Jak (bezpiecznie) wynająć mieszkanie? 7 porad dla wynajmującego- część 1

1. Z pośrednikiem, czy bez?

Jaki jest zakres czynności wykonywanych przez pośrednika?

Pośrednik w obrocie nieruchomościami sprawdza dokumenty związane z prawem własności do lokalu, tak aby nie było problemów po zawarciu umowy najmu.  Pośrednik powinien obejrzeć zgłoszony lokal i sprawdzić fachowo stan techniczny oraz czy wyposażenie jest zgodne ze spisem inwentaryzacyjnym.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien również doradzić jak sporządzić umowę najmu. Umowa musi opisywać uzgodnienia stron a także cechy samego lokalu. Umowie trzeba nadać właściwą formę prawną (umowa najmu okazjonalnego, zwykła umowa najmu, jakie zapisy w niej powinny się znaleźć- patrz w dalszej części mojego wpisu).

Pośrednik będzie również pierwszą osoba postronną, oglądająca Twoje mieszkanie- może być to wartościowe, ponieważ mamy tendencję do subiektywnego postrzegania naszego lokum.

Ile trzeba zapłacić pośrednikowi za znalezienie najemcy?

Za usługę pośrednictwa w wynajmie mieszkania pośrednik pobiera wynagrodzenie. Jest to zwyczajowo 1-miesięczny czynsz płatny po podpisaniu umowy najmu.

Dalszą część wpisu opisuje sytuację, kiedy jednak nie zamierzamy skorzystać z usług pośrednika.

2. Ustal cenę

Zanim twoje ogłoszenie trafi w świat, zastanów się poważnie nad ceną, jakiej oczekujesz od najemcy. Dobrze jest zapoznać się wcześniej z innymi ogłoszeniami z Twojego miasta. Pomoże Ci w tym przegląd baz ofert na portalach takich jak np gratka.pl, otodom.pl. Podczas ustalania ceny musisz wziąć pod uwagę trzy podstawowe czynniki: metraż, lokalizację oraz standard mieszkania. Zdecyduj, czy jesteś skłonny do negocjowania ceny, czy twoja oferta jest ostateczna.

3. Przygotuj ogłoszenie

Przygotowanie ogłoszenia wydaje się rzeczą banalną, ale doświadczenia pokazują, że nie dla każdego jest oczywiste, jak powinno wyglądać dobrze przygotowane ogłoszenie. W internecie nadal można natknąć się np. na takie, w których... nie ma podanego adresu, rozkładu pomieszczeń, itp. Dobrze przygotowane ogłoszenie musi zawierać:

- adres - jeżeli nie chcesz podawać dokładnej lokalizacji, podaj przynajmniej ulicę lub osiedle z numerem bloku- potencjalnemu najemcy zależy na tym!;

- liczbę pokoi i rozkład mieszkania - napisz dokładnie jaką powierzchnię ma mieszkanie, jaki jest metraż pokoi z podaniem kierunku, na który wychodzą okna (jak wiadomo południowa strona budynku jest dużo cieplejsza od północnej);

- wyposażenie - podaj informację o stanie umeblowania i wyposażeniu (pralka, lodówka, kuchenka mikrofalowa, piekarnik). Jest to bardzo istotny element wyposażenie dla studentów, którzy raczej nie posiadają mebli czy wyposażenia kuchni;

- informację o budynku - są ludzie, którzy z zasady wybierają kamienice zamiast bloków z wielkiej płyty... i na odwrót;

- informacje o lokatorach - jeżeli wynajmujesz tylko część mieszkania, na przykład jeden pokój, napisz, kto mieszka w pozostałych pokojach;

- rodzaj ogrzewania - wpływa na koszty i komfort mieszkania, ma duże znaczenie zwłaszcza dla studentów;

- dokładną cenę mieszkania - zaznacz wyraźnie, ile wynosi koszt najmu i jakie opłaty dodatkowe poniesie najemca. Określ szacunkową wysokość dodatkowych opłat z wyszczególnieniem ich- prąd, woda, kablówka, internet, ogrzewanie. Napisz, czy i w jakim trybie pobierasz kaucję;

- zdjęcia - pamiętaj, że ludzie kupują patrząc na zdjęcia czy też obrazki, a nie czytając tekst. Zdjęcia zrób w słoneczny dzień, robiąc w mieszkaniu najpierw porządek- może nawet warto wynieś kilka mebli z pokoju, aby wydawał sie większy?;

- informacje kontaktowe - nie zapomnij podać numeru telefonu i adresu e-mail; najlepiej zaznacz też, jaką formę kontaktu i w jakich godzinach preferujesz.

4. Obowiązki najemcy i wynajmującego

Obowiązki najemcy i wynajmującego powinny zostać sprecyzowane w umowie. To nic innego jak własne oczekiwania co do odpowiedzialności poszczególnych stron umowy. Musicie przy tym pamiętać, że również Ustawa reguluje ten element umowy pomiędzy Wynajmującym a Najemcą. I tak Art. 6a – 6f Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów dokładnie reguluje, kto dokonuje napraw w wynajętym lokalu (jednocześnie stanowi, że strony umowy mogą ustalić swoje zasady w tym zakresie). Zgodnie z tymi przepisami:

- właściciel m.in. wymienia stolarkę okienną i drzwiową, tynki, posadzki, wykładzinę podłogową. Naprawia je i konserwuje najemca,

- najemca dba też o znajdujące się w kuchni oraz łazience ścienne okładziny ceramiczne, naprawia i konserwuje okna i drzwi, meble wbudowane w ściany (także je wymienia), kuchnie, trzony kuchenne, grzejniki wody przepływowej, podgrzewacze wody, wanny, brodziki, misy klozetowe, zlewozmywaki, umywalki łącznie z syfonami,

- najemca maluje (tapetuje) ściany, drzwi i okna (od wewnętrznej strony), wbudowane meble, a także zabezpiecza przed korozją urządzenia kuchenne, sanitarne i grzewcze oraz naprawia tynki.

Poza tym pod nieobecność lokatora właścicielowi nie wolno wejść do mieszkania bez policjanta lub strażnika miejskiego.

5. Podatek od wynajmu

Nie unikaj odprowadzania podatku za wynajem nieruchomości. Przy ewentualnych  kwestiach spornych z najemcą nie będziesz mieć oporów, by skierować sprawę do sądu.

Funkcjonują dwie formy rozliczania się z fiskusem:

- ryczałt- jest to prostszy sposób, ponieważ nie trzeba składać comiesięcznych czy kwartalnych deklaracji do urzędu skarbowego. Stawka podatku wynosi 8,5 proc. od przychodów, ale wadą jest to, że nie można odliczać żadnych kosztów (np remontu mieszkania). Podpisując umowę najmu pamiętaj, aby jasno odróżnić co jest opłatą z tytułu najmu, a co kosztem ponoszonym przez najemcę z tytułu użytkowania mieszkania (gaz, prąd, woda, czynsz). Jeżeli w umowie będzie jedna kwota (czynsz + opłaty) to będziesz musiał zapłacić od niej podatek (czyli od opłat, co jest bez sensu). Aby tak się nie stało, należy w umowie określić sam czynsz, a opłaty wymienić, bez podawania kwoty i rozliczać się z nimi na podstawie np rachunków.  Na przykład gdyby strony umówiły się, że co miesiąc za najem należna jest opłata w wysokości 1500 zł, z czego 400 zł właściciel musi odprowadzić do spółdzielni/ wspólnoty/ dostawców mediów, to opłata na rzecz właściciela w umowie powinna być określona w kwocie 1100 zł.

- jeśli planuje się duże nakłady na remont mieszkania, korzystniejsze będzie rozliczanie się na zasadach ogólnych albo w ramach działalności gospodarczej. Wtedy można też odliczać amortyzację (stawka może wynosić do 10 proc.).

6. Wypowiedzenie umowy

Umowa najmu może być zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony, jednakże najem zawarty na czas dłuższy niż dziesięć lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Umowę na czas nieoznaczony (nieokreślony) można zgodnie z ustawą wypowiedzieć 3 lata naprzód i to tylko wtedy, kiedy sami zamierzamy w tym mieszkaniu zamieszkać (wypowiedzenie umowy najmu jest regulowane przez Ustawę (dokładnie art. 11), której opis znajdziecie na moim wcześniejszym wpisie 'Ustawa o ochronie praw lokatorów'). Art 11 tejże Ustawy daje nam pewną furtkę od tej zasady określoną w pkt 2-5.

Najem zawarty na czas oznaczony zarówno najemca jak i wynajmujący mogą wypowiedzieć wyłącznie w przypadkach określonych w umowie (zgodnie z Art. 673 § 3 kodeksu cywilnego). Oznacza to, że brak w umowie postanowień określających przypadki, w których najemca bądź wynajmujący będą mogli rozwiązać umowę zawartą na czas określony, skutkować będzie koniecznością trwania umowy przez cały okres, na który umowa została zawarta (umowa na czas oznaczony musi mieć termin rozpoczęcia jak i zakończenia). Przykładowe zapisy do umowy na czas oznaczony umożliwiające jej wcześniejsze rozwiązanie:

- zaleganie z płatnościami- tutaj Kodeks Cywilny bardzo precyzyjnie reguluje tą kwestię. I tak: Art. 672. -Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Art. 673. § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. § 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód. § 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

- podnajęcie przedmiotu umowy bez zgody wynajmującego (najemca może podnajmować nasze mieszkanie ale tylko wtedy, kiedy wyraźnie wskażemy taką możliwość w umowie),

Umowa najmu może zostać również rozwiązana na podstawie porozumienia stron. W takim wypadku strony ustalają zasady na jakich rozwiązanie nastąpi oraz termin rozwiązania umowy.

Post scriptum

Jest możliwość ominięcia Ustawy o ochronie lokatorów. Wystarczy, że nie będziemy wynajmować mieszkania jako mieszkanie, ale jako pokoje gościnne. Ale to już pozostawiam do samodzielnej analizy.



Tutaj jest dostępna część druga poradnika dotyczącego wynajmu nieruchomości.