Co dalej z gródkami działkowymi?

- Tylko co piąty poznański działkowiec będzie mógł ubiegać się o uwłaszczenie swojej działki, jeśli Sejm przyjmie poprawki do ustawy zaproponowane przez posłów PO i Solidarnej Polski - twierdzą działkowcy.

Polecam dzisiejszy artykuł na poznańskich stronach Gazety.

Umowa z posrednikiem na wyłączność, a prowizja agenta

Kilka dni temu ukazała się informacja, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ukarał dwie agencje nieruchomości za umieszczanie w umowach klientami, zawieranych na zasadzie wyłączności, niedozwolonych zapisów. Zapisami tymi były punkty/ paragrafy stanowiące o tym, że klient musi zapłacić agencji prowizję nawet wtedy, kiedy dojdzie do sprzedaży nieruchomości bez pośrednictwa agencji.
Czyli w praktyce chcesz sprzedać mieszkanie, podpisujesz z biurem nieruchomości umowę na wyłączność, przychodzi do ciebie klient (np znajomy znajomego, bo wszystkim dokoła mówiłeś,że chcesz sprzedać mieszkanie), kupuje je od ciebie a po pewnym czasie przychodzi pośrednik i żąda wynagrodzenia. Słusznie?
Ta kwestia od zawsze pozostawała pod znakiem zapytania- czy pośrednik przyczynił się do sprzedania mieszkania, czy też nie. W opisywanej sytuacji nie, ale życie nie jest często takie czarno- białe.
Co zrobić aby się zabezpieczyć przed takimi sytuacjami? Oto kilka pomysłów.

Umowa otwarta pośrednictwa

Jest to umowa, jaką większość z nas zawiera z pośrednikiem. Chodzi w niej o to, że pośrednik nie ma wyłączności na sprzedaż danej nieruchomości. Innymi słowy, Ty jako sprzedający możesz zawrzeć nieskończoną liczbę takich umów z różnymi pośrednikami, a wszystkie one będą dotyczyły jednej nieruchomości. I prowizję otrzyma ten pośrednik, który szybciej znajdzie klienta. Sytuacja, w której wielu pośredników sprzedaje tą samą nieruchomość może się klientowi wydawać korzystna, ale jak jest naprawdę możesz poczytać w moim wcześniejszym wpisie 'Dlaczego umowa z pośrednikiem na wyłączność?

Oczekuj od pośrednika rzetelnej pracy

Często powodem nie zawierania przez klientów umów na wyłączność jest obawa, będziemy uwiązani umową, a pośrednik nie dołoży należytej staranności aby naszą nieruchomość sprzedać. I pewnie częściową są to obawy uzasadnione. Z drugiej strony, pośrednik nie będzie się przykładał do swojej pracy, jeżeli wie, że tą samą nieruchomość próbuje sprzedać dziesięciu innych pośredników i będzie to łut szczęścia, jeżeli to akurat on przyprowadzi klienta. I koło się zamyka.

Moja rada jest taka- jeżeli pośrednik namawia cię do podpisania umowy na wyłączność, to poproś go o przygotowanie konkretnego planu promocji twojej nieruchomości, z datami i zakresem. Masz prawo oczekiwać jako klient, abyś został poinformowany o zamiarach pośrednika dotyczących twojego lokum, czyli kiedy pojawią się ogłoszenia, gdzie się pojawią, jak będą wyglądać (czy np będzie na nich narysowany rozkład pomieszczeń, a nie tylko opisany- ludzie kupują zdjęcia, nie tekst), czy będą organizowane drzwi otwarte, kiedy, czy będzie baner, jak będzie wyglądał, itd. Załącz to do umowy i wpisz również do niej zapis, że jeżeli pośrednik nie będzie realizował załączonego planu, to jest to jednoznaczne z nie realizowaniem umowy i masz prawo od niej odstąpić bez konsekwencji. Takie rozwiązanie zapewni Ci informację o tym jakie konkretne czynności pośrednik podejmie i za co płacisz. Da Ci także furtkę aby odstąpić od umowy, jeżeli pośrednik nie będzie de facto się starał Twoją nieruchomość sprzedać.

Oczywiście pośrednik musi ci raportować swoją pracę (powinien to robić również przy umowie otwartej). Powinieneś wymagać raportów cyklicznie, np raz na dwa tygodnie. Powinno tam być widać, co zostało zrobione i kiedy. Również kto dzwonił i ile było osób zainteresowanych Twoją nieruchomością. Z raportowaniem wiąże się jeszcze jeden bardzo ważny element- jeżeli pośrednik przyprowadza klientów zainteresowanych obejrzeniem danej nieruchomości, to masz prawo od niego wymagać, aby przed wpuszczeniem tych osób je wylegitymował, spisał ich dane i zebrał oświadczenie o przeprowadzonej prezentacji nieruchomości. Kupujący to są obce osoby wchodzące do Twojego mieszkania- masz prawo oczekiwać, że ujawnią swoją tożsamość. I wymienione oświadczenia powinny być również załączone do raportu ze zrealizowanych przez pośrednika prac.
Wydaje się, że powinien to być standard na rynku, jednak nie jest.

Zakres prac do wykonania powinien odzwierciedlać potencjalną prowizję (średnia prowizja pośrednika to około 2% od załóżmy mieszkania wartego 400tys, tj 8tys- pomyśl, czy zakres prac przedstawiony przez pośrednika odzwierciedla 8tys zł). Nie odzwierciedla?- negocjuj prowizję lub zwiększaj zakres!

Podatek od darowizn i spadków

Dlaczego w jednym wpisie chcę omówić temat podatku od spadku i darowizn? Ponieważ obie te kwestie reguluje ta sama ustawa tj Ustawa o podatku od spadków i darowizn.

Jak dokonać darowizny nieruchomości?

Jak dokonać darowizny nieruchomości możecie przeczytać we wpisie 'Darowizna mieszkania, działki, domu'.

Jaki podatek muszę zapłacić otrzymując nieruchomość w darowiźnie lub spadku?

Ustawa podzieliła obdarowanych na trzy grupy, tzw grupy podatkowe:
1- zalicza się do niej małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów,
2-  zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych,
3- innych nabywców.

Podatek zależy właśnie od tego, w jakiej grupie się znaleźliśmy, czyli jak bardzo jesteśmy spokrewnieni lub powiązani węzłami rodzinnymi.
Zgodnie z ustawą członkowie najbliższej rodziny tj. małżonkowie, wstępni, zstępni , rodzeństwo, pasierb, ojczym i macocha (tzw. grupa zerowa) nie zapłacą podatku od darowizny i spadku.
Warunkiem jednak jest zgłoszenie w terminie sześciomiesięcznym darowizny do urzędu skarbowego.

Zwolnienie z podatku dotyczy również gospodarstwa rolnego ale tylko pod warunkiem, że gospodarstwo rolne będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia.

W pozostałych przypadkach po otrzymaniu spadku i darowizny należy zapłacić podatek jeżeli zgodnie z Art 9 Usatwy: opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywcę, od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej:

1) 9 637 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej;
2) 7 276 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej;
3) 4 902 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.
„Czysta wartość” oznacza wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów.

Jeżeli znajdujesz się w 2. grupie podatkowej,  a otrzymałeś darowiznę/ spadek o wartości 100 tys zł, to należny podatek oblicza się od różnicy: 100 000 - 7 276.
Stawka procentowa należnego podatku również jest uzależniona od grupy i ściśle zdefiniowana w Ustawie, jak niżej:

Wartość nabytej nieruchomości określa nabywca

Wartość nabytych nieruchomości (praw majątkowych) przyjmuje się w wysokości określonej indywidualnie przez nabywcę, pod warunkiem, że odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw.
Jak ustalić wartość rynkową? Należy uwzględnić przeciętne ceny stosowane w obrocie. Ponadto istotnym jest uwzględnienie miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia rzeczy. Wartości te ustala się na dzień powstania obowiązku podatkowego, czyli formalnego otrzymanie danej nieruchomości. Innymi słowy należy albo przejrzeć ogłoszenia z lokalizacji, w której znajduje się dana nieruchomość albo poprosić o wycenę rzeczoznawcę.

Co jeżeli wartość nieruchomości podana przez nabywcę będzie niezgodna z wartością rynkową?

W sytuacji, gdy wartość nabytego np mieszkania nie została określona lub też nie odpowiada, według oceny naczelnika urzędu skarbowego, wartości rynkowej, organ ten może wezwać Cię do jej ponownego określenia. Wyznaczony przez organ w wezwaniu termin nie może być krótszy niż 14 dni. W wezwaniu takim zostanie jednocześnie dokonana wstępna ocena własna urzędu. W przypadku, gdy pomimo wezwania, podana przez Ciebie wartość nieruchomości nadal nie będzie odpowiadać wartości rynkowej (wg urzędu!), naczelnik urzędu skarbowego sam dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez nabywcę wyceny rzeczoznawcy.
Musisz pamiętać także o tym, że w momencie, gdy wartość określona przez powołanego rzeczoznawczę różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez Ciebie, będziesz musiał pokryć koszty wyceny rzeczoznawcy.

Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn

Jako otrzymujący nieruchomość niezależnie od grupy podatkowej, w której się znajdujesz masz możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Pozwoli Ci uniknąć zapłacenia podatku. Aby z niej skorzystać, musisz spełnić łącznie następujące warunki:


1. Obywatelstwo polskie lub stałe miejsce pobytu w Polsce,
2. Osoba otrzymująca spadek lub darowiznę nie może być jednocześnie właścicielem innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego,
3. Zabrania osobie dysponowania spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu lub bycia właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
4. Zakaz bycia najemcą lokalu lub budynku. Gdy taka osoba jest najemcą musi rozwiązać umowę najmu.
5. Minimalny okres zamieszkania w nabytej nieruchomości wynoszący 5 lat.


Aby skorzystać z ulgi musisz poinformować o tym fakcie notariusza w formie oświadczenia o spełnieniu warunków do zastosowania ulgi, w momencie nabywania nieruchomości (notariusz oblicza należny podatek, dlatego u niego).

Jeżeli potrzebujesz dodatkowej pomocy przy wyliczeniu podatku, napisz do mnie- dawid.stamdo@gmail.com

Pełen tekst Ustawy znajdziecie na stronach Sejmu.

Obejrzenie nieruchomości nie może być zależne od podpisania umowy pośrednictwa

Pojawił się komunikat Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), będącej zawodowym stowarzyszeniem m.in. pośredników w obrocie nieruchomościami dotyczący kwestii zmuszania klientów do podpisania umowy pośrednictwa przed prezentacją mieszkania, domu, innej nieruchomości.
Potwierdza się zatem to, o czym już pisałem w moich poprzednich wpisach 'czy wolno pobierać wynagrodzenie od obu stron?' oraz 'obowiązek okazania nieruchomości nawet bez podpisanej umowy pośrednictwa'.

Pośrednik nie ma prawa zmusić Was do podpisania umowy. Jeżeli tak zrobi, możecie to zgłosić do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej pośredników.

Federacja podważa również, zasadnie, reklamy pośredników opatrzone hasłem '0% prowizji'.
Po pierwsze jako kupujący nie musisz podpisać umowy co jest równoznaczne z prowizją 0%.
Po drugie pośrednik, jeżeli już podpisał z Tobą umowę, nie może pracować bez wynagrodzenia. Mówią o tym przepisy kodeksu zawodowego pośredników.

Całość komunikatu PFRN znajdziecie tutaj.

Rozdział dotyczący bezpieczeństwa zacznę od zacytowania pana Sławka Muturi, założyciela firmy Mzuri oraz prezesa Stowarzyszenia Mieszkanicznik, utrzymującego się w 100 proc. z wynajmu lokali- "..Szacuje się, że w Anglii ok. 3 – 5 proc. najemców to profesjonalni oszuści, których ambicją jest przez całe życie mieszkanie w wynajmowanych mieszkaniach za darmo...". Niestety w Polsce również mamy do czynienia z takimi naciągaczami, a nie  rozwaga oraz nie znajomość prawa przede wszystkim właściwej ustawy, o której możecie poczytać na moim wcześniejszym wpisie 'Ustawa o ochronie praw lokatorów' może spowodować trudne do ogarnięcia problemy i stres. I nie chodzi bynajmniej o straszenie kogokolwiek- trzeba po prostu mieć świadomość ryzyk i je minimalizować.

Sprawdź potencjalnego najemcę

W Polsce istnieje szereg różnego rodzaju baz danych, które mogą Ci pomóc w weryfikacji potencjalnego najemcy. Oczywiście może być przesadą proszenie go o wszystkie niżej wymienione raporty, jednak warto mieć świadomość ich istnienia a w razie podejrzeń poprosić jednak najemcę o ich dostarczenie. Tym bardziej, że jeżeli najemy zależy, to je dostarczy.

- "Dokumenty zastrzeżone" oraz "Bankowy rejestr", który prowadzi Związek Banków Polskich (http://www.dokumentyzastrzezone.pl/). W bazie tego systemu są informacje o ponad 850 tys. zastrzeżonych dokumentów, m.in. dowodach osobistych, paszportach i prawach jazdy. Po odpowiedni raport najemca może udać się do biura obsługi klienta Związku Banków Polskich przy ul. Postępu 17A w Warszawie. Najemca może tam pójść po raporty na swój temat lub poprosić o ich przesłanie listem poleconym. Druki wniosków o udostępnienie informacji z systemu "Dokumenty zastrzeżone", a także o udostępnienie informacji z systemu "Bankowy rejestr" (informacja o ewentualnych zaległościach w spłacie kredytów) są na stronie internetowej Centrum Prawa Bankowego i Informacji (http://www.cpb.pl/index.php?option=com_content&view=section&layout=blog&id=4&Itemid=23).
Raz na pół roku takie dokumenty wydawane są bezpłatnie. Jeśli miałyby być przesłane listem poleconym, trzeba zapłacić 8 zł za przesyłkę.

- BIK udostępnia weryfikujące reputację finansową osób fizycznych. Wydaje je biuro obsługi klienta Biura Informacji Kredytowej (BIK). Mieści się ono również przy ul. Postępu 17A w Warszawie. Tę sprawę można też załatwić listownie. Druk wniosku, który należy wypełnić online, a następnie wydrukować, jest dostępny na stronie Biura Informacji Kredytowej (http://www.bik.pl/).

- InfoMonitor to kolejny raport weryfikujący reputację finansową, a pochodzi z Biura Informacji Gospodarczej "InfoMonitor", które prowadzi Centralną Ewidencję Dłużników. W tym raporcie zobaczymy trochę inny kontekst, ponieważ znajdują sie tam dane nie tyle o kredytach, ale problemach z płatnościami za telefon albo z alimentami. W bazie InfoMonitor są również rejestrowane firmy. Także w tym przypadku można załatwić tę sprawę osobiście w biurze obsługi klienta InfoMonitora (ul. Caneletta 4 w Warszawie), poprzez internet lub listownie (6,10 zł). Wniosek jest na stronie internetowej (http://www.infomonitor.pl/pl/nasza_oferta/dla_klientow_indywidualnych/wzory_dokumentow). Raz na pół roku raport wydawany jest bezpłatnie.

Jeżeli klient miał zaległości w spłacie kredytu lub opłaceniu podstawowych rachunków, to będzie to na tych raportach wyszczególnione. To powinno nam dać do myślenia, ponieważ w przyszłości możemy mieć problem z wyegzekwowaniem czynszu.

Pamiętaj również o dodatkowych kwestiach związanych z potencjalnym najemcą:

- przy podpisaniu umowy poproś potencjalnego najemcę o wylegitymowanie się dwoma rodzajami dokumentów, np. dowodem osobistym i prawem jazdy/paszportem,

- nie możesz bez zgody najemcy wejść do wynajmowanej nieruchomości, ale okazją do bieżącego nadzorowania jego stanu mogą być comiesięczne wizyty, w trakcie których najemca będzie regulował bieżące należności,

- aby zlikwidować ryzyko powstania zaległości w płatnościach za czynsz  odprowadzany do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni oraz opłaty za bieżącą eksploatację mediów, w umowie zagwarantuj sobie płatność wszystkich tych należności wraz z czynszem najmu.

Jaka umowa?

Wynajmowanie nieruchomości, ale przede wszystkim mieszkań może się odbyć za pomocą dwóch podstawowych rodzajów umów:

- najem okazjonalny – jest on korzystny dla wynajmującego. Szczegóły znajdziecie poniżej, w dalszej części wpisu.

- najem zwykły - jest on regulowany przez Ustawę o Ochronie Praw Lokatorów, przez co charakteryzuje się długimi okresami wypowiedzenia umowy i ochroną najemcy.

Jak skonstruować umowę najmu zwykłego, aby maksymalnie zabezpieczyć interes wynajmującego?

Prawidłowa, czyli bezpieczna konstrukcja umowa najmu wiąże się przede wszystkim z okresem jej trwania, okresem płatności i możliwością jej wypowiedzenia. Właśnie z uwagi na wypowiedzenie całość tego punktu opisałem przy okazji pkt 6 'Wypowiedzenie umowy', który znajdziesz w pierwszej części poradnika.

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny jest odpowiedzią Państwa na problem wynikający z za bardzo restrykcyjnej Ustawy o ochronie lokatorów oraz szarą strefę wynajmu, czyli brak odprowadzania podatku z tego tytułu. Jednym słowem Państwo mówi do nas tak: pozwolimy Ci wyeksmitować najemcę, który nie płaci czynszu, jeżeli zarejestrujesz umowę w urzędzie skarbowym (czyli będziesz odprowadzał podatek), a najemca przed jej podpisaniem poświadczy, że ją rozumie (dostarczy zaświadczenie, że ma gdzie mieszkać, jeżeli go eksmitujemy). Pomysł niezły. A jak to wygląda w szczegółach dalej.

W ustawie określone są warunki, które musi spełniać umowa o najem okazjonalny. Przede wszystkim, można ją zawrzeć jedynie w formie pisemnej, na czas określony nie dłuższy niż 10 lat. W umowie musi znaleźć się oświadczenie najemcy o poddaniu się szczególnemu trybowi egzekucji w przypadku wypowiedzenia umowy. Najemca ma obowiązek podać adres, pod który będzie możliwa eksmisja oraz oświadczenie osoby, u której będzie miał zamieszkać, że wyraża na to zgodę. Po podpisaniu umowy o najem okazjonalny, wynajmujący lokal ma obowiązek zgłosić ten fakt w urzędzie skarbowym właściwym dla adresu nieruchomości. Niezgłoszenie zawarcia umowy może mieć bardzo poważne konsekwencje, ponieważ przestają wtedy skutkować przepisy szczególne dla najmu okazjonalnego, a najemcę chronią zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Umowę o najem okazjonalny można wypowiedzieć z trzech przyczyn:
- jeśli najemca, mimo pisemnego upomnienia, używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub zaniedbuje swoje obowiązki, przez co przyczynia się do powstania szkód w mieszkaniu,

- jeśli korzystający z lokalu nie uiszcza opłat przez co najmniej trzy miesiące, mimo pisemnych ostrzeżeń o eksmisji w przypadku nieuregulowania zaległości,

- jeśli najemca wynajął, podnajął lub bezpłatnie udostępnił lokal osobom trzecim bez zgody właściciela.

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta u notariusza. Poniżej dokumenty jakie są wymaga do jej zawarcia i opłaty:
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu), w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy i jego rodziny. Właściciel może żądać (ale nie musi), żeby oświadczenie było z notarialnie potwierdzonym podpisem. Uzyskanie takiego poświadczenia to nic trudnego. Trzeba się udać do notariusza z gotowym oświadczeniem i albo podpisać je w jego obecności, albo on poświadcza podpis już pod nim widniejący. Rejent nie bada jednak, czy dana osoba ma prawo do wskazanego w oświadczeniu lokalu. Takie poświadczenie kosztuje 20 zł (plus 22 proc. VAT), czyli w sumie 24,40 zł brutto,

- oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca zgadza się poddać dobrowolnie egzekucji i zobowiązuje się do wyprowadzki w razie rozwiązania umowy w terminie podanym w żądaniu. Wynagrodzenie notariusza z tego tytułu wnosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, obecnie 131,7 zł,

- wskazanie przez najemcę w umowie innego lokalu (trzeba podać adres), w którym będzie mógł zamieszkać w wypadku wykonania egzekucji, czyli przymusowej wyprowadzki. Wskazanie to może być zawarte w oświadczeniu najemcy sporządzonym w formie aktu notarialnego albo stanowić załącznik do umowy, równie dobrze wskazanie to może być podane w samej umowie.

Teoretycznie można jednym aktem notarialnym objąć dwa oświadczenia: najemcy i właściciela, oraz wskazać adres lokalu. Będzie to jednak trudne, gdy najemca i właściciel lokalu, do którego będzie się musiał ewentualnie przeprowadzić, mieszkają w różnych miejscowościach.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Protokół zdawczo- odbiorczy jest bardzo istotnym elementem umowy najmu. Stanowi on o wyposażeniu mieszkania pozostawionego przez wynajmującego, stanu mieszkania, liczby wydanych kluczy do mieszkania. Strony podpisujące protokół potwierdzają w nim, że mieszkanie zostało przekazane najemcy właśnie w takim, a nie innym stanie. Może on być podstawą do jakichkolwiek przyszłych roszczeń.

Kaucja

Kaucja jest gwarancją dla wynajmującego, która może zostać przeznaczona kiedy:
- najemcy zdewastują (chociaż może to za mocne słowo) mieszkanie,
- płatności za mieszkanie lub rachunki za media nie zostały do końca uregulowane.
Gdy umowa wygasa, a wszystkie jej warunki są zrealizowane i wynajmujący nie zgłasza zastrzeżeń, kaucja musi być zwrócona w ciągu 30 dni.

Maksymalna kaucja jaką może zażądać wynajmujący, to zgodnie z Ustawą dwunastokrotność miesięcznego czynszu najmu. Najczęściej jednak wynosi ona równowartość miesięcznego czynszu.

Oczekiwania wobec najemcy

Sprecyzuj, najlepiej umieszczając to w umowie, jakie konkretnie masz wymagania i oczekiwania dotyczące najemcy. Wpisz tam to, co Ci przychodzi do głowy. Lepiej to powiedzieć (spisać) teraz, niż później mieć do siebie pretensje wynikające z tego, że coś zostało niedopowiedziane.

Ubezpieczenie

Podstawowe ubezpieczenia, kiedy wynajmujemy mieszkanie to:

- ubezpieczenie mieszkania, płatne przez właściciela (wynajmującego) na wypadek pożaru, zalania, itp,

- ubezpieczenie dedykowane dla najemcy. Jest to ubezpieczenie rzeczy ruchomych oraz od odpowiedzialności cywilnej. To ubezpieczenie zabezpiecza:

- ruchomości domowe od ognia i innych zdarzeń losowych

- ruchomości domowe od kradzieży z włamaniem, rabunku i dewastacji, oraz

- odpowiedzialność cywilną lokatora (najemcy) - tzw. OC w życiu prywatnym działające na terenie całej Polski

Ubezpieczenia takie oferuje na pewno Concordia i Warta. Warto się z nimi zapoznać.

Jak (bezpiecznie) wynająć mieszkanie? 7 porad dla wynajmującego- część 2

Kontynuując poprzedni wpis o wynajmie nieruchomości, dzisiaj będzie o szeroko rozumianym bezpieczeństwie wynajmu mieszkania. 

7. Bezpieczeństwo 

Rozdział dotyczący bezpieczeństwa zacznę od zacytowania pana Sławka Muturi, założyciela firmy Mzuri oraz prezesa Stowarzyszenia Mieszkanicznik, utrzymującego się w 100 proc. z wynajmu lokali- "..Szacuje się, że w Anglii ok. 3 – 5 proc. najemców to profesjonalni oszuści, których ambicją jest przez całe życie mieszkanie w wynajmowanych mieszkaniach za darmo...". Niestety w Polsce również mamy do czynienia z takimi naciągaczami, a nie  rozwaga oraz nie znajomość prawa przede wszystkim właściwej ustawy, o której możecie poczytać na moim wcześniejszym wpisie 'Ustawa o ochronie praw lokatorów' może spowodować trudne do ogarnięcia problemy i stres. I nie chodzi bynajmniej o straszenie kogokolwiek- trzeba po prostu mieć świadomość ryzyk i je minimalizować.

Sprawdź potencjalnego najemcę

W Polsce istnieje szereg różnego rodzaju baz danych, które mogą Ci pomóc w weryfikacji potencjalnego najemcy. Oczywiście może być przesadą proszenie go o wszystkie niżej wymienione raporty, jednak warto mieć świadomość ich istnienia a w razie podejrzeń poprosić jednak najemcę o ich dostarczenie. Tym bardziej, że jeżeli najemy zależy, to je dostarczy.

- "Dokumenty zastrzeżone" oraz "Bankowy rejestr", który prowadzi Związek Banków Polskich (http://www.dokumentyzastrzezone.pl/). W bazie tego systemu są informacje o ponad 850 tys. zastrzeżonych dokumentów, m.in. dowodach osobistych, paszportach i prawach jazdy. Po odpowiedni raport najemca może udać się do biura obsługi klienta Związku Banków Polskich przy ul. Postępu 17A w Warszawie. Najemca może tam pójść po raporty na swój temat lub poprosić o ich przesłanie listem poleconym. Druki wniosków o udostępnienie informacji z systemu "Dokumenty zastrzeżone", a także o udostępnienie informacji z systemu "Bankowy rejestr" (informacja o ewentualnych zaległościach w spłacie kredytów) są na stronie internetowej Centrum Prawa Bankowego i Informacji (http://www.cpb.pl/index.php?option=com_content&view=section&layout=blog&id=4&Itemid=23).
Raz na pół roku takie dokumenty wydawane są bezpłatnie. Jeśli miałyby być przesłane listem poleconym, trzeba zapłacić 8 zł za przesyłkę.

- BIK udostępnia weryfikujące reputację finansową osób fizycznych. Wydaje je biuro obsługi klienta Biura Informacji Kredytowej (BIK). Mieści się ono również przy ul. Postępu 17A w Warszawie. Tę sprawę można też załatwić listownie. Druk wniosku, który należy wypełnić online, a następnie wydrukować, jest dostępny na stronie Biura Informacji Kredytowej (http://www.bik.pl/).

- InfoMonitor to kolejny raport weryfikujący reputację finansową, a pochodzi z Biura Informacji Gospodarczej "InfoMonitor", które prowadzi Centralną Ewidencję Dłużników. W tym raporcie zobaczymy trochę inny kontekst, ponieważ znajdują sie tam dane nie tyle o kredytach, ale problemach z płatnościami za telefon albo z alimentami. W bazie InfoMonitor są również rejestrowane firmy. Także w tym przypadku można załatwić tę sprawę osobiście w biurze obsługi klienta InfoMonitora (ul. Caneletta 4 w Warszawie), poprzez internet lub listownie (6,10 zł). Wniosek jest na stronie internetowej (http://www.infomonitor.pl/pl/nasza_oferta/dla_klientow_indywidualnych/wzory_dokumentow). Raz na pół roku raport wydawany jest bezpłatnie.

Jeżeli klient miał zaległości w spłacie kredytu lub opłaceniu podstawowych rachunków, to będzie to na tych raportach wyszczególnione. To powinno nam dać do myślenia, ponieważ w przyszłości możemy mieć problem z wyegzekwowaniem czynszu.

Pamiętaj również o dodatkowych kwestiach związanych z potencjalnym najemcą:

- przy podpisaniu umowy poproś potencjalnego najemcę o wylegitymowanie się dwoma rodzajami dokumentów, np. dowodem osobistym i prawem jazdy/paszportem,

- nie możesz bez zgody najemcy wejść do wynajmowanej nieruchomości, ale okazją do bieżącego nadzorowania jego stanu mogą być comiesięczne wizyty, w trakcie których najemca będzie regulował bieżące należności,

- aby zlikwidować ryzyko powstania zaległości w płatnościach za czynsz  odprowadzany do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni oraz opłaty za bieżącą eksploatację mediów, w umowie zagwarantuj sobie płatność wszystkich tych należności wraz z czynszem najmu.

Jaka umowa?

Wynajmowanie nieruchomości, ale przede wszystkim mieszkań może się odbyć za pomocą dwóch podstawowych rodzajów umów:

- najem okazjonalny – jest on korzystny dla wynajmującego. Szczegóły znajdziecie poniżej, w dalszej części wpisu.

- najem zwykły - jest on regulowany przez Ustawę o Ochronie Praw Lokatorów, przez co charakteryzuje się długimi okresami wypowiedzenia umowy i ochroną najemcy.

Jak skonstruować umowę najmu zwykłego, aby maksymalnie zabezpieczyć interes wynajmującego?

Prawidłowa, czyli bezpieczna konstrukcja umowa najmu wiąże się przede wszystkim z okresem jej trwania, okresem płatności i możliwością jej wypowiedzenia. Właśnie z uwagi na wypowiedzenie całość tego punktu opisałem przy okazji pkt 6 'Wypowiedzenie umowy', który znajdziesz w pierwszej części poradnika.

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny jest odpowiedzią Państwa na problem wynikający z za bardzo restrykcyjnej Ustawy o ochronie lokatorów oraz szarą strefę wynajmu, czyli brak odprowadzania podatku z tego tytułu. Jednym słowem Państwo mówi do nas tak: pozwolimy Ci wyeksmitować najemcę, który nie płaci czynszu, jeżeli zarejestrujesz umowę w urzędzie skarbowym (czyli będziesz odprowadzał podatek), a najemca przed jej podpisaniem poświadczy, że ją rozumie (dostarczy zaświadczenie, że ma gdzie mieszkać, jeżeli go eksmitujemy). Pomysł niezły. A jak to wygląda w szczegółach dalej.

W ustawie określone są warunki, które musi spełniać umowa o najem okazjonalny. Przede wszystkim, można ją zawrzeć jedynie w formie pisemnej, na czas określony nie dłuższy niż 10 lat. W umowie musi znaleźć się oświadczenie najemcy o poddaniu się szczególnemu trybowi egzekucji w przypadku wypowiedzenia umowy. Najemca ma obowiązek podać adres, pod który będzie możliwa eksmisja oraz oświadczenie osoby, u której będzie miał zamieszkać, że wyraża na to zgodę. Po podpisaniu umowy o najem okazjonalny, wynajmujący lokal ma obowiązek zgłosić ten fakt w urzędzie skarbowym właściwym dla adresu nieruchomości. Niezgłoszenie zawarcia umowy może mieć bardzo poważne konsekwencje, ponieważ przestają wtedy skutkować przepisy szczególne dla najmu okazjonalnego, a najemcę chronią zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Umowę o najem okazjonalny można wypowiedzieć z trzech przyczyn:
- jeśli najemca, mimo pisemnego upomnienia, używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub zaniedbuje swoje obowiązki, przez co przyczynia się do powstania szkód w mieszkaniu,

- jeśli korzystający z lokalu nie uiszcza opłat przez co najmniej trzy miesiące, mimo pisemnych ostrzeżeń o eksmisji w przypadku nieuregulowania zaległości,

- jeśli najemca wynajął, podnajął lub bezpłatnie udostępnił lokal osobom trzecim bez zgody właściciela.

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta u notariusza. Poniżej dokumenty jakie są wymaga do jej zawarcia i opłaty:
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu), w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy i jego rodziny. Właściciel może żądać (ale nie musi), żeby oświadczenie było z notarialnie potwierdzonym podpisem. Uzyskanie takiego poświadczenia to nic trudnego. Trzeba się udać do notariusza z gotowym oświadczeniem i albo podpisać je w jego obecności, albo on poświadcza podpis już pod nim widniejący. Rejent nie bada jednak, czy dana osoba ma prawo do wskazanego w oświadczeniu lokalu. Takie poświadczenie kosztuje 20 zł (plus 22 proc. VAT), czyli w sumie 24,40 zł brutto,

- oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca zgadza się poddać dobrowolnie egzekucji i zobowiązuje się do wyprowadzki w razie rozwiązania umowy w terminie podanym w żądaniu. Wynagrodzenie notariusza z tego tytułu wnosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, obecnie 131,7 zł,

- wskazanie przez najemcę w umowie innego lokalu (trzeba podać adres), w którym będzie mógł zamieszkać w wypadku wykonania egzekucji, czyli przymusowej wyprowadzki. Wskazanie to może być zawarte w oświadczeniu najemcy sporządzonym w formie aktu notarialnego albo stanowić załącznik do umowy, równie dobrze wskazanie to może być podane w samej umowie.

Teoretycznie można jednym aktem notarialnym objąć dwa oświadczenia: najemcy i właściciela, oraz wskazać adres lokalu. Będzie to jednak trudne, gdy najemca i właściciel lokalu, do którego będzie się musiał ewentualnie przeprowadzić, mieszkają w różnych miejscowościach.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Protokół zdawczo- odbiorczy jest bardzo istotnym elementem umowy najmu. Stanowi on o wyposażeniu mieszkania pozostawionego przez wynajmującego, stanu mieszkania, liczby wydanych kluczy do mieszkania. Strony podpisujące protokół potwierdzają w nim, że mieszkanie zostało przekazane najemcy właśnie w takim, a nie innym stanie. Może on być podstawą do jakichkolwiek przyszłych roszczeń.

Kaucja

Kaucja jest gwarancją dla wynajmującego, która może zostać przeznaczona kiedy:
- najemcy zdewastują (chociaż może to za mocne słowo) mieszkanie,
- płatności za mieszkanie lub rachunki za media nie zostały do końca uregulowane.
Gdy umowa wygasa, a wszystkie jej warunki są zrealizowane i wynajmujący nie zgłasza zastrzeżeń, kaucja musi być zwrócona w ciągu 30 dni.

Maksymalna kaucja jaką może zażądać wynajmujący, to zgodnie z Ustawą dwunastokrotność miesięcznego czynszu najmu. Najczęściej jednak wynosi ona równowartość miesięcznego czynszu.

Oczekiwania wobec najemcy

Sprecyzuj, najlepiej umieszczając to w umowie, jakie konkretnie masz wymagania i oczekiwania dotyczące najemcy. Wpisz tam to, co Ci przychodzi do głowy. Lepiej to powiedzieć (spisać) teraz, niż później mieć do siebie pretensje wynikające z tego, że coś zostało niedopowiedziane.

Ubezpieczenie

Podstawowe ubezpieczenia, kiedy wynajmujemy mieszkanie to:

- ubezpieczenie mieszkania, płatne przez właściciela (wynajmującego) na wypadek pożaru, zalania, itp,

- ubezpieczenie dedykowane dla najemcy. Jest to ubezpieczenie rzeczy ruchomych oraz od odpowiedzialności cywilnej. To ubezpieczenie zabezpiecza:

- ruchomości domowe od ognia i innych zdarzeń losowych

- ruchomości domowe od kradzieży z włamaniem, rabunku i dewastacji, oraz

- odpowiedzialność cywilną lokatora (najemcy) - tzw. OC w życiu prywatnym działające na terenie całej Polski

Ubezpieczenia takie oferuje na pewno Concordia i Warta. Warto się z nimi zapoznać.

Podatek od zakupu lub sprzedaży nieruchomości- podsumowanie

W tym wpisie chciałbym podsumować kwestie związane z podatkami zarówno od strony kupującego, jak i sprzedającego. Zacznijmy od kupującego.

Podatek od zakupu nieruchomości

Kupujący ponosi różnego rodzaju opłaty przy zakupie nieruchomości niezależnie jaka to jest nieruchomość- dom, mieszkanie, działka.

Podatkom i opłatom różnego rodzaju koniecznym do uiszczenia przy zakupie nieruchomości poświęciłem osobny wpis dot opłat przy kupnie mieszkania, działki lub domu.

Poniżej tylko wyszczególnię raz jeszcze te opłaty:

• podatek od czynności cywilno- prawnych 2%


• opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej


• taksa notarialna


• wypisy aktu notarialnego


• opłata notarialna za sporządzenie wniosku o wpis do KW

oraz ewentualnie:

• opłata za wpis hipoteki do KW


• ubezpieczenie mieszkania


• ubezpieczenie kredytu


• prowizja od kredytu

Przyjęło się, ża wszelkie opłaty u notariusza pokrywa strona kupująca, dlatego taksę notarialną ująłem właśnie tutaj. Choć z formalnego punktu widzenia opłaty notarialne pokrywają obie strony transakcji solidarnie, czyli po równo. Zawsze można się potargować.

Podatek od sprzedaży nieruchomości

Podatek od sprzedaży nieruchomości ponosi oczywiście strona sprzedająca np mieszkanie. Sprzedający zgodnie z obowiązującymi przepisami jest zobligowany do zapłacenia (uiszczenia) 10% podatku od dochodu. Oznacza to, że płacimy 10% podatku od kwoty jaką otrzymaliśmy za nieruchomość minus koszty, np notariusza.

Ważne, że 10% podatek obowiązuje, jeżeli nieruchomość sprzedamy przed upływem 5 lat od momentu jej nabycia. Jeżeli zatem sprzedajemy nieruchomość nabytą (wszelkimi dostępnymi "metodami", czyli również np w spadku) w roku 2008, to podatek zapłacimy. Ale jeżeli została ona nabyta w roku 2006, to już nie.

Sprzedający ma prawo skorzystać z dwóch ulg, o których poczytacie na moich wcześniejszych wpisach dot ulgi meldunkowej, z której warto skorzystać w tym i przyszłym roku, oraz ulgi mieszkaniowej.

Wartości nieruchomości lepiej nie zaniżać

Uwaga dotycząca obu stron transakcji- wartość rynkową nieruchomości podajemy w akcie notarialnym sprzedaży zgodnie z prawdą. Próby zaniżenia tej wartości mogą okazać się problematyczne. Przy składaniu deklaracji PIT w urzędzie skarbowym (bądź przy okazji zapłaty od czynności cywilno- prawnych, bądź przy zapłacie podatku od sprzedaży) jeśli okaże się, że wartość przedmiotu nie odpowiada zdaniem urzędu skarbowego wartości rynkowej, urząd skarbowy wezwie strony do jej podwyższenia w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania. Jednocześnie urząd poda wartość według własnej wstępnej oceny. Jeśli strony nie dopłacą podatku, urząd dokona oceny wartości mieszkania lub domu na podstawie opinii biegłego. Jeżeli wartość określona w ten sposób przekroczy o 33 proc. podaną przez strony, koszty opinii ponoszą solidarnie strony czynności cywilnoprawnej. Urząd skarbowy ma na podważenie wartości nieruchomości trzy lata od końca roku, w którym sporządzono akt notarialny.

Aby uniknąć przykrych niespodzianek z urzędem skarbowym odnośnie wartości transakcji, najlepiej zaraz po podpisaniu aktu notarialnego udać się do właściwego urzędu i poprosić o wszczęcie postępowania dotyczącego naliczenia podatku, a przede wszystkim uznania wartości nieruchomości.

Jak (bezpiecznie) wynająć mieszkanie? 7 porad dla wynajmującego- część 1

1. Z pośrednikiem, czy bez?

Jaki jest zakres czynności wykonywanych przez pośrednika?

Pośrednik w obrocie nieruchomościami sprawdza dokumenty związane z prawem własności do lokalu, tak aby nie było problemów po zawarciu umowy najmu.  Pośrednik powinien obejrzeć zgłoszony lokal i sprawdzić fachowo stan techniczny oraz czy wyposażenie jest zgodne ze spisem inwentaryzacyjnym.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien również doradzić jak sporządzić umowę najmu. Umowa musi opisywać uzgodnienia stron a także cechy samego lokalu. Umowie trzeba nadać właściwą formę prawną (umowa najmu okazjonalnego, zwykła umowa najmu, jakie zapisy w niej powinny się znaleźć- patrz w dalszej części mojego wpisu).

Pośrednik będzie również pierwszą osoba postronną, oglądająca Twoje mieszkanie- może być to wartościowe, ponieważ mamy tendencję do subiektywnego postrzegania naszego lokum.

Ile trzeba zapłacić pośrednikowi za znalezienie najemcy?

Za usługę pośrednictwa w wynajmie mieszkania pośrednik pobiera wynagrodzenie. Jest to zwyczajowo 1-miesięczny czynsz płatny po podpisaniu umowy najmu.

Dalszą część wpisu opisuje sytuację, kiedy jednak nie zamierzamy skorzystać z usług pośrednika.

2. Ustal cenę

Zanim twoje ogłoszenie trafi w świat, zastanów się poważnie nad ceną, jakiej oczekujesz od najemcy. Dobrze jest zapoznać się wcześniej z innymi ogłoszeniami z Twojego miasta. Pomoże Ci w tym przegląd baz ofert na portalach takich jak np gratka.pl, otodom.pl. Podczas ustalania ceny musisz wziąć pod uwagę trzy podstawowe czynniki: metraż, lokalizację oraz standard mieszkania. Zdecyduj, czy jesteś skłonny do negocjowania ceny, czy twoja oferta jest ostateczna.

3. Przygotuj ogłoszenie

Przygotowanie ogłoszenia wydaje się rzeczą banalną, ale doświadczenia pokazują, że nie dla każdego jest oczywiste, jak powinno wyglądać dobrze przygotowane ogłoszenie. W internecie nadal można natknąć się np. na takie, w których... nie ma podanego adresu, rozkładu pomieszczeń, itp. Dobrze przygotowane ogłoszenie musi zawierać:

- adres - jeżeli nie chcesz podawać dokładnej lokalizacji, podaj przynajmniej ulicę lub osiedle z numerem bloku- potencjalnemu najemcy zależy na tym!;

- liczbę pokoi i rozkład mieszkania - napisz dokładnie jaką powierzchnię ma mieszkanie, jaki jest metraż pokoi z podaniem kierunku, na który wychodzą okna (jak wiadomo południowa strona budynku jest dużo cieplejsza od północnej);

- wyposażenie - podaj informację o stanie umeblowania i wyposażeniu (pralka, lodówka, kuchenka mikrofalowa, piekarnik). Jest to bardzo istotny element wyposażenie dla studentów, którzy raczej nie posiadają mebli czy wyposażenia kuchni;

- informację o budynku - są ludzie, którzy z zasady wybierają kamienice zamiast bloków z wielkiej płyty... i na odwrót;

- informacje o lokatorach - jeżeli wynajmujesz tylko część mieszkania, na przykład jeden pokój, napisz, kto mieszka w pozostałych pokojach;

- rodzaj ogrzewania - wpływa na koszty i komfort mieszkania, ma duże znaczenie zwłaszcza dla studentów;

- dokładną cenę mieszkania - zaznacz wyraźnie, ile wynosi koszt najmu i jakie opłaty dodatkowe poniesie najemca. Określ szacunkową wysokość dodatkowych opłat z wyszczególnieniem ich- prąd, woda, kablówka, internet, ogrzewanie. Napisz, czy i w jakim trybie pobierasz kaucję;

- zdjęcia - pamiętaj, że ludzie kupują patrząc na zdjęcia czy też obrazki, a nie czytając tekst. Zdjęcia zrób w słoneczny dzień, robiąc w mieszkaniu najpierw porządek- może nawet warto wynieś kilka mebli z pokoju, aby wydawał sie większy?;

- informacje kontaktowe - nie zapomnij podać numeru telefonu i adresu e-mail; najlepiej zaznacz też, jaką formę kontaktu i w jakich godzinach preferujesz.

4. Obowiązki najemcy i wynajmującego

Obowiązki najemcy i wynajmującego powinny zostać sprecyzowane w umowie. To nic innego jak własne oczekiwania co do odpowiedzialności poszczególnych stron umowy. Musicie przy tym pamiętać, że również Ustawa reguluje ten element umowy pomiędzy Wynajmującym a Najemcą. I tak Art. 6a – 6f Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów dokładnie reguluje, kto dokonuje napraw w wynajętym lokalu (jednocześnie stanowi, że strony umowy mogą ustalić swoje zasady w tym zakresie). Zgodnie z tymi przepisami:

- właściciel m.in. wymienia stolarkę okienną i drzwiową, tynki, posadzki, wykładzinę podłogową. Naprawia je i konserwuje najemca,

- najemca dba też o znajdujące się w kuchni oraz łazience ścienne okładziny ceramiczne, naprawia i konserwuje okna i drzwi, meble wbudowane w ściany (także je wymienia), kuchnie, trzony kuchenne, grzejniki wody przepływowej, podgrzewacze wody, wanny, brodziki, misy klozetowe, zlewozmywaki, umywalki łącznie z syfonami,

- najemca maluje (tapetuje) ściany, drzwi i okna (od wewnętrznej strony), wbudowane meble, a także zabezpiecza przed korozją urządzenia kuchenne, sanitarne i grzewcze oraz naprawia tynki.

Poza tym pod nieobecność lokatora właścicielowi nie wolno wejść do mieszkania bez policjanta lub strażnika miejskiego.

5. Podatek od wynajmu

Nie unikaj odprowadzania podatku za wynajem nieruchomości. Przy ewentualnych  kwestiach spornych z najemcą nie będziesz mieć oporów, by skierować sprawę do sądu.

Funkcjonują dwie formy rozliczania się z fiskusem:

- ryczałt- jest to prostszy sposób, ponieważ nie trzeba składać comiesięcznych czy kwartalnych deklaracji do urzędu skarbowego. Stawka podatku wynosi 8,5 proc. od przychodów, ale wadą jest to, że nie można odliczać żadnych kosztów (np remontu mieszkania). Podpisując umowę najmu pamiętaj, aby jasno odróżnić co jest opłatą z tytułu najmu, a co kosztem ponoszonym przez najemcę z tytułu użytkowania mieszkania (gaz, prąd, woda, czynsz). Jeżeli w umowie będzie jedna kwota (czynsz + opłaty) to będziesz musiał zapłacić od niej podatek (czyli od opłat, co jest bez sensu). Aby tak się nie stało, należy w umowie określić sam czynsz, a opłaty wymienić, bez podawania kwoty i rozliczać się z nimi na podstawie np rachunków.  Na przykład gdyby strony umówiły się, że co miesiąc za najem należna jest opłata w wysokości 1500 zł, z czego 400 zł właściciel musi odprowadzić do spółdzielni/ wspólnoty/ dostawców mediów, to opłata na rzecz właściciela w umowie powinna być określona w kwocie 1100 zł.

- jeśli planuje się duże nakłady na remont mieszkania, korzystniejsze będzie rozliczanie się na zasadach ogólnych albo w ramach działalności gospodarczej. Wtedy można też odliczać amortyzację (stawka może wynosić do 10 proc.).

6. Wypowiedzenie umowy

Umowa najmu może być zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony, jednakże najem zawarty na czas dłuższy niż dziesięć lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Umowę na czas nieoznaczony (nieokreślony) można zgodnie z ustawą wypowiedzieć 3 lata naprzód i to tylko wtedy, kiedy sami zamierzamy w tym mieszkaniu zamieszkać (wypowiedzenie umowy najmu jest regulowane przez Ustawę (dokładnie art. 11), której opis znajdziecie na moim wcześniejszym wpisie 'Ustawa o ochronie praw lokatorów'). Art 11 tejże Ustawy daje nam pewną furtkę od tej zasady określoną w pkt 2-5.

Najem zawarty na czas oznaczony zarówno najemca jak i wynajmujący mogą wypowiedzieć wyłącznie w przypadkach określonych w umowie (zgodnie z Art. 673 § 3 kodeksu cywilnego). Oznacza to, że brak w umowie postanowień określających przypadki, w których najemca bądź wynajmujący będą mogli rozwiązać umowę zawartą na czas określony, skutkować będzie koniecznością trwania umowy przez cały okres, na który umowa została zawarta (umowa na czas oznaczony musi mieć termin rozpoczęcia jak i zakończenia). Przykładowe zapisy do umowy na czas oznaczony umożliwiające jej wcześniejsze rozwiązanie:

- zaleganie z płatnościami- tutaj Kodeks Cywilny bardzo precyzyjnie reguluje tą kwestię. I tak: Art. 672. -Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Art. 673. § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. § 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód. § 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

- podnajęcie przedmiotu umowy bez zgody wynajmującego (najemca może podnajmować nasze mieszkanie ale tylko wtedy, kiedy wyraźnie wskażemy taką możliwość w umowie),

Umowa najmu może zostać również rozwiązana na podstawie porozumienia stron. W takim wypadku strony ustalają zasady na jakich rozwiązanie nastąpi oraz termin rozwiązania umowy.

Post scriptum

Jest możliwość ominięcia Ustawy o ochronie lokatorów. Wystarczy, że nie będziemy wynajmować mieszkania jako mieszkanie, ale jako pokoje gościnne. Ale to już pozostawiam do samodzielnej analizy.



Tutaj jest dostępna część druga poradnika dotyczącego wynajmu nieruchomości.

Doradztwo na rynku nieruchomości

Polskie Stowarzyszenie Doradców Rynku Nieruchomości

Polskie Stowarzyszenie Doradców Rynku Nieruchomości skupia ekspertów różnych zawodów związanych z obsługą rynku nieruchomości – rzeczoznawców majątkowych, zarządców nieruchomości, pośredników, ekonomistów, analityków rynkowych, ekspertów budowlanych. Jego członkowie w ramach codziennej działalności zawodowej świadczą profesjonalne usługi doradcze na rzecz podmiotów komercyjnych i instytucji państwowych, często w najtrudniejszych i wymagających szczególnych kwalifikacji procesach wyceny, prywatyzacji, tworzą eksperckie opinie sądowe, wpierają tworzenie prawa i standardów obsługi rynku. PSDRN ściśle współpracuje z RICS Polska i innymi organizacjami branżowymi. Więcej na stronie www.drn.pl.

Taksa notarialna

W polskim prawie określona jest maksymalna wysokość wynagrodzenia, jakie może pobrać notariusz za dokonanie określonej czynności prawnej. Jest to tzw. taksa notarialna. Maksymalna stawka taksy notarialnej określano jest Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości.


Szczegółową wysokość opłat (bo przecież zakup nieruchomości nie wiąże się tylko z koniecznością zapłaty taksy notarialnej, ale również np podatku od czynności cywilno- prawnych oraz opłaty sądowej), wraz z przykładem, możesz znaleźć na moim wpisie 'Opłaty przy kupnie mieszkania, działki, domu- teoria i przykład'.

Warto tutaj zaznaczyć, że poza wyżej wymienionymi opłatami notariusz za czynności wykonywane poza siedzibą kancelarii może ustalić zwiększone wynagrodzenie liczone za każdą godzinę od momentu opuszczenia kancelarii do chwili powrotu, w wysokości do 50 zł wynagrodzenia (każda godzina w porze dziennej - 8.00-20.00) lub do 100 zł wynagrodzenia (każda godzina w porze nocnej - pozostałe godziny).

Opłaty przy kupnie mieszkania, działki, domu- teoria i przykład

Zwyczajowo przyjęło się, że wszelkie opłaty związane z kupnem nieruchomości, takie jak np taksa notarialna, pokrywa kupujący. Z jakimi opłatami możemy mieć do czynienia, kupując nieruchomość, niezależnie czy jest to dom, działka, udział w nieruchomości czy też mieszkanie?

Podatek od czynności cywilno- prawnych

Podstawową opłatą jest podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%. Jeżeli kupujemy nowe mieszkanie od developera, podatku nie będzie.

Opłata sądowa

Szczegółowo możecie o tym poczytać na moim wpisie dotyczącym opłat związanych z księgą wieczystą. Jest tutaj kilka możliwości- jeżeli nieruchomość, którą zamierzamy kupić nie posiada księgi wieczystej (np bo jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu- inaczej mieszkanie spółdzielcze, lub nowe mieszkanie, lub wyodrębniamy zakupem nieruchomość- np mieszkanie w kamienicy stanie się po zakupie osobnym lokalem mieszkalnym) to opłata za założenie księgi wieczystej wynosi 60zł. Za każdy wpis dokonany w istniejącej księdze wieczystej zapłacimy 200zł. Ale uwaga- jeżeli kupujemy nieruchomość, która składa się tak naprawdę z dwóch ksiąg wieczystych (np mieszkanie z udziałem w nieruchomości wspólnej- tzw udział w gruncie), to taka nieruchomość posiada dwie księgi- jedną dla mieszkania, drugą dla udziału ułamkowego w tejże wspólnej nieruchomości. W takim przypadku wpisu nowego właściciela trzeba dokonać w dwóch księgach, czyli koszt będzie wynosił 400zł (zastrzeżenie- jeżeli wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie pobiera się częśc opłaty stałej, proporcjonalnie do wysokości udziału, jednak nie mniej niż 100 zł).

Z opłatą sądową wiąże się jeszcze jeden przypadek- jeżeli na zakup danej nieruchomości kupujący zaciąga kredyt w banku, dojdzie opłata związana z wpisem roszczenia (czyli hipoteki) do księgi wieczystej. Jest t opłata zwyczajowo pobierana już w banku.

Opłat sądowych nie będzie, jeżeli dana nieruchomość nie ma KW i jej nie zakładamy podpisywanym aktem notarialnym.

Taksa notarialna

Maksymalne stawki taksy notarialnej zostały określone w dostępnym tutaj Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości dotyczącym maksymalnych stawek taksy notarialnej. Do podanych w Rozporządzeniu stawek doliczyć należy 23% podatku VAT. Należy także pamiętać, że są to stawki maksymalne- zawsze można podjąć próbę ich negocjacji, zwłaszcza w sytuacji, w której najpierw podpisujemy umowę przedwstępna w formie aktu notarialnego, a dopiero później umowę sprzedaży.

Z aktem notarialnym wiąże się jeszcze jedna opłata- za każdą stronę wypisu. Jest ona również ustalona w rozporządzeniu i wynosi 6zł + VAT, czyli 7,38zł za każdą stronę.

Wszystkie te opłaty pobiera od nas notariusz w momencie podpisywania aktu notarialnego. Aby nie było niespodzianek przy samej czynności podpisywania aktu, zachęcam do samodzielnego policzenia opłat oraz skonsultowania się przed dniem, w którym mamy zawrzeć umowę z notariuszem, aby ustalić/ potwierdzić wysokość opłat.

Przykład wysokości opłat przy zakupie mieszkania

Poniżej prosty przykład zakupu mieszkania na prawie własności (czyli nie w spółdzielni), z udziałem w gruncie, z założoną już księgą wieczystą o wartości 400tys zł, gdzie otrzymujemy dwa wypisy aktu po 10 stron każdy:

• podatek od czynności cywilno- prawnych 2% * 400tys -> 8tys zł


• opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej (2 KW)- 400zł


• taksa notarialna- 2370 + 545,1 VAT


• wypisy aktu notarialnego- 2 akty * 10 stron * 7,38 -> 147,6zł


• opłata notarialna za sporządzenie wniosku o wpis do 2. KW- 2 *200zł + 92 VAT

W sumie opłaty, które poniesiemy u notariusza wyniosą 11954,7zł.

Należy pamiętać, że zakup niektórych nieruchomości wiąże się z dużo bardziej skomplikowanymi czynnościami w księgach wieczystych- np wyodrębnienie lokalu jako samodzielnego, założenie nowej księgi wieczystej, wykreślenie w starej- w takich wypadkach opłaty będą bardziej skomplikowane do wyliczenia, ale pozostawiłbym to notariuszowi albo wymógł na pośredniku ich podanie, jeżeli z usług takowego korzystamy. Podobnie ma się rzecz w sytuacji podpisywania przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Cztery rady od czego zacząć i jak realizować budowę domu

1. Zanim zaczniemy szukać projektu domu

Jaki dom można postawić na działce mówi Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub Warunki Zabudowy (WZ). Dokumenty te występują zamiennie, w zależności od tego, czy dla danego terenu opracowano już plan miejscowy.  Zarówno MPZP jak i decyzja o warunkach zabudowy określa główne parametry zabudowy jak np. funkcję zabudowy, dopuszczalną ilość kondygnacji nadziemnych i podziemnych, wysokość budynku lub jego elementów, procent zabudowy działki, obowiązującą lub nieprzekraczalną linię zabudowy, rodzaj materiałów elewacyjnych, pochylenie połaci domu, kwestię odbioru ścieków (np rodzaj zbiornika/ oczyszczalni), itp.  Jeśli działka posiada plan miejscowy (dowiemy się tego w pobliskim urzędzie miasta lub gminy) składamy wniosek o wypis i wyrys z planu dotyczący naszej działki. Jeśli na danym terenie nie ma MPZP składamy wniosek do urzędu gminy o decyzję o warunkach zabudowy, podając nasze oczekiwania dotyczące przyszłego domu. Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na zasadzie tzw „dobrego sąsiedztwa” czyli urzędnik patrzy, jakie budynki stoją wokół naszej działki, a reguły ustalania parametrów planowanej zabudowy określa „rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”.Jeżeli na danym terenie istnieje (został uchwalony) MPZP to projekt domu musi być po prostu z nim zgodny.

Co potrzebujemy do wniosku o wydanie decyzji dot. WZ?

Do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy musimy załączyć  mapę do celów projektowych (będziemy potrzebowali uprawnionego geodetę). Geodeta uzupełnia mapę zasadniczą o aktualne dane z ewidencji gruntów i budynków a także dane z pomiarów w terenie. Najczęściej jest to mapa sytuacyjno – wysokościowa w skali 1:500. Poza tym będziemy potrzebowali warunki techniczne przyłączenia mediów, które  określają sposób przyłączenia do budynku wszelkich mediów jak woda, kanalizacja, energia elektryczna, a niekiedy także gaz, cieplik czy telefon.  Stanowią podstawę do projektów przyłączeniowych instalacji. Istotne jest tutaj, aby zorientować się, czy np w ogóle można przyłączyć się do sieci wodociągowej czy kanalizacyjnej (czy istnieje)- ale to powinniśmy już zrobić kupując działkę. O warunki techniczne przyłączenia występujemy do lokalnych dostawców wymienionych mediów (wodociągi, energetyka, gazownia itd.) podając, najczęściej w gotowym formularzu zapotrzebowanie budynku. Uwaga na gazownie- terminy wydania odpowiednich warunków mogą być długie.

 2. Projekt domu

Pierwsze pytanie jakie nasuwa się inwestorowi to czy zlecić wykonanie projektu indywidualnego czy czy kupić typowy, czyli gotowy. Więcej znajdziesz na moim wcześniejszym wpisie 'Projekt domu- indywidualny czy gotowy?'. W przypadku projektu gotowego zazwyczaj nie obędzie się bez adaptacji przez uprawnionego architekta. W przypadku projektu indywidualnego fazy projektowania zaczynają się od projektu koncepcyjnego. To pierwszy i kluczowy etap projektowania. Zawiera kluczowe rozwiązania przestrzenne dotyczące układu funkcjonalnego i bryły budynku, w tym wszystkie rzuty z układem pomieszczeń i zestawieniem ich powierzchni. W skład koncepcji, oprócz płaskich rysunków rzutów, przekrojów czy elewacji, często wchodzą również model 3d, wizualizacje czy makieta. Należy się jednak liczyć z tym, że ich opracowanie (w szczególności makiety czy wizualizacji fotorealistycznych) będzie traktowane jako dodatkowe zlecenie. Ta faza projektowania domu najbardziej angażuje inwestora, ponieważ ma zasadniczy wpływ na wygląd domu jak i rozkład pomieszczeń. Zamknięcie tej fazy pozwala rozpocząć pracę nad  projektem budowlanym.  Jest to opracowanie służące do uzyskania pozwolenia na budowę- ciekawostką jest to, że projekt budowlany nie musi zawierać wystarczających informacji do wybudowania obiektu (elementów konstrukcyjnych).

Warto przed zamknięciem fazy koncepcyjnej, a już na pewno przed złożeniem projektu budowlanego w starostwie, celem uzyskania pozwolenia na budowę, upewnić się co do warunków geodezyjnych znajdujących się na działce. oczywiście dotyczy to przede wszystkim domów podpiwniczonych. Zmagania z wilgocią i wodami gruntowymi są bardzo drogie i czasochłonne, a czasami wręcz nie do przeskoczenia. Warto o tym pomyśleć przed, niż w trakcie budowy lub po zamieszkaniu.

W skład projektu budowlanego wchodzą najczęściej podstawowe projekty przyłączy, wykonywane przez projektantów posiadających uprawnienia w danej specjalności.

Dalszym etapem jest przygotowanie przez architekta projektu wykonawczego. Stanowi on uzupełnienie projektu budowlanego o szczegóły przede wszystkim konstrukcyjne. W skład projektu wykonawczego mogą wchodzić bardziej szczegółowe rzuty i przekroje, dodatkowe detale budowlane, dodatkowe zestawienia (np. stali czy elementów więźby), dokładny rozstaw punktów świetlnych czy przebieg kanałów wentylacyjnych. Zakres projektu wykonawczego zależy od ustaleń między architektem a Inwestorem- czy ma zawierać projekt instalacji wod- kan, wentylacji, elektrycznej. Czasami zdarza się, że projekt posiada kosztorys budynku. Jest to o tyle istotne, że większość domów jest budowana systemem gospodarczym (czy budujemy dom sami wszystko organizując), a banki przy udzielaniu kredytu na taka budowę oczekują kosztorysów. Jeżeli nie ma kosztorysu, prawdopodobnie będziemy musieli go zamówić.

Od danego Inwestora zależy, czy powstanie projekt wnętrz. Jest to zupełnie osobny dokument nie wymagany przez żadne urzędy. Jeżeli się na niego zdecydujemy to możemy oczekiwać, że będzie on zawierał wszelkie informacje dotyczące wykończenia wnętrz poczynając od ścian, posadzek i sufitów po szczegółowy dobór armatury, mebli (szczególnie tych wbudowanych).

3. Pozwolenie na budowę

 Do właściwego urzędu składamy:

- wniosek o wydanie pozwolenia na budowę

- 4 kopie projektu budowlanego w formie spiętych teczek A4 z ponumerowanymi stronami

- oświadczenie posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np kopia aktu notarialnego)

Procedura wydawania pozwolenia na budowę trwa maksymalnie 65 dni. Niekiedy zdarza się, że urząd wydaje postanowienie wzywające do uzupełnienia braków w projekcie. Jest to sytuacja dość powszechna i powinniśmy możliwie szybko uzupełnić wraz z projektantem brakujące elementy. Pozwolenie na budowę staje się prawomocnie po 14 dniach od pokwitowania przez Inwestora jego odbioru. Po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę niestety musimy ponownie udać się do urzędu celem złożenia wniosku o "podstemplowanie dziennika budowy". Urząd wydaje osobny dokument "o uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę" wraz z odpowiednią adnotacją na okładce dziennika budowy (dziennik budowy jest załącznikiem do wniosku o to uprawomocnienie). Jesteśmy krok od rozpoczęcia budowy- jeszcze tylko musimy zawiadomić odpowiedni miejscowy oddział Państwowej Inspekcji Nadzoru Budowlanego (PINB) o terminie rozpoczęcia budowy, wywiesić odpowiednią tablicę informacyjną i mieć kierownika budowy.

4. Roboty budowlane i odbiór budynku

Pamiętaj, że budowę należy rozpocząć w ciągu 3 lat od uprawomocnienia pozwolenia na budowę i kontynuować z przerwami nie dłuższymi niż 3-letnie (w przeciwnym razie konieczne będzie uzyskanie nowego pozwolenia na budowę).

Teraz zaczyna się zabawa:). Nie będę się rozpisywał jak szukać ekipy budowlanej, itd. Chcę tylko zwrócić Ci uwagę na kwestię takie jak konieczność zgłoszenia do właściwej firmy chęci zrealizowania przyłącza (tak naprawdę to musisz mieć projekty przyłączeniowe na każde przyłącze), jej odbioru przez wyznaczonych pracowników tejże firmy, konieczności posiadania osobnego pozwolenia na budowę (znowu starostwo:)) wewnętrznej instalacji gazowej (jeżeli chcesz i masz możliwość podłączenia się do sieci).

Pamiętaj o wypełnianiu dziennika budowy (monituj o to kierownika, który powinien być przy odbiorze każdego istotnego elementu konstrukcyjnego), a jak skończysz budowę, zgłoś ten fakt do PINBu celem uzyskania pozwolenia na użytkowanie (niektóre banki traktują ten dokument jako zakończenie fazy budowy, co może mieć wpływ np na ubezpieczenie pomostowe). Tutaj znajdują się wszystkie dokumenty potrzebne do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Wspomnę tylko o przeglądzie kominiarskim, protokole kontroli instalacji elektrycznej (może to mieć wpływ na ubezpieczenie domu) i świadectwie energetycznym.

Projekt domu- indywidualny czy gotowy?

Chciałem w tym wpisie opisać Wam dlaczego projekt indywidualny domu jest lepszy od "gotowca", zwanego projektem typowym. Trafiłem przy tej okazji na stronę poświęcona temu zagadnieniu, z którą w zupełności się zgadzam. Więc nie będę się powtarzał, całość możecie poczytać na stronie poświęconej projektom indywidualnym domów.

Sam przeszedłem tą drogę i chcę tylko uwypuklić dla mnie najistotniejsze elementy podjęcia decyzji o projekcie:

• będziecie w tym domu mieszkać długo, jak nie całe życie. Taki mamy model w Polsce- przeprowadzamy się rzadko. Nie chcesz mieć w związku z tym domu zaprojektowanego od A do Z pod Ciebie?


• Gotowe projekty, a zwłaszcza ich wizualizacje pozostawiają wiele do życzenia- spójrz jak wygląda dom na wizualizacji w prospekcie, a jak w rzeczywistości. Zapytaj, jakie były problemy z jego budową i jak wiele było do doprecyzowania- tylko z kim, skoro nie ma architekta pod ręką?

• Pamiętaj, że dużo łatwiej jest zmienić wyposażenie domu, nawet takie jak okna czy układ części pomieszczeń- przynajmniej tych, w których nie ma ścian nośnych. Ale bryłę budynku zmienić bardzo ciężko. Bryła pozostaje na wieki- chcesz mieszkać w domu takim jak wszyscy i irytować się tą sytuacją aż do czasu przeprowadzki?


• Koronnym argumentem za projektami typowymi jest cena projektu. Zastanów się jaki procent wydatków na dom stanowi projekt indywidualny? 2%, może 4%. Czy to jest tak wiele? Może lepiej zrezygnować z super wyposażenia kuchni albo wysublimowanych drzwi wewnętrznych na rzecz tego, aby zrobić dom po siebie?

Decyzja jest oczywiście indywidualna, ale myślę, że jeżeli ma się dobrego architekta i sprecyzowane wymagania, nie będziesz żałował. Jeżeli nie wierzysz, popytaj ludzi, którzy tak właśnie zrobili. A lepszy sprzęt do kuchni kupić możesz zawsze- wszakże to nie bryła budynku!

Darowizna mieszkania, działki, domu- jak to zrobić?

Umowa darowizny często zastępuję umowę sprzedaży. Zwłaszcza w kręgu najbliższej rodziny występuje wiele takich przypadków. Jakie konsekwencje niesie ze sobą ten typ przeniesienia własności?

Oczywiście jak w przypadku innych umów dotyczących nieruchomości, dla zachowania ważności umowy darowizny musi ona być zawarta w formie aktu notarialnego.

Podatek od darowizny

W przypadku osób z najbliższej rodziny (małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha, przysposabiający i ich zstępni oraz przysposobieni i ich zstępni) darowizna jest zwolniona z opodatkowania, czyli syn/ córka otrzymująca od rodziców mieszkanie nie zapłaci podatku z tego tytułu.
W przypadku pozostałych podatników zaliczanych do I grupy spadkowej (czyli darowizny na rzecz małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synowej, rodzeństwa, ojczyma, macochy i teściów, przysposabiających i ich zstępnych oraz przysposobionych i ich zstępnych) możliwe jest skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej. Ulga mieszkaniowa zdefiniowana dla umowy darowizny polega na niewliczaniu do podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn czystej wartości lokalu do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej darowanego budynku lub lokalu.

Dodatkowo zwolnienie z opodatkowania dotyczy darowizny gospodarstw rolnych.  Zwolnieniu podlega nabycie własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości lub jej części wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem:
• budynków mieszkalnych,
• budynków zajętych na cele specjalistycznego chowu i wylęgu drobiu lub specjalistycznej hodowli zwierząt wraz z urządzeniami i ze stadem hodowlanym,
• urządzeń do prowadzenia upraw specjalnych, jak: szklarnie, inspekty, pieczarkarnie, chłodnie, przechowalnie owoców
- pod warunkiem, że w chwili nabycia ta nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne lub jego część albo wejdzie w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy i to gospodarstwo rolne będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia.

Opłaty od umowy darowizny

Przy umowie darowizny nie zapłaci się podatku od czynności cywilnoprawnych. Opłata u notariusza, czyli taksa notarialna pozostaje taka sama jak przy np umowie sprzedaży nieruchomości. Podobnie rzecz ma się z wpisami do księgi wieczystej. Omówienie szczegółowe opłat i taksy notarialnej znajdziesz na moim wpisie 'Opłaty przy kupnie mieszkania, działki, domu- teoria i przykład'

Inne konsekwencje umowy darowizny nieruchomości

Darowizna nieruchomości posiada wady, o których warto pamiętać:
• na obdarowanym ciąży obowiązek alimentacyjny, jeżeli darczyńca znajdzie się w niedostatku,
• darowizny uczynione na 10 lat przed śmiercią darczyńcy dolicza się do udziału spadkowego w przypadku obliczania prawa zachowku,
• możliwość odwołania darowizny w przypadku rażącej niewdzięczności, jakiej dopuści się obdarowany – darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego.

Zaliczka a zadatek

Zadatek

Służy do zabezpieczenia interesów obu stron umowy. Strona, która nie wykona swojego zobowiązania traci zadatek, jeśli sama go dała, albo obowiązana jest go zwrócić w dwukrotnej wysokości. Wysokość zadatku nie powinna przekraczać wartości przyszłego zobowiązania.

Zadatek jest najczęściej stosowany w umowach przedwstępnych. Dzięki niemu każda ze stron zabezpiecza się na wypadek zerwania umowy w ostatniej chwili przez drugą stronę.

Zadatek a zaliczka

Zadatek różni się od zaliczki tym, że w razie niewykonania umowy przez sprzedającego, kupujący wzbogaca się o wysokość zadatku (zwracana jest podwójna wysokość zadatku).  Zadatek staje się nim tylko wtedy, gdy zostanie to jasno określone w umowie - bez takiego określenia będzie to zaliczka.

Najczęstszy scenariusz: kupujący, zawierając umowę przedwstępną, płaci sprzedającemu zadatek (zwykle 5-10%).

• Jeśli umowa właściwa zostanie zawarta, zadatek jest zaliczony jako część zapłaty i kupujący dopłaca brakującą kwotę,


• Jeśli kupujący wycofa się z zakupu, to sprzedający może zatrzymać zadatek,


• Jeśli sprzedający wycofa się ze sprzedaży, to kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości,


• Jeśli właściwa umowa nie zostanie zawarta z winy obu stron lub z przyczyn niezależnych, to zadatek ulega zwrotowi

Jest dopuszczalne ustalenie innych możliwości dotyczących wycofania się z umowy, w zależności od ustaleń między stronami.

Zadatek jest zdefiniowany w art. 394 k.c.

Źródło: Wikipedia

Jak sprzedać szybko i bezpiecznie mieszkanie, dom, nieruchomość? Pięć podstawowych porad.

Jeżeli planujesz sprzedaż mieszkania lub domu powinieneś zwrócić uwagę na pięć wymienionych poniżej najważniejszych porad, które w powinny Ci w tym pomóc.

Biuro nieruchomości czy sprzedaż samodzielna?

Sprzedaż nieruchomości z biurem/ agencją nieruchomości może być łatwiejsza i przyjemniejsza, o ile trafi się na fachowca. Niestety na rynku jest bardzo wielu pośredników, którzy oczekują od kilku do kilkunastu tysięcy złotych za pośrednictwo w sprzedaży, a całe ich zaangażowanie sprowadza się do odebrania telefonu od zainteresowanego klienta i przyjazdu z nim na oględziny nieruchomości. Decydując sie na współpracę w biurem nieruchomości musisz wybrać pomiędzy umową na wyłączność (kiedy tylko jedno biuro reprezentuje Twoje interesy), a współpracą z wieloma biurami. Tutaj możesz poczytać, jak wygląda sprzedaż bez umowy na wyłączność. Oczywiście na rynku są profesjonaliści, którzy potrafią i mają doświadczenie w sprzedaży nieruchomości. Jednak Ci najlepsi pracują tylko i wyłącznie na umowach na wyłączność. Jeżeli zdecydujesz się na współpracę z pośrednikiem, zwróć uwagę na takie kwestie jak klauzule niedozwolone w obrocie nieruchomościami, w szczególności na zapisy dotyczące wynagrodzenia pośrednika.
Przez cały proces sprzedaży nieruchomości na pewno łatwiej będzie przejść przy wsparciu pośrednika rynku nieruchomości, ale jak wspomniałem wyżej- profesjonalisty.

Jeżeli nie chcemy skorzystać z usług pośrednika, pozostaje nam zmierzyć się ze sprzedażą samodzielnie. Jak ro zrobić?

1. Wycena nieruchomości

Zastanów się jaką cenę za swoja nieruchomość chcesz otrzymać. Skonfrontuj to z ofertami zamieszczonymi na portalach ogłoszeniowych (otodom.pl, gratka.pl). Możesz również skorzystać z wyceny nieruchomości online. Zbyt wysoka cena może zniechęcić poszukującego do sprawdzenia szczegółów oferty. Z kolei zaniżona może wzbudzić niepotrzebnie podejrzenia i zniechęcić potencjalnego nabywcę.
Pamiętaj jednak o kilku istotnych elementach:

- ceny prezentowane na portalach ogłoszeniowych sa cenami ofertowymi, podlegającymi negocjacjom; często na portalach są również zamieszczane oferty "wabiki", nie mające nic wspólnego z rzeczywistą nieruchomością,

- ceny transakcyjne, czyli te, po których faktycznie zostały nieruchomości sprzedane/ kupione dostępne są tylko albo w ramach wyceny rzeczoznawcy majątkowego albo w ramach raportu AMRON,

2. Czy nieruchomość jest faktycznie Twoja?

Może powyższe pytanie brzmi dziwnie i abstrakcyjnie, ale skąd przyszły nabywca ma mieć pewność, że nie rozmawia z oszustem? Aby uwiarygodnić się w oczach potencjalnego nabywcy, należy pamiętać, aby przygotować wszystkie dokumenty poświadczające prawo własności – przede wszystkim kopię aktu notarialnego. W przypadku działek lub domów można ale również postarać się o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania terenu. W przypadku mieszkania spółdzielczego bez księgi wieczystej, powinieneś posiadać zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu.

3. Promocja ogłoszenia

Generalnie są trzy podstawowe metody promocji ogłoszenia:

- baner reklamowy- możesz zamówic baner reklamowy i wywiesić go na nieruchomości. Bardzo dużo osób jeździ w okolicy, w której planują kopić nieruchomość. Jest to dobry element, aby przykuć ich uwagę,

- drzwi otwarte- jest to standard w sprzedaży nieruchomości w Ameryce i Europie Zachodniej. U nas mniej popularna forma promocji. Jeżeli chcesz z niej skorzystać, pamiętaj o wylegitymowaniu osób i spisaniu ich danych w trakcie oględzin, oraz wykorzystaniu ogłoszeń na serwisach w celu poinformowania zainteresowanych o tym wydarzeniu,

- ogłoszenie w serwisie typu otodom.pl, gratka.pl- jest najpopularniejszy i najtańszy sposób promocji ogłoszenia. Ponieważ większość parametrów określających nieruchomość jest zdefiniowana w formularzach na stronach serwisu, przygotowanie oferty jest szybkie i wygodne. Pamiętaj, że jednym z najważniejszych elementów Twojego ogłoszenia są zdjęcia nieruchomości. Warto czasami zaangażować profesjonalnego fotografa.

4. Przygotuj się na ciężka pracę z klientem

Samodzielna sprzedaż nieruchomości wymaga od nas poświęcenia czasu na: odbieranie telefonów i odpowiadanie na e-maile od osób zainteresowanych kupnem, prezentację nieruchomości, załatwianie formalności. Ponadto dziesiątki biur nieruchomości będzie kontaktowało się z propozycją reprezentowania nas lub po prostu ogłaszania nieruchomości równolegle z naszą ofertą. Bądź cierpliwy.

5. Finalizacja transakcji

Gdy znajdziemy już kupca, pozostaje porozumieć się z nim w kwestii umowy przedwstępnej (czy w ogóle ją podpisujemy i w jakiej formie), zaliczki bądź zadatku, wynajęcia notariusza, który pomoże nam przygotować umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego,rozważenia czy możemy skorzystać z ulgi meldunkowej lub ulgi mieszkaniowej.

Po sprzedaży nieruchomości pozostaje również kwestia otrzymania zapłaty (w jakiej formie i kiedy zwłaszcza w kontekście tak popularnych dzisiaj kredytów hipotecznych) oraz jej wydania (pamiętaj o protokole zdawczo- odbiorczym).

Podatek od nieruchomości

Kto płaci podatek od nieruchomości

Podatek od nieruchomości w Polsce jest podatkiem lokalnym, pobieranym przez gminę. Regulują go przepisy Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z 12 stycznia 1991 r.

Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:

• grunty,


• budynki lub ich części,


• budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Oznacza to, że każdy właściciel nieruchomości w Polsce jest zobowiązany przez prawo do corocznego uiszczania tej opłaty.

Ile wynosi podatek od nieruchomości

Wysokość maksymalnych stawek podatku od nieruchomości została określona w ustawie. Co roku ulegają one zmianie w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi cen towarów i usług w okresie pierwszego półrocza roku, w którym stawki ulegają zmianie, w stosunku do analogicznego okresu poprzedniego roku.

Podane w ten sposób stawki są stawkami maksymalnymi. Ostateczna ich wysokość zależy od decyzji gminy, która w drodze uchwały określa wysokość stawek.

Celem ustalenia właściwych stawek dla danej gminy (ustawa/ rozporządzenie reguluje stawki maksymalne, co oznacza, że w danej gminie mogą one być niższe) należy się udać do właściwego Urzędu Gminy.

Użytkowanie wieczyste

Prawo użytkowania wieczystego

Użytkownik wieczysty podobnie jak właściciel nieruchomości może swoje prawo sprzedać, podarować, może zagospodarować nieruchomość zgodnie z przepisami lub dokonać jej podziału. Jest jednak w swoich działaniach ograniczony nie tylko przepisami prawa, ale również postanowieniami umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Grunty są oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze umowy zawieranej w formie aktu notarialnego. Umowa określa:

• okres użytkowania wieczystego;


• sposób korzystania z gruntu;


• stawki opłat.

Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków, w umowie dodatkowo określa się:

• termin rozpoczęcia i zakończenia robót;


• rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie;


• warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego;


• wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego (zazwyczaj wartość rynkowa).

Wszystkie budynki wzniesione na gruncie w użytkowaniu wieczystym przez użytkownika wieczystego stają się jego własnością. Czyli jeżeli wybudujemy dom na działce, która jest tylko w użytkowaniu wieczystym, to jesteśmy nie użytkownikami wieczystymi tego domu, ale jest właścicielami- mamy tutaj do czynienia z dwoma prawami- prawo własności oraz użytkowanie wieczyste.

Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste

Postanowienia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania z tej nieruchomości są ujawniane w księdze wieczystej nieruchomości.

Użytkownika wieczystego wiążą wyznaczone w umowie terminy rozpoczęcia i zakończenia budowy. Za rozpoczęcie budowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie – wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym. Niedotrzymanie tych terminów może mieć poważne skutki. Użytkowanie wieczyste może bowiem zostać rozwiązane przed upływem ustalonego okresu, jeżeli użytkownik korzysta z nieruchomości w sposób oczywiście sprzeczny ze sposobem ustalonym w umowie, a w szczególności – jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie. W razie rozwiązania umowy przed terminem zwracane są tylko opłaty roczne wniesione z góry za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy. Na wniosek użytkownika wieczystego właściwy organ może przedłużyć termin zabudowy, jeśli nie mógł on być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika, na przykład na skutek przystąpienia gminy do zmiany planu miejscowego czy związanego z tym zawieszenia postępowań w sprawie wydania pozwolenia na budowę.

Opłaty za użytkowanie wieczyste

Za oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste pobierane są opłaty ustalone według stawki procentowej:

• pierwszą opłatę w wysokości od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej (gmina decyduje o wysokości opłaty) oraz


• opłaty roczne, których stawka zależy od przeznaczenia nieruchomości

Stawki opłat rocznych za użytkowanie wieczyste wynoszą (zgodnie z ustawą):

• 0,3% ceny – za nieruchomości gruntowe przeznaczone na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową;


• 1% ceny – za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe (domy, bloki, itp.), na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych, działalność sportową oraz na cele rolne;


• 2% ceny – za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną;


• 3% ceny – za pozostałe nieruchomości gruntowe, w tym przeznaczone na cele usługowe lub produkcyjne.

Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego: każdą do 31 marca, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się tylko za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego.

Zanim kupisz użytkowanie wieczyste, pamiętaj, że:

• nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dotychczasowego użytkownika wieczystego, jest zatem związany ustaleniami umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego zawartej przez sprzedającego z gminą lub Skarbem Państwa. Zażądaj kopii tej umowy przed podpisaniem aktu notarialnego.


• bez względu na to, czy kupujesz pustą działkę, rozpoczętą budowę, czy dom gotowy do zamieszkania, sprawdź, czy zbywca dotrzymał terminu rozpoczęcia i ewentualnie zakończenia budowy. Dowiedz się też, ile lat zostało do końca umowy i czy gmina nie planuje w tym miejscu jakiejś inwestycji publicznej.

Czytaj też:

• Jak przekształcić użytkowanie wieczyste we własność


• Opłata za użytkowanie wieczyste- jak ją obniżyć?

Kataster- ewidencja gruntów i budynków

Ewidencja gruntów i budynków

W geodezji rejestr publiczny danych liczbowych i opisowych dotyczących gruntów, budynków i lokali oraz danych dotyczących właścicieli nieruchomości (a w przypadku braku danych o właścicielach, danych osób i jednostek organizacyjnych, które tymi nieruchomościami władają) określony w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 w sprawie ewidencji gruntów i budynków[1]. Rozporządzenie określa m.in:

• sposób zakładania ewidencji gruntów i budynków 

• sposób prowadzenia ewidencji oraz szczegółowe zasady wymiany danych ewidencyjnych

• szczegółowy zakres informacji objętych ewidencją oraz zakres informacji objętych rejestrem cen i wartości nieruchomości

W Polsce ewidencja gruntów i budynków jest utożsamiana prawnie z katastrem nieruchomości.

Ewidencję gruntów i budynków zakłada się i prowadzi w systemie informatycznym, którego podstawę stanowią komputerowe bazy danych ewidencyjnych. Komputerowe bazy danych ewidencyjnych są integralną częścią Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego. Ewidencja obejmuje całe terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, z wyjątkiem morza terytorialnego.
Obszar gruntów położonych w granicach administracyjnych gminy, a w przypadku gdy w skład gminy wchodzi miejscowość o statusie miasta również w granicach administracyjnych miasta. W miastach, w których utworzone zostały dzielnice, jako jednostki pomocnicze gminy, jednostką ewidencyjną może być obszar jednej lub kilku dzielnic. Jednostka ewidencyjna dzieli się na obręby ewidencyjne.
obręb ewidencyjny – obszar gruntów położony w granicach wsi i sołectw lub w miastach w granicach dzielnic, osiedli i zespołów urbanistycznych lub teren wyznaczony naturalnymi granicami wyznaczonymi przez cieki, ulice, linie kolejowe i inne obiekty fizjograficzne
działka ewidencyjna – ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. Działki położone w granicach jednego obrębu, wchodzące w skład jednej nieruchomości, tworzą jednostkę rejestrową gruntów.
Na ewidencję gruntów i budynków składają się komputerowe bazy danych ewidencyjnych oraz operaty ewidencyjne. Na podstawie baz danych ewidencyjnych tworzone są dla poszczególnych obrębów raporty obrazujące dane ewidencyjne:

• rejestr gruntów

• rejestr budynków

• rejestr lokali

• kartotekę budynków

• kartotekę lokali

• mapę ewidencyjną

Dane zawarte w ewidencji podlegają aktualizacji i są udostępniane. W ewidencji nie wykazuje się budynków, których budowa, według przepisów prawa budowlanego, nie wymaga pozwolenia lub zgłoszenia.

Ewidencję gruntów i budynków prowadzą starostowie lub prezydenci miast na prawach powiatu.

Źródło: wikipedia



Jeżeli chcesz zobaczyć mapę/ zdjęcie swojej działki w katastrze- geoportal.

Przykładowa procedura złożenia wniosku o aktualizację danych w ewidencji gruntów- geopoz.

Klauzule niedozwolone w obrocie nieruchomościami

Poniższy tekst powstał na podstawie informacji zawartych na stronie UOKiK.

Tu znajdują się informacje na temat niedozwolonych klauzul umownych, zasad postępowania w przypadku wykrycia nieprawidłowości w umowie, a także listę instytucji, które udzielą nam pomocy. Podajemy również link do rejestru, w którym UOKiK wskazuje przykłady niedozwolonych postanowień.

Niedozwolone klauzule w obrocie nieruchomościami

W przypadku wielu dziedzin życia konsumenci nie mają możliwości negocjowania warunków proponowanej umowy. Ich rola sprowadza się do podpisania kontraktu bądź jego odrzucenia w całości. Dotyczy to na przykład umów stosowanych przez banki, operatorów telefonicznych, deweloperów, zakłady ubezpieczeń, biura podróży, dostawców gazu i energii elektrycznej itp. Powoduje to niebezpieczeństwo, że przedsiębiorca w umowie narzuci konsumentowi klauzule, które nie będą dla niego korzystne. Dlatego kodeks cywilny stanowi, że postanowienia, które nie zostały uzgodnione indywidualnie, nie wiążą konsumenta, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszający jego interesy. Przykładem są klauzule stawiające jako warunek odstąpienia od umowy zapłacenie kary lub wyłączające odpowiedzialność przedsiębiorcy za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Podkreślić należy, że zawsze obowiązują zapisy określające główne świadczenia stron – na przykład cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Konsument, który przypuszcza, że umowa, którą oferuje mu przedsiębiorca, zawiera postanowienie niedozwolone, powinien zwrócić przedsiębiorcy uwagę na ten fakt. W przypadku, gdy nie wyraża on zgody na zmianę kwestionowanych punktów kontraktu, najlepiej zmienić kontrahenta.

Natomiast, jeśli umowa, którą już podpisaliśmy, zawiera niedozwolone postanowienia to – zgodnie z definicją określoną w kodeksie cywilnym – takie klauzule nie wiążą nas z mocy prawa.

Jeżeli przedsiębiorca nie przychyli się do tego stanowiska, należy zwrócić się do sądu powszechnego (rejonowego lub okręgowego) o uznanie danego postanowienia za niewiążące. Na przykład, jeżeli chcemy odstąpić od umowy, a w jej warunkach znajduje się postanowienie wykluczające taką możliwość lub przewidujące rażąco wygórowaną karę, to możemy powołać się na niedozwolony charakter postanowienia umownego i jeżeli przedsiębiorca nie uwzględni naszych racji, dochodzić swych roszczeń sądownie.

Gdzie szukać pomocy

Można przy tym korzystać z pomocy miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów lub jednej z finansowanych z budżetu Państwa organizacji konsumenckich (Federacja Konsumentów, Stowarzyszenie Konsumentów Polskich).

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadza regularne kontrole wzorców stosowanych w umowach z konsumentami przez przedsiębiorców działających w wielu branżach – od szkół językowych i uczelni niepublicznych, przez organizatorów turystyki, zakłady ubezpieczeń i banki aż po telewizje kablowe i dostawców gazu. W ich następstwie skierowanych zostało szereg pozwów do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK). Postanowienia umowne uznane prawomocnym wyrokiem SOKiK za niedozwolone są wpisywane do Rejestru klauzul niedozwolonych. Od tego momentu ich stosowanie w obrocie z konsumentami staje się zakazane. Warto wspomnieć, że prawo składania pozwów do SOKiK przysługuje również miejskim (powiatowym) rzecznikom konsumentów, a także organizacjom pozarządowym oraz konsumentom.

Klauzule niedozwolone wykazane na stronie Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, dotyczące przede wszystkim pośredników- Klauzule niedozwolone PFRN

Klauzule niedozwolone na stronie UOKiK- wszystkie dotyczące szeroko pojętego rynku nieruchomości- klauzule niedozwolone UOKiK

Zachęcam również do zapoznania się z raportem UOKiK nt przeglądu umów pośrednictwa- klauzule niedozwolone w umowach pośrednictwa

Ulga mieszkaniowa- jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?

Ulga mieszkaniowa- definicja

Pozwala uniknąć zapłacenia podatku od sprzedaży nieruchomości, jeśli osoba, która sprzedaje nieruchomość nabytą po 1 stycznia 2009 r  uzyskane pieniądze wyda w ciągu dwóch lat na własne cele mieszkaniowe, np. zakup lokalu lub działki budowlanej.

Z początkiem 2009 r. weszły w życie znowelizowane przepisy ustawy o PIT, w których wprowadzono obowiązujące do dziś zasady rozliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 r. Opodatkowany jest dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Odliczyć można też inne wydatki konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku, np. koszty sporządzenia aktu notarialnego. Właściciel ma jednak prawo do zwolnienia z podatku, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, jeśli w ciągu dwóch lat od sprzedaży przeznaczy uzyskane pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Cele te zostały wymienione w art. 21 ust. 25 tej ustawy. Jest to m.in. nabycie domu, mieszkania, działki budowlanej, remont lokalu lub spłata zaciągniętego na te cele kredytu (wraz z odsetkami), zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży.

Jak skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Podstawowym warunkiem zwolnienia jest złożone w terminie zeznanie podatkowe na druku PIT-39. W rubryce nr 26 wpisuje się kwotę dochodu zwolnionego z PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, a więc na własne cele mieszkaniowe. Jeśli sprzedaż nastąpiła w 2012 r., termin na złożenie deklaracji upływa 30 kwietnia 2013 r. Ważne jest przy tym, że sama inwestycja może nastąpić później. Przepisy przewidują bowiem dwa lata na skorzystanie z ulgi. Okres ten liczy się od końca roku, w którym doszło do sprzedaży nieruchomości. Jeżeli stało się to w 2012 r., pieniądze na własne cele mieszkaniowe należy wydać do końca 2014 r. Jeśli złożymy deklarację w urzędzie, ale nie wydamy uzyskanych środków na cel uprawniający do zwolnienia w określonym terminie, będziemy musieli złożyć korektę zeznania i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę (w wysokości odsetek pobieranych od zaległości podatkowych). Nalicza się je od następnego dnia po upływie terminu płatności, czyli po upływie terminu na złożenie zeznania za rok podatkowy (30 kwietnia), w którym uzyskamy przychód z odpłatnego zbycia, do dnia zapłaty podatku włącznie.