Jak dokonać zamiany nieruchomości?

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za przeniesienie własności innej rzeczy.

Forma przeniesienia własności nieruchomości

Zamiana nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego, podobnie jak umowa sprzedaży. Aby doprowadzić do zamiany nieruchomości, strony muszą porozumieć się do ceny (jak ja ustalić- czytaj tutaj) jak i pozostałych warunków takich jak pozostawienie wyposażenie, termin zamiany, forma rozliczenia ewentualnych dopłat.

Po ustaleniu warunków zamiany, czyli ewentualnych dopłat i szczegółów dotyczących wydania rzeczy strony udają się do notariusza, gdzie zawierają umowę. Z chwilą podpisania aktu notarialnego następuje wzajemne przeniesienie prawa własności. Notariusz musi dopilnować dokonanie odpowiednich wpisów w księgach wieczystych obu nieruchomości.

Konsekwencje podatkowe zamiany nieruchomości

Jednym z najistotniejszych elementów umowy zamiany sa jej konsekwencje podatkowe. I tak mamy tutaj do czynienia z podatkiem PCC oraz podatkiem dochodowym. W przypadku PCC, inaczej niż przy umowie sprzedaży nieruchomości, podatek ciąży na obu stronach solidarnie (przy sprzedaży nieruchomości przyjęło się, że cały podatek PCC pokrywa kupujący). Oznacza to, że obie strony muszą udać się do urzędu skarbowego celem złożenia odpowiedniego zeznania. Podstawą opodatkowania jest różnica wartości rynkowych zamienianych nieruchomości lub praw do nieruchomości (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).

Ważne: Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych (czyli zamienianych nieruchomości) określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia. Urząd Skarbowy ma prawo kwestionować ustaloną przez podatnika wartość rynkową nieruchomości lub prawa.

Drugą kwestia podatkową jest podatek dochodowy. Mają tutaj zastosowanie takie same zasady jak przy sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że obu stronom zamiany przysługują ulgi takie jak ulga meldunkowa lub ulga mieszkaniowa. Każda ze stron może również skorzystać z tzw ulgi mieszkaniowej czyli oblicza termin 5 lat od końca roku nabycia lub wybudowania zamienianej nieruchomości (po okresie 5 lat następuje zwolnienie z podatku). Stąd może w konsekwencji zdarzyć się tak, że transakcja u jednej ze stron będzie opodatkowana a u drugiej nie będzie podlegać opodatkowaniu.

Czy wolno dokonać zamiany nieruchomości?

Jeżeli zamianie podlegają nieruchomości, które się zajmuje na podstawie np. umowy najmu, mieszkania lokatorskie, zakładowe to należy pamiętać, że zawsze zarówno warunki jakie należy spełnić jak i sama zgoda na dokonanie takiej zamiany zależeć będzie od woli właściciela (spółdzielni, przedsiębiorstwa, gminy), a bez tej zgody lokator nie może dokonać zamiany.