Doradztwo na rynku nieruchomości

Polskie Stowarzyszenie Doradców Rynku Nieruchomości

Polskie Stowarzyszenie Doradców Rynku Nieruchomości skupia ekspertów różnych zawodów związanych z obsługą rynku nieruchomości – rzeczoznawców majątkowych, zarządców nieruchomości, pośredników, ekonomistów, analityków rynkowych, ekspertów budowlanych. Jego członkowie w ramach codziennej działalności zawodowej świadczą profesjonalne usługi doradcze na rzecz podmiotów komercyjnych i instytucji państwowych, często w najtrudniejszych i wymagających szczególnych kwalifikacji procesach wyceny, prywatyzacji, tworzą eksperckie opinie sądowe, wpierają tworzenie prawa i standardów obsługi rynku. PSDRN ściśle współpracuje z RICS Polska i innymi organizacjami branżowymi. Więcej na stronie www.drn.pl.

Kataster- ewidencja gruntów i budynków

Ewidencja gruntów i budynków

W geodezji rejestr publiczny danych liczbowych i opisowych dotyczących gruntów, budynków i lokali oraz danych dotyczących właścicieli nieruchomości (a w przypadku braku danych o właścicielach, danych osób i jednostek organizacyjnych, które tymi nieruchomościami władają) określony w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 w sprawie ewidencji gruntów i budynków[1]. Rozporządzenie określa m.in:

• sposób zakładania ewidencji gruntów i budynków 

• sposób prowadzenia ewidencji oraz szczegółowe zasady wymiany danych ewidencyjnych

• szczegółowy zakres informacji objętych ewidencją oraz zakres informacji objętych rejestrem cen i wartości nieruchomości

W Polsce ewidencja gruntów i budynków jest utożsamiana prawnie z katastrem nieruchomości.

Ewidencję gruntów i budynków zakłada się i prowadzi w systemie informatycznym, którego podstawę stanowią komputerowe bazy danych ewidencyjnych. Komputerowe bazy danych ewidencyjnych są integralną częścią Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego. Ewidencja obejmuje całe terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, z wyjątkiem morza terytorialnego.
Obszar gruntów położonych w granicach administracyjnych gminy, a w przypadku gdy w skład gminy wchodzi miejscowość o statusie miasta również w granicach administracyjnych miasta. W miastach, w których utworzone zostały dzielnice, jako jednostki pomocnicze gminy, jednostką ewidencyjną może być obszar jednej lub kilku dzielnic. Jednostka ewidencyjna dzieli się na obręby ewidencyjne.
obręb ewidencyjny – obszar gruntów położony w granicach wsi i sołectw lub w miastach w granicach dzielnic, osiedli i zespołów urbanistycznych lub teren wyznaczony naturalnymi granicami wyznaczonymi przez cieki, ulice, linie kolejowe i inne obiekty fizjograficzne
działka ewidencyjna – ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. Działki położone w granicach jednego obrębu, wchodzące w skład jednej nieruchomości, tworzą jednostkę rejestrową gruntów.
Na ewidencję gruntów i budynków składają się komputerowe bazy danych ewidencyjnych oraz operaty ewidencyjne. Na podstawie baz danych ewidencyjnych tworzone są dla poszczególnych obrębów raporty obrazujące dane ewidencyjne:

• rejestr gruntów

• rejestr budynków

• rejestr lokali

• kartotekę budynków

• kartotekę lokali

• mapę ewidencyjną

Dane zawarte w ewidencji podlegają aktualizacji i są udostępniane. W ewidencji nie wykazuje się budynków, których budowa, według przepisów prawa budowlanego, nie wymaga pozwolenia lub zgłoszenia.

Ewidencję gruntów i budynków prowadzą starostowie lub prezydenci miast na prawach powiatu.

Źródło: wikipedia



Jeżeli chcesz zobaczyć mapę/ zdjęcie swojej działki w katastrze- geoportal.

Przykładowa procedura złożenia wniosku o aktualizację danych w ewidencji gruntów- geopoz.

Jak dokonać zamiany nieruchomości?

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za przeniesienie własności innej rzeczy.

Forma przeniesienia własności nieruchomości

Zamiana nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego, podobnie jak umowa sprzedaży. Aby doprowadzić do zamiany nieruchomości, strony muszą porozumieć się do ceny (jak ja ustalić- czytaj tutaj) jak i pozostałych warunków takich jak pozostawienie wyposażenie, termin zamiany, forma rozliczenia ewentualnych dopłat.

Po ustaleniu warunków zamiany, czyli ewentualnych dopłat i szczegółów dotyczących wydania rzeczy strony udają się do notariusza, gdzie zawierają umowę. Z chwilą podpisania aktu notarialnego następuje wzajemne przeniesienie prawa własności. Notariusz musi dopilnować dokonanie odpowiednich wpisów w księgach wieczystych obu nieruchomości.

Konsekwencje podatkowe zamiany nieruchomości

Jednym z najistotniejszych elementów umowy zamiany sa jej konsekwencje podatkowe. I tak mamy tutaj do czynienia z podatkiem PCC oraz podatkiem dochodowym. W przypadku PCC, inaczej niż przy umowie sprzedaży nieruchomości, podatek ciąży na obu stronach solidarnie (przy sprzedaży nieruchomości przyjęło się, że cały podatek PCC pokrywa kupujący). Oznacza to, że obie strony muszą udać się do urzędu skarbowego celem złożenia odpowiedniego zeznania. Podstawą opodatkowania jest różnica wartości rynkowych zamienianych nieruchomości lub praw do nieruchomości (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).

Ważne: Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych (czyli zamienianych nieruchomości) określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia. Urząd Skarbowy ma prawo kwestionować ustaloną przez podatnika wartość rynkową nieruchomości lub prawa.

Drugą kwestia podatkową jest podatek dochodowy. Mają tutaj zastosowanie takie same zasady jak przy sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że obu stronom zamiany przysługują ulgi takie jak ulga meldunkowa lub ulga mieszkaniowa. Każda ze stron może również skorzystać z tzw ulgi mieszkaniowej czyli oblicza termin 5 lat od końca roku nabycia lub wybudowania zamienianej nieruchomości (po okresie 5 lat następuje zwolnienie z podatku). Stąd może w konsekwencji zdarzyć się tak, że transakcja u jednej ze stron będzie opodatkowana a u drugiej nie będzie podlegać opodatkowaniu.

Czy wolno dokonać zamiany nieruchomości?

Jeżeli zamianie podlegają nieruchomości, które się zajmuje na podstawie np. umowy najmu, mieszkania lokatorskie, zakładowe to należy pamiętać, że zawsze zarówno warunki jakie należy spełnić jak i sama zgoda na dokonanie takiej zamiany zależeć będzie od woli właściciela (spółdzielni, przedsiębiorstwa, gminy), a bez tej zgody lokator nie może dokonać zamiany.

Analiza cen mieszkań

Polecam ciekawy artykuł, który ukazał się ostatnio na portalu Domiporta.pl dotyczący analizy cen mieszkań za 2 kwartał 2012. Link do artykułu

Warto pamiętać także o tym, że są dostępne bardzo wiarygodne raporty dotyczące wyceny nieruchomości dla klientów indywidualnych- dowiedz się więcej.

Mówią stop pośrednikom nieruchomości

W sieci pojawiła się nowa inicjatywa powołana dożycia przez osoby mające do tej pory złe doświadczenia we współpracy z pośrednikami nieruchomości. Inicjatywa została nazwa "Stop pośrednikom".

Inicjatywa wydaje się kontrowersyjna, a zarazem słuszna. Jest wielu pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy są profesjonalistami i służą pomocą swoim klientom. Jednakże po drugiej stronie są pośrednicy, którzy sprzedają nieruchomości, nawet ich wcześniej nie oglądając.Nie weryfikują stanu prawnego, a zrobić to powinni, co prowadzi często do sytuacji opisanych na stronach w/w inicjatywy. Czy klient musi płacić 3% prowizji + VAT (ten '+ VAT' jest niezgodny z prawem, o czym szerzej znajdziecie w dziale 'Bez pośrednika') tylko i wyłącznie za to, że "znalazł" kupca na nieruchomość, na którą pomimo obowiązku nie ma z właścicielem podpisanej umowy pośrednictwa oraz szantażem zmusił kupującego do podpisania umowy ("...nie pokażę nieruchomości, dopóki nie podpiszemy umowy...")?

Zapraszam do dyskusji!

Zarządca nieruchomości

Zarządca nieruchomościami – jest to osoba fizyczna posiadająca licencję zarządcy nieruchomości nadaną w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 z późn. zm), prowadząca działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami na własny rachunek i ryzyko. Praca zarządcy polega na analizie, monitorowaniu czynników od których jest uzależnione prowadzenie racjonalnej gospodarki nieruchomością i podejmowaniu stosownych decyzji mających wpływ na bieżące a także przyszłe planowanie jak najbardziej efektywnego wykorzystania będącej w gesti zarządcy nieruchomości. Wiedza, profesjonalne przygotowanie, nabyta praktyka zarządcy daje gwarancję osiągnięcia spodziewanego zysku z danej nieruchomości z pożytkiem dla całej społeczności mieszkającej w zarządzanym przez niego budynku (wg UGN Art. 184 p.2).

Zawody związane z obsługą rynku nieruchomości:

• zarządca nieruchomości,


• pośrednik w obrocie nieruchomościami,


• rzeczoznawca majątkowy,

Wywodzą się one z ustawy o gospodarce nieruchomościami, która określa podstawowe zasady prowadzania działalności zawodowej w tym zakresie. Są to zawody regulowane. Wykonywanie działalności w zakresie tych zawodów wymaga posiadania odpowiednich kwalifikacji i uprawnień. W przypadku zarządcy nieruchomości jest to odpowiednia licencja.

Uzyskanie licencji zarządcy nieruchomości

Obecnie aby uzyskać licencję zarządcy nieruchomości i móc prowadzić działalność zawodową związaną z zarządzeniem nieruchomościami należy spełnić kilka ustawowych warunków, w tym m.in. posiadać wykształcenie wyższe i ukończyć studia podyplomowe w zakresie zarządzenia nieruchomościami lub posiadać wykształcenie wyższe z zakresu gospodarki nieruchomościami, odbyć odpowiednio udokumentowaną praktykę (wcześniej obowiązywał również egzamin państwowy, obecnie zniesiony). Licencję może uzyskać wyłącznie osoba fizyczna.

Obowiązki zarządcy nieruchomości

Art. 186 ustawy o gospodarce nieruchomościami definiuje kodeks powinności zarządcy:

• stosować przepisy prawa,


• stosować standardy zawodowe,


• kierować się zasadami etyki zawodowej,


• czynności zarządzania wykonywać za szczególną starannością,


• kierować się zasadą ochrony interesów osób, na rzecz których wykonywane są czynności zarządzania,


• stale doskonalić kwalifikacje zawodowe.

Te ogólne przepisy ustawy są mniej lub bardziej formalnie uszczegółowione w wielu źródłach i opracowaniach.

Od kwietnia 2008 nastąpiła zasadnicza zmiana przepisów o stałym doskonaleniu – ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 17 kwietnia 2008 r. w sprawie stałego doskonalenia zawodowego (Dz. U. z 2008 r. Nr 80, poz. 475 z późn. zm)

Według wyżej wymienionego Rozporządzenia obowiązek doskonalenia zawodowego spoczywa na wszystkich osobach, które posiadają uprawnienia zawodowe w zakresie gospodarowania nieruchomościami, tj. na pośrednikach w obrocie nieruchomościami, zarządcach nieruchomości i rzeczoznawcach majątkowych. Spełnienie tego obowiązku polega na udziale osoby uprawnionej w seminariach, szkoleniach lub kursach specjalistycznych dotyczących gospodarowania nieruchomościami i rynku nieruchomości w zakresie uprawnień i licencji zawodowych posiadanych przez osobę uprawnioną (§ 3.1 Rozporządzenia).

Organizator takiego seminarium, szkolenia bądź kursu zobowiązany jest do przesłania w ciągu 14 dni od zakończeniu szkolenia, kursu bądź seminarium do Ministerstwa Infrastruktury listy obecności z podaniem imienia, nazwiska oraz numerem licencji zawodowej. Dzięki temu na koniec roku Ministerstwo w łatwy sposób będzie mogło skontrolować kto z uprawnionych osób spełnił obowiązek doskonalenia zawodowego (§ 5,6,7 Rozporządzenia).

W paragrafie ósmym ustawodawca określa, iż aby obowiązek stałego doskonalenia był spełniony osoba uprawniona musi uczestniczyć w ciągu jednego okresu rozliczeniowego (rok kalendarzowy) co najmniej w 24 godzinach edukacyjnych kształcenia w dowolnie wybranych formach (§ 8.2 Rozporządzenia)

Organizacje zawodowe

Zarządcy nieruchomości, podobnie jak wiele innych środowisk zawodowych, organizują się, tworząc stowarzyszenia skupiające w swoich szeregach osoby wykonujące ten zawód. Jako pierwsze w Polsce powstało Polskie Stowarzyszenie Zarządców i Administratorów Nieruchomości w Krakowie w 1996 r. Stowarzyszenia skupione są w federacjach, które m.in. reprezentują środowisko zarządców nieruchomości przed organami państwowymi, koordynują działania stowarzyszeń, opracowują standardy zawodowe oraz podejmują wiele innych zadań.

Wg stanu na rok 2011 działają pięc federacje zarządców nieruchomości:

• Polska Konfederacja Rynku Nieruchmości,


• Federacja Gospodarki Nieruchomościami (skupiająca oprócz stowarzyszeń zarządców nieruchomości także stowarzyszenia pośredników w obrocie nieruchomościami, stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych oraz stowarzyszenia osób z uprawnieniami do wykonywania certyfikatów energetycznych),


• Polska Federacja Organizacji Zarządców i Administratorów Nieruchomości,


• Polska Federacja Stowarzyszeń Zarządców Nieruchomości,


• Polska Federacja Rynku Nieruchomości (skupiająca oprócz stowarzyszeń zarządców nieruchomości także stowarzyszenia pośredników w obrocie nieruchomościami oraz rzeczoznawców majątkowych).

W kraju działają także oddziały międzynarodowych organizacji zrzeszających zarządców nieruchomości, w tym między innymi stowarzyszenie Polski Oddział Instytutu Zarządzania Nieruchomościami IREM (IREM Polska), przyznające swój własny tytuł zawodowy Dyplomowanego Zarządcy Nieruchomości.

Podobnie jak w środowiskach zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami oraz rzeczoznawców majątkowych, również wśród zarządców nieruchomości jest szeroko dyskutowana koncepcja przekształcenia istniejących federacji w jedną izbę zawodową zarzadców nieruchomści. Powstałby wówczas jednolity samorząd zawodowy, o zakresie działania i kompetencjach analogicznych do posiadanych przez istniejące izby zawodowe innych grup zawodowych, tj. np.: architekci, urbaniści, inż. budownictwa, adwokaci, lekarze, itp.

Źródło: Wikipedia

Jak wykupić mieszkanie od spółdzielni lub zakładu pracy?

W Gazecie Wyborczej w dniu 16.02.2012 ukazał się praktyczny poradnik dotyczący wykupu mieszkań od zakładów pracy, spółdzielni, itp. Polecam zapoznanie się z nim zainteresowanych wykupem.

Link do poradnika: Mieszkanie od zakładu pracy lub spółdzielni? Sprawdź, jak możesz je wykupić.

O ile spadły ceny mieszkań w 2011 r.? Prawda o raportach analityków i portali nieruchomości

O ile spadły ceny mieszkań w 2011 r.?

W ostatnich dniach zostałem wręcz zasypany lawiną podsumowań mijającego roku na rynku mieszkaniowym. Ze wszystkich tego typu analiz, produkowanych przez firmy i serwisy nieruchomościowe, można się było dowiedzieć, że ceny generalnie spadły. Pytanie, jak duże to były obniżki?

Zachęcam do zapoznania się z wpisem na blogu "Wszystko o nieruchomościach" Marka Wielgo.

Link do wpisu: O ile spadły ceny mieszkań w 2011 r.?.

Premia gwarancyjna na zakup mieszkania, czyli pieniądze z książeczkimieszkaniowej

Premia gwarancyjna to inaczej pieniądze zgromadzone na Twojej książeczce mieszkaniowej.

Kwestię przyznawania i wypłaty premii gwarancyjnych właścicielom książeczek mieszkaniowych reguluje ustawa z 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych (Dz.U.03.119.1115 j.t.).

O premię tę mogą się ubiegać właściciele książeczek wystawionych do 23 października 1990 r. W przypadku, gdy właściciel książeczki nie zamierza zakupić lokalu mieszkalnego lub domu, ustawodawca przewidział możliwość przeznaczenia premii gwarancyjnej na remont, polegający na wymianie okien lub instalacji gazowej lub instalacji elektrycznej. Ważne przy tym jest, aby właścicielem nieruchomości, gdzie ma się odbyć remont był właściciel książeczki mieszkaniowej.

Ustawa przewiduje również harmonogram realizacji premii gwarancyjnej. Określa on w jakich latach właściciele książeczek mieszkaniowych, wystawionych w danym przedziale czasowym, mogą skorzystać z premii. Termin wypłaty premii gwarancyjnej jest uzależniony od roku założenia książeczki mieszkaniowej. Zgodnie z tym harmonogramem, w przypadku, gdy książeczka została wystawiona w 1981r. wypłata nastąpić może dopiero od dnia 1 stycznia 2013 r.

Bankiem uprawnionym do wypłaty premii gwarancyjnej z książeczki mieszkaniowej jest PKO BP. W banku możemy poprosić o wyliczenie premii (bank wystawia zaświadczenie o wysokości zgromadzonych środków, a pierwsze wyliczenie jest darmowe). Tam również dowiemy się, jakie dokumenty musimy złożyć, aby „zlikwidować” książeczkę mieszkaniową i otrzymać z tego tytułu premię.

GUS - Główny Urząd Statystyczny - Obrót nieruchomościami w 2010 roku

Obrót nieruchomościami w 2010 roku

Struktura dokonanych transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości i średnie ceny 1 m2 powierzchni użytkowej wynikające z wartości transakcji kupna/sprzedaży lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, nieruchomości budynkowych, nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych. Liczba, wartość powierzchnia użytkowa i średnie ceny transakcji z wyodrębnieniem transakcji w granicach miast, w miastach poniżej 200 tys. mieszkańców, w miastach powyżej 200 tys. mieszkańców oraz poza granicami miast.


Źródło/ więcej: GUS - Główny Urząd Statystyczny - Obrót nieruchomościami w 2010 roku.