości AMRON pozwala uzyskać wiarygodną informację o aktualnej wartości konkretnego mieszkania. Opracowany przez Centrum AMRON kalkulator wykorzystuje w swych analizach informacje o rzeczywistych, rynkowych cenach transakcyjnych gromadzonych w największej w Polsce bazie danych o cenach i wartościach nieruchomości - AMRON. Sześć prostych kroków, uwzględniających opis lokalizacji i standardu nieruchomości, poprowadzi Cię przez proces zakupu i pobrania raportu o aktualnej wartości Twojej mieszkania (z informacją o możliwej maksymalnej i minimalnej cenie za  metr kwadratowy).
Raport pozwala na weryfikację wartości lokali mieszkalnych w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi, Szczecinie i Gdańsku.
Zapraszam do skorzystania- Raport AMRON

NSA: ulga meldunkowa przy sprzedaży nieruchomości obejmuje budynek idziałkę

Korzystną dla podatników uchwałę podjął Naczelny Sąd Administracyjny. Wynika z niej, że ulga meldunkowa przy sprzedaży nieruchomości obejmuje nie tylko wartość budynku, ale również wartość gruntu, na którym jest on postawiony.

NSA nie zgodził się z poglądem organów podatkowych, że podatnicy sprzedający nieruchomość i korzystający z ulgi meldunkowej mogą uniknąć zapłaty podatku tylko w odniesieniu do wartości sprzedawanego mieszkania lub domu.

Innymi słowy- jeżeli sprzedajesz dom/ mieszkanie wraz z ziemią, to ulga meldunkowa przysługuje Ci na całość kwoty jaką otrzymałeś od kupującego, a nie tylko na część kwoty,która stanowi równowartość samego domu/ mieszkania- tak do tej pory było to interpretowane przez urzędy skarbowe.

Np. Sprzedałeś nieruchomość, tj działkę i dom. Przysługuje Ci prawo do skorzystania z ulgi  meldunkowej, ponieważ dom wraz z działką zakupiłeś w 2008 roku oraz byłeś tam zameldowany przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Dom sprzedałeś za 600 tys, a działka niezabudowana w okolicy jest warta ca 200 tys. Zgodnie z poprzednimi interpretacjami US musiałbyś zapłacić podatek od 200 tys, czyli od wartości działki. Przytaczane orzeczenia NSA stanowi, że całość kwoty jaką otrzymałeś, tj 600 tys, jest zwolniona z podatku.

Źródło: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/66D592E611

Warto skorzystać z ulgi meldunkowej

Co to jest ulga meldunkowa?

Ulga meldunkowa przewidziana została w art. 21 ust. 1 pkt 126 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych począwszy od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

Odnosi się ona do przychodów ze sprzedaży nieruchomości takich jak budynki mieszkalne, ich części lub udziały w takowych, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego

Co oznacza ulga meldunkowa? Jeżeli jesteś osobą, która kupiła nieruchomość w okresie 1 stycznia 2007 do 31 grudnia 2008, przy jej sprzedaży nie zapłacisz podatku dochodowego, jeżeli , byłeś w niej zameldowany na pobyt stały przez okres minimum 12 miesięcy przed datą sprzedaży.

Jak skorzystać z ulgi meldunkowej?

Istotne jest to, że w tym ściśle określonym okresie 2 lat musiałeś kupić nieruchomość, ale niekoniecznie być w ciągu tych dwóch lat tam zameldowany. Oznacza to, że ulga dotyczy sprzedaży nieruchomości kupionej w latach 2007-2008 i obowiązuje osoby, które w tej nieruchomości były zameldowane co najmniej 12 miesięcy, ale nieistotne kiedy.

Na przykład jeżeli kupiłeś mieszkanie w 2007 roku, a zameldowałeś się tam w 2010 r. (lub również przed 2007 rokiem, jak i w latach 2007-2008- jednym zdaniem-> nie jest istotne kiedy byłeś tam zameldowany), będziesz mógł skorzystać z ulgi przy jego sprzedaży, jeśli upłynęło 12 miesięcy od dnia zameldowania.

Dodatkowo, jako sprzedający chcący skorzystać z ulgi jesteś obowiązany jest do terminowego złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia, we właściwym urzędzie skarbowym (najlepiej tam iść i się dowiedzieć szczegółów dot formy takiego oświadczenia).

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 29 maja 2012 r., sygn. IPTPB2/415-160/12-2/TS, wskazał, że "Przepis art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania, nie uzależnia zameldowania, a tym samym prawa do zwolnienia, od posiadania tytułu własności do budynku lub lokalu, lecz stanowi, że istotny jest fakt zameldowania podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynku przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy. Oznacza to zatem, że każdy roczny okres zameldowania na pobyt stały uprawnia do zwolnienia". Również, jeżeli ktoś był zameldowany w mieszkaniu, które dopiero było w budowie!

Mówią stop pośrednikom nieruchomości

W sieci pojawiła się nowa inicjatywa powołana dożycia przez osoby mające do tej pory złe doświadczenia we współpracy z pośrednikami nieruchomości. Inicjatywa została nazwa "Stop pośrednikom".

Inicjatywa wydaje się kontrowersyjna, a zarazem słuszna. Jest wielu pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy są profesjonalistami i służą pomocą swoim klientom. Jednakże po drugiej stronie są pośrednicy, którzy sprzedają nieruchomości, nawet ich wcześniej nie oglądając.Nie weryfikują stanu prawnego, a zrobić to powinni, co prowadzi często do sytuacji opisanych na stronach w/w inicjatywy. Czy klient musi płacić 3% prowizji + VAT (ten '+ VAT' jest niezgodny z prawem, o czym szerzej znajdziecie w dziale 'Bez pośrednika') tylko i wyłącznie za to, że "znalazł" kupca na nieruchomość, na którą pomimo obowiązku nie ma z właścicielem podpisanej umowy pośrednictwa oraz szantażem zmusił kupującego do podpisania umowy ("...nie pokażę nieruchomości, dopóki nie podpiszemy umowy...")?

Zapraszam do dyskusji!

Home staging

Home staging polega na przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży bądź do wynajmu. Celem takiego przygotowania jest zainteresowanie jak największej liczby oglądających nieruchomość, a przez to przyspieszenie sprzedaży lub wynajmu za możliwie najwyższą cenę. Techniki home stagingu opierają się na marketingu. Ich zastosowanie zmienia charakter nieruchomości z "do mieszkania" na "do sprzedania". Nieruchomość przygotowana do sprzedaży (wynajmu) staje się produktem atrakcyjnym dla nabywców. Badania na rynku amerykańskim wskazują skuteczność w skróceniu czasu sprzedaży (przeciętnie o 40%) a także w zwiększeniu realnej wartości nieruchomości (z badań Barbary Schwarz, światowej pionierki home stagingu po jego zastosowaniu oferowana cena zakupu rośnie przeciętnie o 10%). Jednym z podstawowych założeń home stagingu jest działanie niskokosztowe (najtańsze konsultacje w USA kosztują od 100 USD za godzinę, w Polsce najtańsze usługi to 500 zł za 2-3 godzinną konsultację).

Home Staging jest potrzebny szczególnie w nieruchomościach, gdzie przychodzi wielu potencjalnych kupujących i żaden nie decyduje się na zakup. Oznacza to, że zachęciła ich oferta i dobra cena, jednak zniechęca sama nieruchomość.

W Stanach Zjednoczonych pośrednicy w obrocie nieruchomościami korzystają z home stagingu jako jednego z narzędzi marketingowych już od 1972 roku. Prawdopodobnie pierwszą osobą, która zawodowo zajęła się home stagingiem była Barbara Schwarz, wcześniej właścicielka firmy projektującej wnętrza. Aktualnie większość nieruchomości wystawianych na sprzedaż w USA jest przygotowywanych przez profesjonalnych home stagerów lub przeszkolonych pośredników nieruchomości.

Pierwszy kontakt z home stagingiem Polacy mieli dzięki TVN Style i programowi o tytule "Zaklinacze Wnętrz" – spolszczonej wersji "House Doctor".

Dobre pierwsze wrażenie to podstawowy cel home stagingu.

Aby zrozumieć istotę home stagingu, oferujący nieruchomość powinien postawić się w roli potencjalnego klienta. Wtedy trywialne techniki jak posprzątanie nieruchomości, umycie okien, zmycie talerzy w zlewie, czy umycie łazienki staną się oczywistością. Kolejnymi krokami jest zadbanie o układ pomieszczeń, zapach w nieruchomości czy muzykę.

Nacisk na rozjaśnienie nieruchomości bardzo często determinuje sukces home stagingu. Zazwyczaj, pomieszczenie które wygląda na duże, robi lepsze wrażenie na kupujących. Ciemne i ciasne pomieszczenia odstraszają większość nabywców. Układ przestrzenny pomieszczenia powinien dawać wrażenie przestrzeni i komfortu. Na czas sprzedaży, z pomieszczeń powinny zostać usunięte wszelkie mało istotne elementy wyposażenia. Bardzo ważne jest też maksymalne nasłonecznienie przestrzeni.

Wszelkiego rodzaju przedmioty personalizujące mieszkanie powinny być usunięte na czas sprzedaży. Dotyczy to zarówno zdjęć, nagród, plakatów, jak również ubrań, pamiątek czy specyficznych elementów dekoracji.

Źródło: Wikipedia

Dlaczego umowa z pośrednikiem na wyłączność?

Polecam bardzo interesujący artykuł z Gazety Wyborczej o sposobie pracy biur nieruchomości- pewnie nie wszystkich, ale dużej części.

Jeżeli masz nieruchomość na sprzedaż, zastanów się dwa razy, czy warto z kimś takim współpracować. Czy może warto jednak wybrać jedno dobre biuro i podpisać umowę na wyłączność lub nie spróbować sprzedać nieruchomości samodzielnie?

"- Dwadzieścia biur nieruchomości umieściło pani ofertę na swoich stronach w internecie. Pani jest wielce zadowolona, bo według ich zapewnień zwiększa to szanse na sprzedaż. A jest odwrotnie. Dlaczego? Prawdopodobieństwo, że klient zainteresowany kupnem pani mieszkania zadzwoni bezpośrednio do pani, jest jak 1 do 20. Zwykle trafia na agencję. "Jestem zainteresowany mieszkaniem przy Królowej Marysieńki" - mówi. Myśli pani, że agencja do pani oddzwoni i powie: "Mamy klienta"? Nic bardziej mylnego. Prędzej klient usłyszy: "Mamy lepsze oferty niż ta przy Królowej Marysieńki". Pani mieszkanie jest przynętą, na którą "łapią" klienta."

Link do artykułu: Aaaaaby sprzedać mieszkanie.