Kontynuując poprzedni wpis o wynajmie nieruchomości, dzisiaj będzie o szeroko rozumianym bezpieczeństwie wynajmu mieszkania.
7. Bezpieczeństwo
Rozdział dotyczący bezpieczeństwa zacznę od zacytowania pana Sławka Muturi, założyciela firmy Mzuri oraz prezesa Stowarzyszenia Mieszkanicznik, utrzymującego się w 100 proc. z wynajmu lokali- "..Szacuje się, że w Anglii ok. 3 – 5 proc. najemców to profesjonalni oszuści, których ambicją jest przez całe życie mieszkanie w wynajmowanych mieszkaniach za darmo...". Niestety w Polsce również mamy do czynienia z takimi naciągaczami, a nie rozwaga oraz nie znajomość prawa przede wszystkim właściwej ustawy, o której możecie poczytać na moim wcześniejszym wpisie 'Ustawa o ochronie praw lokatorów' może spowodować trudne do ogarnięcia problemy i stres. I nie chodzi bynajmniej o straszenie kogokolwiek- trzeba po prostu mieć świadomość ryzyk i je minimalizować.
Sprawdź potencjalnego najemcę
W Polsce istnieje szereg różnego rodzaju baz danych, które mogą Ci pomóc w weryfikacji potencjalnego najemcy. Oczywiście może być przesadą proszenie go o wszystkie niżej wymienione raporty, jednak warto mieć świadomość ich istnienia a w razie podejrzeń poprosić jednak najemcę o ich dostarczenie. Tym bardziej, że jeżeli najemy zależy, to je dostarczy.
- "Dokumenty zastrzeżone" oraz "Bankowy rejestr", który prowadzi Związek Banków Polskich (http://www.dokumentyzastrzezone.pl/). W bazie tego systemu są informacje o ponad 850 tys. zastrzeżonych dokumentów, m.in. dowodach osobistych, paszportach i prawach jazdy. Po odpowiedni raport najemca może udać się do biura obsługi klienta Związku Banków Polskich przy ul. Postępu 17A w Warszawie. Najemca może tam pójść po raporty na swój temat lub poprosić o ich przesłanie listem poleconym. Druki wniosków o udostępnienie informacji z systemu "Dokumenty zastrzeżone", a także o udostępnienie informacji z systemu "Bankowy rejestr" (informacja o ewentualnych zaległościach w spłacie kredytów) są na stronie internetowej Centrum Prawa Bankowego i Informacji (http://www.cpb.pl/index.php?option=com_content&view=section&layout=blog&id=4&Itemid=23).
Raz na pół roku takie dokumenty wydawane są bezpłatnie. Jeśli miałyby być przesłane listem poleconym, trzeba zapłacić 8 zł za przesyłkę.
- BIK udostępnia weryfikujące reputację finansową osób fizycznych. Wydaje je biuro obsługi klienta Biura Informacji Kredytowej (BIK). Mieści się ono również przy ul. Postępu 17A w Warszawie. Tę sprawę można też załatwić listownie. Druk wniosku, który należy wypełnić online, a następnie wydrukować, jest dostępny na stronie Biura Informacji Kredytowej (http://www.bik.pl/).
- InfoMonitor to kolejny raport weryfikujący reputację finansową, a pochodzi z Biura Informacji Gospodarczej "InfoMonitor", które prowadzi Centralną Ewidencję Dłużników. W tym raporcie zobaczymy trochę inny kontekst, ponieważ znajdują sie tam dane nie tyle o kredytach, ale problemach z płatnościami za telefon albo z alimentami. W bazie InfoMonitor są również rejestrowane firmy. Także w tym przypadku można załatwić tę sprawę osobiście w biurze obsługi klienta InfoMonitora (ul. Caneletta 4 w Warszawie), poprzez internet lub listownie (6,10 zł). Wniosek jest na stronie internetowej (http://www.infomonitor.pl/pl/nasza_oferta/dla_klientow_indywidualnych/wzory_dokumentow). Raz na pół roku raport wydawany jest bezpłatnie.
Jeżeli klient miał zaległości w spłacie kredytu lub opłaceniu podstawowych rachunków, to będzie to na tych raportach wyszczególnione. To powinno nam dać do myślenia, ponieważ w przyszłości możemy mieć problem z wyegzekwowaniem czynszu.
Pamiętaj również o dodatkowych kwestiach związanych z potencjalnym najemcą:
- przy podpisaniu umowy poproś potencjalnego najemcę o wylegitymowanie się dwoma rodzajami dokumentów, np. dowodem osobistym i prawem jazdy/paszportem,
- nie możesz bez zgody najemcy wejść do wynajmowanej nieruchomości, ale okazją do bieżącego nadzorowania jego stanu mogą być comiesięczne wizyty, w trakcie których najemca będzie regulował bieżące należności,
- aby zlikwidować ryzyko powstania zaległości w płatnościach za czynsz odprowadzany do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni oraz opłaty za bieżącą eksploatację mediów, w umowie zagwarantuj sobie płatność wszystkich tych należności wraz z czynszem najmu.
Jaka umowa?
Wynajmowanie nieruchomości, ale przede wszystkim mieszkań może się odbyć za pomocą dwóch podstawowych rodzajów umów:
- najem okazjonalny – jest on korzystny dla wynajmującego. Szczegóły znajdziecie poniżej, w dalszej części wpisu.
- najem zwykły - jest on regulowany przez Ustawę o Ochronie Praw Lokatorów, przez co charakteryzuje się długimi okresami wypowiedzenia umowy i ochroną najemcy.
Jak skonstruować umowę najmu zwykłego, aby maksymalnie zabezpieczyć interes wynajmującego?
Prawidłowa, czyli bezpieczna konstrukcja umowa najmu wiąże się przede wszystkim z okresem jej trwania, okresem płatności i możliwością jej wypowiedzenia. Właśnie z uwagi na wypowiedzenie całość tego punktu opisałem przy okazji pkt 6 'Wypowiedzenie umowy', który znajdziesz w pierwszej części poradnika.
Najem okazjonalny
Najem okazjonalny jest odpowiedzią Państwa na problem wynikający z za bardzo restrykcyjnej Ustawy o ochronie lokatorów oraz szarą strefę wynajmu, czyli brak odprowadzania podatku z tego tytułu. Jednym słowem Państwo mówi do nas tak: pozwolimy Ci wyeksmitować najemcę, który nie płaci czynszu, jeżeli zarejestrujesz umowę w urzędzie skarbowym (czyli będziesz odprowadzał podatek), a najemca przed jej podpisaniem poświadczy, że ją rozumie (dostarczy zaświadczenie, że ma gdzie mieszkać, jeżeli go eksmitujemy). Pomysł niezły. A jak to wygląda w szczegółach dalej.
W ustawie określone są warunki, które musi spełniać umowa o najem okazjonalny. Przede wszystkim, można ją zawrzeć jedynie w formie pisemnej, na czas określony nie dłuższy niż 10 lat. W umowie musi znaleźć się oświadczenie najemcy o poddaniu się szczególnemu trybowi egzekucji w przypadku wypowiedzenia umowy. Najemca ma obowiązek podać adres, pod który będzie możliwa eksmisja oraz oświadczenie osoby, u której będzie miał zamieszkać, że wyraża na to zgodę. Po podpisaniu umowy o najem okazjonalny, wynajmujący lokal ma obowiązek zgłosić ten fakt w urzędzie skarbowym właściwym dla adresu nieruchomości. Niezgłoszenie zawarcia umowy może mieć bardzo poważne konsekwencje, ponieważ przestają wtedy skutkować przepisy szczególne dla najmu okazjonalnego, a najemcę chronią zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów.
Umowę o najem okazjonalny można wypowiedzieć z trzech przyczyn:
- jeśli najemca, mimo pisemnego upomnienia, używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub zaniedbuje swoje obowiązki, przez co przyczynia się do powstania szkód w mieszkaniu,
- jeśli korzystający z lokalu nie uiszcza opłat przez co najmniej trzy miesiące, mimo pisemnych ostrzeżeń o eksmisji w przypadku nieuregulowania zaległości,
- jeśli najemca wynajął, podnajął lub bezpłatnie udostępnił lokal osobom trzecim bez zgody właściciela.
Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta u notariusza. Poniżej dokumenty jakie są wymaga do jej zawarcia i opłaty:
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu), w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy i jego rodziny. Właściciel może żądać (ale nie musi), żeby oświadczenie było z notarialnie potwierdzonym podpisem. Uzyskanie takiego poświadczenia to nic trudnego. Trzeba się udać do notariusza z gotowym oświadczeniem i albo podpisać je w jego obecności, albo on poświadcza podpis już pod nim widniejący. Rejent nie bada jednak, czy dana osoba ma prawo do wskazanego w oświadczeniu lokalu. Takie poświadczenie kosztuje 20 zł (plus 22 proc. VAT), czyli w sumie 24,40 zł brutto,
- oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca zgadza się poddać dobrowolnie egzekucji i zobowiązuje się do wyprowadzki w razie rozwiązania umowy w terminie podanym w żądaniu. Wynagrodzenie notariusza z tego tytułu wnosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, obecnie 131,7 zł,
- wskazanie przez najemcę w umowie innego lokalu (trzeba podać adres), w którym będzie mógł zamieszkać w wypadku wykonania egzekucji, czyli przymusowej wyprowadzki. Wskazanie to może być zawarte w oświadczeniu najemcy sporządzonym w formie aktu notarialnego albo stanowić załącznik do umowy, równie dobrze wskazanie to może być podane w samej umowie.
Teoretycznie można jednym aktem notarialnym objąć dwa oświadczenia: najemcy i właściciela, oraz wskazać adres lokalu. Będzie to jednak trudne, gdy najemca i właściciel lokalu, do którego będzie się musiał ewentualnie przeprowadzić, mieszkają w różnych miejscowościach.
Protokół zdawczo-odbiorczy
Protokół zdawczo- odbiorczy jest bardzo istotnym elementem umowy najmu. Stanowi on o wyposażeniu mieszkania pozostawionego przez wynajmującego, stanu mieszkania, liczby wydanych kluczy do mieszkania. Strony podpisujące protokół potwierdzają w nim, że mieszkanie zostało przekazane najemcy właśnie w takim, a nie innym stanie. Może on być podstawą do jakichkolwiek przyszłych roszczeń.
Kaucja
Kaucja jest gwarancją dla wynajmującego, która może zostać przeznaczona kiedy:
- najemcy zdewastują (chociaż może to za mocne słowo) mieszkanie,
- płatności za mieszkanie lub rachunki za media nie zostały do końca uregulowane.
Gdy umowa wygasa, a wszystkie jej warunki są zrealizowane i wynajmujący nie zgłasza zastrzeżeń, kaucja musi być zwrócona w ciągu 30 dni.
Maksymalna kaucja jaką może zażądać wynajmujący, to zgodnie z Ustawą dwunastokrotność miesięcznego czynszu najmu. Najczęściej jednak wynosi ona równowartość miesięcznego czynszu.
Oczekiwania wobec najemcy
Sprecyzuj, najlepiej umieszczając to w umowie, jakie konkretnie masz wymagania i oczekiwania dotyczące najemcy. Wpisz tam to, co Ci przychodzi do głowy. Lepiej to powiedzieć (spisać) teraz, niż później mieć do siebie pretensje wynikające z tego, że coś zostało niedopowiedziane.
Ubezpieczenie
Podstawowe ubezpieczenia, kiedy wynajmujemy mieszkanie to:
- ubezpieczenie mieszkania, płatne przez właściciela (wynajmującego) na wypadek pożaru, zalania, itp,
- ubezpieczenie dedykowane dla najemcy. Jest to ubezpieczenie rzeczy ruchomych oraz od odpowiedzialności cywilnej. To ubezpieczenie zabezpiecza:
- ruchomości domowe od ognia i innych zdarzeń losowych
- ruchomości domowe od kradzieży z włamaniem, rabunku i dewastacji, oraz
- odpowiedzialność cywilną lokatora (najemcy) - tzw. OC w życiu prywatnym działające na terenie całej Polski
Ubezpieczenia takie oferuje na pewno Concordia i Warta. Warto się z nimi zapoznać.
0 komentarze:
Prześlij komentarz