Doradztwo na rynku nieruchomości

Polskie Stowarzyszenie Doradców Rynku Nieruchomości

Polskie Stowarzyszenie Doradców Rynku Nieruchomości skupia ekspertów różnych zawodów związanych z obsługą rynku nieruchomości – rzeczoznawców majątkowych, zarządców nieruchomości, pośredników, ekonomistów, analityków rynkowych, ekspertów budowlanych. Jego członkowie w ramach codziennej działalności zawodowej świadczą profesjonalne usługi doradcze na rzecz podmiotów komercyjnych i instytucji państwowych, często w najtrudniejszych i wymagających szczególnych kwalifikacji procesach wyceny, prywatyzacji, tworzą eksperckie opinie sądowe, wpierają tworzenie prawa i standardów obsługi rynku. PSDRN ściśle współpracuje z RICS Polska i innymi organizacjami branżowymi. Więcej na stronie www.drn.pl.

Taksa notarialna

W polskim prawie określona jest maksymalna wysokość wynagrodzenia, jakie może pobrać notariusz za dokonanie określonej czynności prawnej. Jest to tzw. taksa notarialna. Maksymalna stawka taksy notarialnej określano jest Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości.


Szczegółową wysokość opłat (bo przecież zakup nieruchomości nie wiąże się tylko z koniecznością zapłaty taksy notarialnej, ale również np podatku od czynności cywilno- prawnych oraz opłaty sądowej), wraz z przykładem, możesz znaleźć na moim wpisie 'Opłaty przy kupnie mieszkania, działki, domu- teoria i przykład'.

Warto tutaj zaznaczyć, że poza wyżej wymienionymi opłatami notariusz za czynności wykonywane poza siedzibą kancelarii może ustalić zwiększone wynagrodzenie liczone za każdą godzinę od momentu opuszczenia kancelarii do chwili powrotu, w wysokości do 50 zł wynagrodzenia (każda godzina w porze dziennej - 8.00-20.00) lub do 100 zł wynagrodzenia (każda godzina w porze nocnej - pozostałe godziny).

Opłaty przy kupnie mieszkania, działki, domu- teoria i przykład

Zwyczajowo przyjęło się, że wszelkie opłaty związane z kupnem nieruchomości, takie jak np taksa notarialna, pokrywa kupujący. Z jakimi opłatami możemy mieć do czynienia, kupując nieruchomość, niezależnie czy jest to dom, działka, udział w nieruchomości czy też mieszkanie?

Podatek od czynności cywilno- prawnych

Podstawową opłatą jest podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%. Jeżeli kupujemy nowe mieszkanie od developera, podatku nie będzie.

Opłata sądowa

Szczegółowo możecie o tym poczytać na moim wpisie dotyczącym opłat związanych z księgą wieczystą. Jest tutaj kilka możliwości- jeżeli nieruchomość, którą zamierzamy kupić nie posiada księgi wieczystej (np bo jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu- inaczej mieszkanie spółdzielcze, lub nowe mieszkanie, lub wyodrębniamy zakupem nieruchomość- np mieszkanie w kamienicy stanie się po zakupie osobnym lokalem mieszkalnym) to opłata za założenie księgi wieczystej wynosi 60zł. Za każdy wpis dokonany w istniejącej księdze wieczystej zapłacimy 200zł. Ale uwaga- jeżeli kupujemy nieruchomość, która składa się tak naprawdę z dwóch ksiąg wieczystych (np mieszkanie z udziałem w nieruchomości wspólnej- tzw udział w gruncie), to taka nieruchomość posiada dwie księgi- jedną dla mieszkania, drugą dla udziału ułamkowego w tejże wspólnej nieruchomości. W takim przypadku wpisu nowego właściciela trzeba dokonać w dwóch księgach, czyli koszt będzie wynosił 400zł (zastrzeżenie- jeżeli wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie pobiera się częśc opłaty stałej, proporcjonalnie do wysokości udziału, jednak nie mniej niż 100 zł).

Z opłatą sądową wiąże się jeszcze jeden przypadek- jeżeli na zakup danej nieruchomości kupujący zaciąga kredyt w banku, dojdzie opłata związana z wpisem roszczenia (czyli hipoteki) do księgi wieczystej. Jest t opłata zwyczajowo pobierana już w banku.

Opłat sądowych nie będzie, jeżeli dana nieruchomość nie ma KW i jej nie zakładamy podpisywanym aktem notarialnym.

Taksa notarialna

Maksymalne stawki taksy notarialnej zostały określone w dostępnym tutaj Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości dotyczącym maksymalnych stawek taksy notarialnej. Do podanych w Rozporządzeniu stawek doliczyć należy 23% podatku VAT. Należy także pamiętać, że są to stawki maksymalne- zawsze można podjąć próbę ich negocjacji, zwłaszcza w sytuacji, w której najpierw podpisujemy umowę przedwstępna w formie aktu notarialnego, a dopiero później umowę sprzedaży.

Z aktem notarialnym wiąże się jeszcze jedna opłata- za każdą stronę wypisu. Jest ona również ustalona w rozporządzeniu i wynosi 6zł + VAT, czyli 7,38zł za każdą stronę.

Wszystkie te opłaty pobiera od nas notariusz w momencie podpisywania aktu notarialnego. Aby nie było niespodzianek przy samej czynności podpisywania aktu, zachęcam do samodzielnego policzenia opłat oraz skonsultowania się przed dniem, w którym mamy zawrzeć umowę z notariuszem, aby ustalić/ potwierdzić wysokość opłat.

Przykład wysokości opłat przy zakupie mieszkania

Poniżej prosty przykład zakupu mieszkania na prawie własności (czyli nie w spółdzielni), z udziałem w gruncie, z założoną już księgą wieczystą o wartości 400tys zł, gdzie otrzymujemy dwa wypisy aktu po 10 stron każdy:

• podatek od czynności cywilno- prawnych 2% * 400tys -> 8tys zł


• opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej (2 KW)- 400zł


• taksa notarialna- 2370 + 545,1 VAT


• wypisy aktu notarialnego- 2 akty * 10 stron * 7,38 -> 147,6zł


• opłata notarialna za sporządzenie wniosku o wpis do 2. KW- 2 *200zł + 92 VAT

W sumie opłaty, które poniesiemy u notariusza wyniosą 11954,7zł.

Należy pamiętać, że zakup niektórych nieruchomości wiąże się z dużo bardziej skomplikowanymi czynnościami w księgach wieczystych- np wyodrębnienie lokalu jako samodzielnego, założenie nowej księgi wieczystej, wykreślenie w starej- w takich wypadkach opłaty będą bardziej skomplikowane do wyliczenia, ale pozostawiłbym to notariuszowi albo wymógł na pośredniku ich podanie, jeżeli z usług takowego korzystamy. Podobnie ma się rzecz w sytuacji podpisywania przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Cztery rady od czego zacząć i jak realizować budowę domu

1. Zanim zaczniemy szukać projektu domu

Jaki dom można postawić na działce mówi Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub Warunki Zabudowy (WZ). Dokumenty te występują zamiennie, w zależności od tego, czy dla danego terenu opracowano już plan miejscowy.  Zarówno MPZP jak i decyzja o warunkach zabudowy określa główne parametry zabudowy jak np. funkcję zabudowy, dopuszczalną ilość kondygnacji nadziemnych i podziemnych, wysokość budynku lub jego elementów, procent zabudowy działki, obowiązującą lub nieprzekraczalną linię zabudowy, rodzaj materiałów elewacyjnych, pochylenie połaci domu, kwestię odbioru ścieków (np rodzaj zbiornika/ oczyszczalni), itp.  Jeśli działka posiada plan miejscowy (dowiemy się tego w pobliskim urzędzie miasta lub gminy) składamy wniosek o wypis i wyrys z planu dotyczący naszej działki. Jeśli na danym terenie nie ma MPZP składamy wniosek do urzędu gminy o decyzję o warunkach zabudowy, podając nasze oczekiwania dotyczące przyszłego domu. Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na zasadzie tzw „dobrego sąsiedztwa” czyli urzędnik patrzy, jakie budynki stoją wokół naszej działki, a reguły ustalania parametrów planowanej zabudowy określa „rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”.Jeżeli na danym terenie istnieje (został uchwalony) MPZP to projekt domu musi być po prostu z nim zgodny.

Co potrzebujemy do wniosku o wydanie decyzji dot. WZ?

Do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy musimy załączyć  mapę do celów projektowych (będziemy potrzebowali uprawnionego geodetę). Geodeta uzupełnia mapę zasadniczą o aktualne dane z ewidencji gruntów i budynków a także dane z pomiarów w terenie. Najczęściej jest to mapa sytuacyjno – wysokościowa w skali 1:500. Poza tym będziemy potrzebowali warunki techniczne przyłączenia mediów, które  określają sposób przyłączenia do budynku wszelkich mediów jak woda, kanalizacja, energia elektryczna, a niekiedy także gaz, cieplik czy telefon.  Stanowią podstawę do projektów przyłączeniowych instalacji. Istotne jest tutaj, aby zorientować się, czy np w ogóle można przyłączyć się do sieci wodociągowej czy kanalizacyjnej (czy istnieje)- ale to powinniśmy już zrobić kupując działkę. O warunki techniczne przyłączenia występujemy do lokalnych dostawców wymienionych mediów (wodociągi, energetyka, gazownia itd.) podając, najczęściej w gotowym formularzu zapotrzebowanie budynku. Uwaga na gazownie- terminy wydania odpowiednich warunków mogą być długie.

 2. Projekt domu

Pierwsze pytanie jakie nasuwa się inwestorowi to czy zlecić wykonanie projektu indywidualnego czy czy kupić typowy, czyli gotowy. Więcej znajdziesz na moim wcześniejszym wpisie 'Projekt domu- indywidualny czy gotowy?'. W przypadku projektu gotowego zazwyczaj nie obędzie się bez adaptacji przez uprawnionego architekta. W przypadku projektu indywidualnego fazy projektowania zaczynają się od projektu koncepcyjnego. To pierwszy i kluczowy etap projektowania. Zawiera kluczowe rozwiązania przestrzenne dotyczące układu funkcjonalnego i bryły budynku, w tym wszystkie rzuty z układem pomieszczeń i zestawieniem ich powierzchni. W skład koncepcji, oprócz płaskich rysunków rzutów, przekrojów czy elewacji, często wchodzą również model 3d, wizualizacje czy makieta. Należy się jednak liczyć z tym, że ich opracowanie (w szczególności makiety czy wizualizacji fotorealistycznych) będzie traktowane jako dodatkowe zlecenie. Ta faza projektowania domu najbardziej angażuje inwestora, ponieważ ma zasadniczy wpływ na wygląd domu jak i rozkład pomieszczeń. Zamknięcie tej fazy pozwala rozpocząć pracę nad  projektem budowlanym.  Jest to opracowanie służące do uzyskania pozwolenia na budowę- ciekawostką jest to, że projekt budowlany nie musi zawierać wystarczających informacji do wybudowania obiektu (elementów konstrukcyjnych).

Warto przed zamknięciem fazy koncepcyjnej, a już na pewno przed złożeniem projektu budowlanego w starostwie, celem uzyskania pozwolenia na budowę, upewnić się co do warunków geodezyjnych znajdujących się na działce. oczywiście dotyczy to przede wszystkim domów podpiwniczonych. Zmagania z wilgocią i wodami gruntowymi są bardzo drogie i czasochłonne, a czasami wręcz nie do przeskoczenia. Warto o tym pomyśleć przed, niż w trakcie budowy lub po zamieszkaniu.

W skład projektu budowlanego wchodzą najczęściej podstawowe projekty przyłączy, wykonywane przez projektantów posiadających uprawnienia w danej specjalności.

Dalszym etapem jest przygotowanie przez architekta projektu wykonawczego. Stanowi on uzupełnienie projektu budowlanego o szczegóły przede wszystkim konstrukcyjne. W skład projektu wykonawczego mogą wchodzić bardziej szczegółowe rzuty i przekroje, dodatkowe detale budowlane, dodatkowe zestawienia (np. stali czy elementów więźby), dokładny rozstaw punktów świetlnych czy przebieg kanałów wentylacyjnych. Zakres projektu wykonawczego zależy od ustaleń między architektem a Inwestorem- czy ma zawierać projekt instalacji wod- kan, wentylacji, elektrycznej. Czasami zdarza się, że projekt posiada kosztorys budynku. Jest to o tyle istotne, że większość domów jest budowana systemem gospodarczym (czy budujemy dom sami wszystko organizując), a banki przy udzielaniu kredytu na taka budowę oczekują kosztorysów. Jeżeli nie ma kosztorysu, prawdopodobnie będziemy musieli go zamówić.

Od danego Inwestora zależy, czy powstanie projekt wnętrz. Jest to zupełnie osobny dokument nie wymagany przez żadne urzędy. Jeżeli się na niego zdecydujemy to możemy oczekiwać, że będzie on zawierał wszelkie informacje dotyczące wykończenia wnętrz poczynając od ścian, posadzek i sufitów po szczegółowy dobór armatury, mebli (szczególnie tych wbudowanych).

3. Pozwolenie na budowę

 Do właściwego urzędu składamy:

- wniosek o wydanie pozwolenia na budowę

- 4 kopie projektu budowlanego w formie spiętych teczek A4 z ponumerowanymi stronami

- oświadczenie posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np kopia aktu notarialnego)

Procedura wydawania pozwolenia na budowę trwa maksymalnie 65 dni. Niekiedy zdarza się, że urząd wydaje postanowienie wzywające do uzupełnienia braków w projekcie. Jest to sytuacja dość powszechna i powinniśmy możliwie szybko uzupełnić wraz z projektantem brakujące elementy. Pozwolenie na budowę staje się prawomocnie po 14 dniach od pokwitowania przez Inwestora jego odbioru. Po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę niestety musimy ponownie udać się do urzędu celem złożenia wniosku o "podstemplowanie dziennika budowy". Urząd wydaje osobny dokument "o uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę" wraz z odpowiednią adnotacją na okładce dziennika budowy (dziennik budowy jest załącznikiem do wniosku o to uprawomocnienie). Jesteśmy krok od rozpoczęcia budowy- jeszcze tylko musimy zawiadomić odpowiedni miejscowy oddział Państwowej Inspekcji Nadzoru Budowlanego (PINB) o terminie rozpoczęcia budowy, wywiesić odpowiednią tablicę informacyjną i mieć kierownika budowy.

4. Roboty budowlane i odbiór budynku

Pamiętaj, że budowę należy rozpocząć w ciągu 3 lat od uprawomocnienia pozwolenia na budowę i kontynuować z przerwami nie dłuższymi niż 3-letnie (w przeciwnym razie konieczne będzie uzyskanie nowego pozwolenia na budowę).

Teraz zaczyna się zabawa:). Nie będę się rozpisywał jak szukać ekipy budowlanej, itd. Chcę tylko zwrócić Ci uwagę na kwestię takie jak konieczność zgłoszenia do właściwej firmy chęci zrealizowania przyłącza (tak naprawdę to musisz mieć projekty przyłączeniowe na każde przyłącze), jej odbioru przez wyznaczonych pracowników tejże firmy, konieczności posiadania osobnego pozwolenia na budowę (znowu starostwo:)) wewnętrznej instalacji gazowej (jeżeli chcesz i masz możliwość podłączenia się do sieci).

Pamiętaj o wypełnianiu dziennika budowy (monituj o to kierownika, który powinien być przy odbiorze każdego istotnego elementu konstrukcyjnego), a jak skończysz budowę, zgłoś ten fakt do PINBu celem uzyskania pozwolenia na użytkowanie (niektóre banki traktują ten dokument jako zakończenie fazy budowy, co może mieć wpływ np na ubezpieczenie pomostowe). Tutaj znajdują się wszystkie dokumenty potrzebne do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Wspomnę tylko o przeglądzie kominiarskim, protokole kontroli instalacji elektrycznej (może to mieć wpływ na ubezpieczenie domu) i świadectwie energetycznym.

Projekt domu- indywidualny czy gotowy?

Chciałem w tym wpisie opisać Wam dlaczego projekt indywidualny domu jest lepszy od "gotowca", zwanego projektem typowym. Trafiłem przy tej okazji na stronę poświęcona temu zagadnieniu, z którą w zupełności się zgadzam. Więc nie będę się powtarzał, całość możecie poczytać na stronie poświęconej projektom indywidualnym domów.

Sam przeszedłem tą drogę i chcę tylko uwypuklić dla mnie najistotniejsze elementy podjęcia decyzji o projekcie:

• będziecie w tym domu mieszkać długo, jak nie całe życie. Taki mamy model w Polsce- przeprowadzamy się rzadko. Nie chcesz mieć w związku z tym domu zaprojektowanego od A do Z pod Ciebie?


• Gotowe projekty, a zwłaszcza ich wizualizacje pozostawiają wiele do życzenia- spójrz jak wygląda dom na wizualizacji w prospekcie, a jak w rzeczywistości. Zapytaj, jakie były problemy z jego budową i jak wiele było do doprecyzowania- tylko z kim, skoro nie ma architekta pod ręką?

• Pamiętaj, że dużo łatwiej jest zmienić wyposażenie domu, nawet takie jak okna czy układ części pomieszczeń- przynajmniej tych, w których nie ma ścian nośnych. Ale bryłę budynku zmienić bardzo ciężko. Bryła pozostaje na wieki- chcesz mieszkać w domu takim jak wszyscy i irytować się tą sytuacją aż do czasu przeprowadzki?


• Koronnym argumentem za projektami typowymi jest cena projektu. Zastanów się jaki procent wydatków na dom stanowi projekt indywidualny? 2%, może 4%. Czy to jest tak wiele? Może lepiej zrezygnować z super wyposażenia kuchni albo wysublimowanych drzwi wewnętrznych na rzecz tego, aby zrobić dom po siebie?

Decyzja jest oczywiście indywidualna, ale myślę, że jeżeli ma się dobrego architekta i sprecyzowane wymagania, nie będziesz żałował. Jeżeli nie wierzysz, popytaj ludzi, którzy tak właśnie zrobili. A lepszy sprzęt do kuchni kupić możesz zawsze- wszakże to nie bryła budynku!

Darowizna mieszkania, działki, domu- jak to zrobić?

Umowa darowizny często zastępuję umowę sprzedaży. Zwłaszcza w kręgu najbliższej rodziny występuje wiele takich przypadków. Jakie konsekwencje niesie ze sobą ten typ przeniesienia własności?

Oczywiście jak w przypadku innych umów dotyczących nieruchomości, dla zachowania ważności umowy darowizny musi ona być zawarta w formie aktu notarialnego.

Podatek od darowizny

W przypadku osób z najbliższej rodziny (małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha, przysposabiający i ich zstępni oraz przysposobieni i ich zstępni) darowizna jest zwolniona z opodatkowania, czyli syn/ córka otrzymująca od rodziców mieszkanie nie zapłaci podatku z tego tytułu.
W przypadku pozostałych podatników zaliczanych do I grupy spadkowej (czyli darowizny na rzecz małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synowej, rodzeństwa, ojczyma, macochy i teściów, przysposabiających i ich zstępnych oraz przysposobionych i ich zstępnych) możliwe jest skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej. Ulga mieszkaniowa zdefiniowana dla umowy darowizny polega na niewliczaniu do podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn czystej wartości lokalu do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej darowanego budynku lub lokalu.

Dodatkowo zwolnienie z opodatkowania dotyczy darowizny gospodarstw rolnych.  Zwolnieniu podlega nabycie własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości lub jej części wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem:
• budynków mieszkalnych,
• budynków zajętych na cele specjalistycznego chowu i wylęgu drobiu lub specjalistycznej hodowli zwierząt wraz z urządzeniami i ze stadem hodowlanym,
• urządzeń do prowadzenia upraw specjalnych, jak: szklarnie, inspekty, pieczarkarnie, chłodnie, przechowalnie owoców
- pod warunkiem, że w chwili nabycia ta nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne lub jego część albo wejdzie w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy i to gospodarstwo rolne będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia.

Opłaty od umowy darowizny

Przy umowie darowizny nie zapłaci się podatku od czynności cywilnoprawnych. Opłata u notariusza, czyli taksa notarialna pozostaje taka sama jak przy np umowie sprzedaży nieruchomości. Podobnie rzecz ma się z wpisami do księgi wieczystej. Omówienie szczegółowe opłat i taksy notarialnej znajdziesz na moim wpisie 'Opłaty przy kupnie mieszkania, działki, domu- teoria i przykład'

Inne konsekwencje umowy darowizny nieruchomości

Darowizna nieruchomości posiada wady, o których warto pamiętać:
• na obdarowanym ciąży obowiązek alimentacyjny, jeżeli darczyńca znajdzie się w niedostatku,
• darowizny uczynione na 10 lat przed śmiercią darczyńcy dolicza się do udziału spadkowego w przypadku obliczania prawa zachowku,
• możliwość odwołania darowizny w przypadku rażącej niewdzięczności, jakiej dopuści się obdarowany – darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego.

Zaliczka a zadatek

Zadatek

Służy do zabezpieczenia interesów obu stron umowy. Strona, która nie wykona swojego zobowiązania traci zadatek, jeśli sama go dała, albo obowiązana jest go zwrócić w dwukrotnej wysokości. Wysokość zadatku nie powinna przekraczać wartości przyszłego zobowiązania.

Zadatek jest najczęściej stosowany w umowach przedwstępnych. Dzięki niemu każda ze stron zabezpiecza się na wypadek zerwania umowy w ostatniej chwili przez drugą stronę.

Zadatek a zaliczka

Zadatek różni się od zaliczki tym, że w razie niewykonania umowy przez sprzedającego, kupujący wzbogaca się o wysokość zadatku (zwracana jest podwójna wysokość zadatku).  Zadatek staje się nim tylko wtedy, gdy zostanie to jasno określone w umowie - bez takiego określenia będzie to zaliczka.

Najczęstszy scenariusz: kupujący, zawierając umowę przedwstępną, płaci sprzedającemu zadatek (zwykle 5-10%).

• Jeśli umowa właściwa zostanie zawarta, zadatek jest zaliczony jako część zapłaty i kupujący dopłaca brakującą kwotę,


• Jeśli kupujący wycofa się z zakupu, to sprzedający może zatrzymać zadatek,


• Jeśli sprzedający wycofa się ze sprzedaży, to kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości,


• Jeśli właściwa umowa nie zostanie zawarta z winy obu stron lub z przyczyn niezależnych, to zadatek ulega zwrotowi

Jest dopuszczalne ustalenie innych możliwości dotyczących wycofania się z umowy, w zależności od ustaleń między stronami.

Zadatek jest zdefiniowany w art. 394 k.c.

Źródło: Wikipedia